承租人會計的對稱。出租人處理租賃業(yè)務(wù)的一整套會計處理的原理、方法和程序。從出租人角度看，租賃可以分為經(jīng)營租賃、銷售式融資租賃、直接融資租賃和舉債經(jīng)營融資租賃，而其會計處理也有所不同（見“承租人會計”）。
經(jīng)營租賃的出租人會計處理 要點如下：（1）起租日前發(fā)生的費用。起租日前，在談判過程中，出租人與承租人雙方均可能發(fā)生一些有關(guān)通訊、差旅和制訂租約的費用。這些費用為數(shù)不大，一般由雙方各自負擔。對于數(shù)目較大的費用由哪一方負擔或雙方怎樣分擔。對于數(shù)目較大的費用由哪一方負擔或雙方怎樣分攤，須事先協(xié)商確定。發(fā)生共同負擔的費用須先記入暫付款或其他應(yīng)收款賬戶，待租賃成立，在承租人與出租人之間按商定比例分配，轉(zhuǎn)賬記入租賃費用賬戶。（2）起租日，將出租資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)賬。出租人應(yīng)從起租日起的明細賬上反映租出資產(chǎn)的情況，如從在庫轉(zhuǎn)入租出。由于經(jīng)營租賃的租賃期較短，與出租資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的各種收益和風險，并不因為租賃而轉(zhuǎn)移給承租人。出租的資產(chǎn)仍應(yīng)看作是出租人的資產(chǎn)，所以它僅僅改變了資產(chǎn)的分類。（3）租賃期內(nèi)的收和費用：①租金收入。一般在租金收付時，作為當期收入入賬。如果收支租金的間隔時期比會計期收入入賬。如果收支租的間隔時期比會計期為長，或者各期租金金額變動幅度較大，則需采用預(yù)提辦法處理，使各期的金額較為合理；②計提租賃資產(chǎn)折舊。出租人專用于出租的固定資產(chǎn)，應(yīng)與自己營業(yè)所用固定資產(chǎn)劃分清楚，分開記賬。折舊費用記入租賃費用賬戶，而不是一般的管理費用。租賃資產(chǎn)出現(xiàn)短期閑置現(xiàn)象，在閑置期間仍應(yīng)繼續(xù)計提折舊。不過，應(yīng)該規(guī)定一個期限，閑置時間過長，超過規(guī)定期限的，應(yīng)停止計提折舊；③租賃資產(chǎn)的大修理。應(yīng)在租約上明確規(guī)定，由出租人還是由承租人負責進行租賃資產(chǎn)的大修理，一般由出租人負責。在訂立租約確定租金時，應(yīng)把必要的大修理費用考慮在內(nèi)。可采用預(yù)提的方式主入租賃費用；④租賃資產(chǎn)的日常修理。一般由出租人負責進行，發(fā)生的修理費用直接計入租賃費用賬戶。為了方便起見，有些租約規(guī)定日常修理由承租人進行。（4）終止租賃，收回資產(chǎn)和可能發(fā)生的損失賠償。租賃期滿，或出于承租人或出租人的要求停止租賃時，出租人應(yīng)收回租出的資產(chǎn)，如把資產(chǎn)從租出轉(zhuǎn)入時，出租人應(yīng)收回租出的資產(chǎn)，如把資產(chǎn)從租出轉(zhuǎn)入在庫。在收回租出的資產(chǎn)時，可能會發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)損耗過大，按照租約規(guī)定，由承租人賠償損失。當確定損失的金額時，借記其他應(yīng)收款，貸記租賃資產(chǎn)累計折舊。
