在計算土地增值稅時，對利息支出的扣除，稅法采取了比較寬松的處理方法：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，利息支出分兩種情況確定扣除：
1.凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。
在這種情況下：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）X扣除比例（5％以下）+允許扣除的利息費用
2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并人房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）X扣除比例（10％以下）
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。
由此，納稅人可以根據(jù)上述公式進行籌劃：將實際發(fā)生的利息支出代人公式（1），然后與公式（2）計算的結(jié)果進行對比，如果前者大于后者，則應(yīng)正確分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明；如果前者小于后者，則故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯蛘吒纱嗖惶峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明。這樣做的結(jié)果是，在已耗費用一定的情況下，可以多獲得扣除。
[例]某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，共支付土地價款500萬元，開發(fā)成本800萬元，假設(shè)實際應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偫?00萬元，則：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）X扣除比例（按5％計算）十允許扣除的利息費用=（500十800）x5％+100=165（萬元）
如果不能分?jǐn)偫①M用，或者不能提供金融機構(gòu)證明，則：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）x扣除比例（按10％計算）=（500+800）X10％=130（萬元）
根據(jù)上述計算結(jié)果，該公司應(yīng)當(dāng)正確計算分?jǐn)偫�，并如實�?a href="http://m.galtzs.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅務(wù)機關(guān)提供金融機構(gòu)貸款證明，否則將不扣除35萬元。換一、種情況，假如該公司實際計算分?jǐn)偟睦⑹?0萬元，則采用公式（1）計算的扣除額為115萬元，小于公式（2）計算的結(jié)果130萬元，這時，只有采取公式（2）計算才可以多扣除15萬元。
站在完善稅收政策的角度，我們認(rèn)為，允許扣除的利息，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則――借款費用》規(guī)定的計算公式進行，非按規(guī)定核算利息費用的，一律不得扣除。
