為了防止企業(yè)以收取各種名目費(fèi)用的方式減少銷售額，從而逃避納稅現(xiàn)象的發(fā)生，稅法往往規(guī)定將各種性質(zhì)的價外費(fèi)用都并入銷售額計算征稅。但是，納稅人如果對價外費(fèi)用進(jìn)行恰當(dāng)?shù)奶幚�，能夠減輕企業(yè)稅負(fù)。
由物業(yè)公司代收各種費(fèi)用
目前，房地產(chǎn)公司在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代天然氣公司、有線電視網(wǎng)絡(luò)公司等單位收取天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。價外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。因此，房地產(chǎn)公司在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)公司的稅收負(fù)擔(dān)。
如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)公司的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)公司收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。也就是說，只要房地產(chǎn)公司將這部分代收款項(xiàng)讓自己成立的物業(yè)管理公司來代為收取就可達(dá)到節(jié)稅目的。因?yàn)槲飿I(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，而代收款項(xiàng)這種行為屬于服務(wù)行業(yè)稅目中的代理業(yè)務(wù)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]076號）第四條規(guī)定，代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報酬。同時《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā) [1998]217號）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、房租不繳納營業(yè)稅，只是從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入繳納營業(yè)稅。
例如，國鴻房地產(chǎn)公司開發(fā)一座居民住宅樓，預(yù)計房款收入為5000萬元，同時需代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)和小區(qū)公共設(shè)施維修基金等費(fèi)用共計1000 萬元。營業(yè)稅稅率為5％，城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收率為3％，不考慮其他稅費(fèi)�，F(xiàn)在就上述房產(chǎn)銷售收入和代收款項(xiàng)進(jìn)行如下籌劃。
方案一：國鴻房地產(chǎn)公司在收取5000萬元房款的同時收取各種代收款項(xiàng)1000萬元。那么，該公司流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)為：應(yīng)繳營業(yè)稅為（5000+1000）×5％＝300（萬元）；應(yīng)繳城建稅為300×7％=21（萬元）；應(yīng)繳教育費(fèi)附加為300×3％＝9（萬元）；國鴻房地產(chǎn)公司流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)共計為300+21+ 9＝330（萬元）。
方案二：國鴻房地產(chǎn)公司在房產(chǎn)銷售過程中只收取房產(chǎn)的價款5000萬元，其他相關(guān)代收款項(xiàng)由國鴻物業(yè)管理公司收取，物業(yè)公司按1﹪收取手續(xù)費(fèi)。國鴻物業(yè)管理公司稅負(fù)為：應(yīng)繳營業(yè)稅10×5％＝0.5（萬元），應(yīng)繳城建稅為0.5×7％＝0.035（萬元），應(yīng)繳教育費(fèi)附加為0.5×3％＝0.015（萬元），該物業(yè)公司流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)共計為0.5+0.035+0.015＝0.55（萬元）。而國鴻房地產(chǎn)公司的稅負(fù)為：應(yīng)繳營業(yè)稅為5000×5％＝250（萬元），應(yīng)繳城建稅為250×7％=17.5（萬元），應(yīng)繳教育費(fèi)附加為250×3％＝7.5（萬元），該公司流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)共計為250+17.5+7.5＝275（萬元）。
房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司的總稅負(fù)為0.55+275＝275.55（萬元）。
方案一與方案二相比多負(fù)擔(dān)流轉(zhuǎn)稅330－275.55＝54.45（萬元）。由此可以看出，經(jīng)過合理的稅收籌劃，對房地產(chǎn)公司在銷售過程中的業(yè)務(wù)進(jìn)行必要的拆分，既可以降低房地產(chǎn)公司的稅收費(fèi)用，同時又不會增加物業(yè)管理公司的稅收負(fù)擔(dān)。
設(shè)立運(yùn)輸公司拆分主營業(yè)務(wù)
《增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購買方收取的全部價款和價外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額。價外費(fèi)用是指價外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金（延期付款利息）、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。但同時符合以下條件的代墊運(yùn)費(fèi)不包括在內(nèi)：（1）承運(yùn)的運(yùn)費(fèi)發(fā)票開具給購貨方的；（2）納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購貨方的。凡隨同所銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)向購買方收取的價外費(fèi)用，無論其會計制度如何核算，均應(yīng)并入銷售額計算應(yīng)納增值稅額。由上述規(guī)定可以看出，如果企業(yè)能夠成立獨(dú)立核算的儲運(yùn)公司，這樣在銷售貨物時就可以將貨物的運(yùn)輸業(yè)務(wù)由自己的儲運(yùn)公司來完成，相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、儲備費(fèi)等盡可能多的價外費(fèi)用均由儲運(yùn)公司收取，這樣就會因儲運(yùn)公司按交通運(yùn)輸業(yè)繳納3％的營業(yè)稅。對價外費(fèi)用部分的稅負(fù)將大幅降低。下面用實(shí)例予以說明。
北極風(fēng)公司為一家空調(diào)生產(chǎn)企業(yè)，2004年全年銷售空調(diào)收入為40000萬元，所售空調(diào)均由該公司負(fù)責(zé)運(yùn)送并收取運(yùn)輸費(fèi)，2004年共收取運(yùn)輸裝卸費(fèi)2000萬元，增值稅稅率為17％，營業(yè)稅稅率為5％，城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收率為3％，其他稅費(fèi)不予考慮�，F(xiàn)在就上述空調(diào)銷售運(yùn)輸業(yè)務(wù)進(jìn)行如下籌劃。
方案一，空調(diào)的銷售收入和運(yùn)輸費(fèi)等均由北極風(fēng)公司收取，因運(yùn)輸費(fèi)對該公司屬于價外費(fèi)用，應(yīng)并入銷售額繳納增值稅。
增值稅為：2000×17％＝340（萬元）；
城建稅為：340×7％＝23.8（萬元）；
教育費(fèi)附加為：340×3％＝10.2（萬元）；
總稅負(fù)為：340+23.8+10.2＝374（萬元）。
方案二，北極風(fēng)公司出資注冊成立全資子公司安捷迅儲運(yùn)公司，并由該子公司全面承擔(dān)母公司空調(diào)銷售的裝卸和運(yùn)輸工作，并收取相應(yīng)的裝卸費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)。這樣一來，安捷迅儲運(yùn)公司所取得的裝卸費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)就應(yīng)該按交通運(yùn)輸業(yè)征收3％的營業(yè)稅即可。相應(yīng)的營業(yè)稅及相關(guān)稅負(fù)如下：
營業(yè)稅為：2000×3％＝60（萬元）；
城建稅為：60×7％＝4.2（萬元）；教育費(fèi)附加為：60×3％＝1.8（萬元）；總稅負(fù)為：60+4.2+1.8＝66（萬元）。
由此可見方案一與方案二相比，方案一多承擔(dān)稅負(fù)374－66＝308（萬元）。因此，經(jīng)過合理的稅務(wù)籌劃，北極風(fēng)公司將銷售業(yè)務(wù)和運(yùn)輸業(yè)務(wù)拆分后大大降低了公司的稅負(fù)。
