抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)是各國評(píng)估界的主要業(yè)務(wù)之一。我國銀行業(yè)自上世紀(jì)九十年代初以來，也越來越多地對(duì)貸款項(xiàng)目采用抵押等保證方式，由此我國抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)得到較大發(fā)展。但當(dāng)前我國抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)存在較大問題，本文擬簡要分析影響我國抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的主要因素，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)的建議，即政府、銀行和評(píng)估行業(yè)應(yīng)當(dāng)從各自角度出發(fā)，確保抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的有效進(jìn)行，以達(dá)到維護(hù)金融資產(chǎn)安全的目的。
抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)主要涉及三個(gè)主體，包括貸款申請(qǐng)人（企業(yè)）、放貸機(jī)構(gòu)（銀行）和評(píng)估機(jī)構(gòu)（師）。通過對(duì)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)的綜合分析，筆者認(rèn)為當(dāng)前抵押貸款評(píng)估中的問題是由多方面因素形成的，與三類主體的行為都有著千絲萬縷的聯(lián)系。既有來自申請(qǐng)人和銀行的問題，也有評(píng)估行業(yè)自身存在的問題，集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)層面上：
1.道德層面
在各類抵押貸款及評(píng)估業(yè)務(wù)失敗案例中，申請(qǐng)人、銀行以及評(píng)估師相互勾結(jié)，進(jìn)行虛假抵押以及虛假評(píng)估的占有相當(dāng)大的比例。首先，我國市場經(jīng)濟(jì)體制正在建設(shè)之中，尚沒有形成系統(tǒng)的誠信制度。許多企業(yè)采取各種手段騙取銀行貸款，這已成為虛假抵押及虛假評(píng)估屢禁不止的源頭。其次，有相當(dāng)一部分估價(jià)人員職業(yè)道德低下，迎合客戶利益，甚至出具虛假、不實(shí)評(píng)估報(bào)告。第三，一些銀行管理人員與申請(qǐng)人、評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)外勾結(jié)，聯(lián)合騙取銀行信貸資金。同時(shí)普遍存在銀行向評(píng)估機(jī)構(gòu)索要回扣的不正�，F(xiàn)象。
2.技術(shù)層面
雖然抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展很快，但我國評(píng)估行業(yè)沒有對(duì)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行必要的規(guī)范，目前我國尚未出臺(tái)有關(guān)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則或指導(dǎo)意見，這與《國際評(píng)估準(zhǔn)則》、《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》等國際性、區(qū)域性評(píng)估準(zhǔn)則中將抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)（以貸款保證為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)）作為規(guī)范重點(diǎn)的作法有著很大不同，從一定意義上可以說我國抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)基本處于無序狀況。由于缺乏必要的技術(shù)規(guī)范，給抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)帶來很大的混亂，評(píng)估業(yè)務(wù)中許多重要的概念混淆不清。如在抵押貸款業(yè)務(wù)中，有的評(píng)估師認(rèn)為應(yīng)當(dāng)評(píng)估抵押物的市場價(jià)值或正常市場條件下的價(jià)值，而有的評(píng)估師則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)評(píng)估其清算或變現(xiàn)價(jià)值。而在實(shí)踐中由于缺乏必要的理論和準(zhǔn)則指導(dǎo)，這些因素的掌握完全取決于評(píng)估師的個(gè)人判斷和申請(qǐng)人、銀行的要求（如果未受道德因素的影響），由此對(duì)同一抵押物按照上述兩種評(píng)估思路將導(dǎo)致價(jià)值上的很大差別。由于價(jià)值類型和價(jià)值定義的概念尚沒有被我國評(píng)估人員和評(píng)估報(bào)告使用者所接受，上述兩種評(píng)估結(jié)果都可能被籠統(tǒng)地稱為抵押物的價(jià)值。這種做法不僅會(huì)誤導(dǎo)銀行做出正確決策，銀行在不了解所評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，是無法正確使用評(píng)估報(bào)告的，而且也極大地影響了評(píng)估行業(yè)的社會(huì)形象。
3.銀行管理層面
銀行作為放貸人并沒有成為真正的有效評(píng)估報(bào)告使用者，普遍沒有建立必要的內(nèi)部控制和管理制度，對(duì)抵押物的評(píng)估報(bào)告缺乏必要的審核或復(fù)核。在實(shí)踐中，大部分銀行僅僅是被動(dòng)地使用評(píng)估報(bào)告，簡單地在評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上按一定折扣確定放貸額，至于評(píng)估結(jié)論的定義和內(nèi)涵、評(píng)估結(jié)論所依賴的假設(shè)條件等均不加以分析。不同銀行之間、銀行不同分支機(jī)構(gòu)之間往往在相關(guān)評(píng)估政策上有著較大的差異。
4.政府管理層面
政府部門特別是金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部門也沒有建立起對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)放貸過程中的評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范和檢查的制度，這從外部因素的角度也進(jìn)一步縱容了銀行對(duì)抵押評(píng)估管理的放松。由于我國的特殊情況，銀行不良資產(chǎn)形成的原因也是多方面的，既有銀行內(nèi)部管理上的問題，也有政策性因素所帶來的影響。而當(dāng)今我國各級(jí)政府以及社會(huì)各界都將注意力集中到后者上，認(rèn)為對(duì)我國金融體制改革、確保金融資產(chǎn)安全的主要突破口在于理順那些政策性因素，而沒有將注意力放在銀行苦下管理內(nèi)功、采取各種必要措施防范金融風(fēng)險(xiǎn)上來。
從客觀上說，上述問題的存在是由我國當(dāng)前社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)期下，金融市場以及評(píng)估行業(yè)的特點(diǎn)所決定的。這些問題對(duì)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的健康發(fā)展乃至金融資產(chǎn)的安全都構(gòu)成很大的影響，而抵押評(píng)估業(yè)務(wù)所涉及的三類主體都沒有對(duì)其危害性予以充分的認(rèn)識(shí)。由于這些問題是由多方面、多層次造成的，因此，筆者認(rèn)為在解決這些問題的時(shí)候也應(yīng)當(dāng)多管其下，從幾個(gè)層面上共同著手，系統(tǒng)地解決問題。
1.努力提高企業(yè)管理人員、評(píng)估人員及銀行管理人員的職業(yè)道德水平，規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)。本文討論的是如何從三類主體的角度出發(fā)，規(guī)范抵押評(píng)估業(yè)務(wù)。而道德層面問題的解決應(yīng)當(dāng)于整個(gè)社會(huì)誠信制度的健全緊密相連，本文對(duì)此不做過多探討。
2.制定切實(shí)可行的抵押評(píng)估準(zhǔn)則，從技術(shù)層面上規(guī)范抵押評(píng)估行為。評(píng)估界應(yīng)當(dāng)總結(jié)抵押評(píng)估中存在的問題，充分考慮各方的合理需求，通過評(píng)估準(zhǔn)則的形式對(duì)抵押評(píng)估中的重要技術(shù)性問題進(jìn)行規(guī)范，包括規(guī)范抵押評(píng)估的主要原則、明確抵押評(píng)估業(yè)務(wù)中的主要價(jià)值類型及其定義、評(píng)估程序的特殊要求（如必須對(duì)抵押物進(jìn)行現(xiàn)場勘查或調(diào)查）、報(bào)告披露環(huán)節(jié)中的特殊要求（如對(duì)產(chǎn)權(quán)狀況、其他抵押情況的充分披露）等。通過抵押貸款評(píng)估準(zhǔn)則的制定，規(guī)范評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為，避免或減少不同評(píng)估師由于評(píng)估思路不同而形成的差異，更好地為申請(qǐng)人和銀行提供服務(wù)。
3.各大銀行應(yīng)當(dāng)建立完善的抵押評(píng)估管理制度，通過內(nèi)控制度減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估作為信貸審核過程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，并確保其獨(dú)立性、有效性。重點(diǎn)強(qiáng)化抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的獨(dú)立性，不僅要采取有效措施確保評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，也要保證銀行內(nèi)部機(jī)構(gòu)在評(píng)估業(yè)務(wù)委托、審核環(huán)節(jié)的獨(dú)立性；建立評(píng)估報(bào)告復(fù)核制度，由具有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的工作人員對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，或委托專業(yè)評(píng)估師進(jìn)行復(fù)核。
4.金融監(jiān)管部門應(yīng)加大對(duì)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的管理力度，通過制度法規(guī)或部門規(guī)章的形式，對(duì)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的相關(guān)政策性問題予以明確，包括什么樣的抵押業(yè)務(wù)必須進(jìn)行評(píng)估、由具備什么樣條件的評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、抵押評(píng)估及其復(fù)核中應(yīng)當(dāng)遵守的原則或最低要求等。根據(jù)我國當(dāng)前抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的狀況，為避免申請(qǐng)人與評(píng)估人員之間的利益沖突，確保抵押評(píng)估能夠有效地幫助銀行合理決策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議可以參照國外的做法，由政府強(qiáng)制規(guī)定抵押評(píng)估業(yè)務(wù)必須由銀行統(tǒng)一委托，銀行不受理由申請(qǐng)人自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。此外，也應(yīng)當(dāng)由政府部門定期對(duì)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行抵押評(píng)估業(yè)務(wù)制度情況進(jìn)行檢查，將此作為對(duì)銀行考核的內(nèi)容之一，以督促金融機(jī)構(gòu)完善其抵押評(píng)估管理制度。
今年是我國金融體制改革的關(guān)鍵時(shí)期，如何維護(hù)正常金融秩序、保證金融資產(chǎn)安全、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為擺在我國政府和金融業(yè)面前的艱巨任務(wù)。在這種背景下，加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的規(guī)范就顯得更具有現(xiàn)實(shí)意義。我們相信通過政府監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)和評(píng)估行業(yè)的共同努力，