銷售式融資租賃出租人會計處理 要點如下：（1）確定出租人總投資。出租人租賃總投資是未經(jīng)貼現(xiàn)的因出租資產(chǎn)而將獲致的總收入，它包括：最低租賃得款額和預(yù)計將收到的無擔保殘值。最低租賃得款額應(yīng)在租賃開始日借記“”應(yīng)收租賃款“”賬戶，無擔保殘值應(yīng)借記“預(yù)計殘值”賬戶。（2）確定合適的利率。出租人租賃會計所用的利率是使以下等式得以成立的利率：租賃開始日租賃資產(chǎn)公允市價=最低租賃得款額的現(xiàn)值-+無擔保殘值的現(xiàn)值。這種利率為租賃內(nèi)含利率，（3）確定凈投資。有了總投資和合適的利率，就可確定出租的凈投資，它是最低租賃得款額的現(xiàn)值與無擔保殘值現(xiàn)值之和。凈投資中最低租賃款額的現(xiàn)值， 在租賃開始日應(yīng)貸記銷售收放賬戶，表示承租人將付給出租人的金額的現(xiàn)值。如果沒有無擔保殘值，凈投資即最低租賃得款額的現(xiàn)值，也即租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允市價。（4）計算未實現(xiàn)利息收入。在求得總投資和凈投資的基礎(chǔ)上，即可計算未實現(xiàn)利息收入，它是總投資和凈投資之差。此數(shù)在租賃開始日應(yīng)貸記未實現(xiàn)利息收入賬戶。這部分收入將在租賃期內(nèi)分期予以確認。（5）租賃資產(chǎn)成本的記賬。租賃資產(chǎn)成本或賬面價值減無擔保殘值的現(xiàn)值，應(yīng)在租賃開始日借記銷售成本賬戶。如果沒有無擔保殘值，記入銷售成本賬戶的是租賃資產(chǎn)的成本或賬面價值。由于出租人在租賃開始日按公允價值貸記銷售收入賬戶，按資產(chǎn)成本借記銷售成本賬戶，可能在租賃開始日構(gòu)成出租人的一筆銷售利潤。（6）租金的記賬。各期所收到的租金，應(yīng)分別借記銀行存款和未實現(xiàn)利息收入賬戶，貸記應(yīng)收租賃款和利息收入賬戶。（7）訂有保證條款。如果租約中訂有租賃資產(chǎn)最低殘值的保證條款，或因承租不不續(xù)航天則受罰的條款，租賃期末應(yīng)收租賃款賬戶余額必與擔保殘值相等。（8）定期核查無擔保殘值。倘若原估價過高，致使投資凈額降低，應(yīng)作損失處理；但發(fā)現(xiàn)原估價過低則不作處理。
直接融資租賃出租人的會計處理 由于直接融資租賃和銷售式融資租賃的唯一區(qū)別，是在租賃開始日出租人不會發(fā)生損益，即租賃開始日租賃資產(chǎn)的賬面價值等于公允價值。因此，租賃開始日的會計處理兩者略有不同。在直接融資租賃下，采用凈額法時，出租人應(yīng)以租憑凈投資借記應(yīng)收租賃款和預(yù)計殘值賬戶，貸記設(shè)備賬戶；采用總額法時，應(yīng)以租賃總投資分別借記應(yīng)收租賃款、預(yù)計殘值賬戶，貸記設(shè)備和未實現(xiàn)利息收入賬戶。未實現(xiàn)利息收入需在租賃期內(nèi)予以攤銷，轉(zhuǎn)為已實現(xiàn)的利息收入。
舉債經(jīng)營融資租賃出租人的會計處理 舉債經(jīng)營融資租賃除了出租人和承租人以外，還有第三者貸款人直接參加，因此，會計處理較前兩者更為復(fù)雜：（1）確定出租人應(yīng)收租金。出租人應(yīng)收租金=租金總額-（長期借款本金+利息），（2）確定出租人總投資。根據(jù)美國財務(wù)會計準則第13號公告（SFAS13）中的說明，總投資額由下面四個部分組成：①從承租人那里收到的租金收 入減去應(yīng)付給貸款人的本息。②交易中確認的可實現(xiàn)的投資稅貸項（即投資減稅）。③租賃資產(chǎn)的估計殘余價值。④由以下兩項組成的未得到的和遞延的收入：（1）預(yù)計的稅前租賃收入（或損失）減去起租日直接成本以后的數(shù)值；（2）剩余租賃期間的投資稅款貸項，即出租人總投資=出租人的應(yīng)收租金+投資減稅+預(yù)計殘值-未實現(xiàn)租賃收益。（3）確定合適的利率。出租人于租賃實行日的投資已知，必須計算出投資報酬率。投資報酬率根據(jù)每年現(xiàn)金流出流入量求得。必須指出，該投資報酬率不同于租賃內(nèi)含利率。（4）確定凈投資。出租人的凈投資按年計算。每年凈投資=出租人應(yīng)收租金余額+預(yù)計殘值-未實現(xiàn)租賃收益-遞延所得稅余額；或每年凈投資=上年凈投資-（上年現(xiàn)金流量-上年凈投資×投資報酬率）。（5）確定出租人凈利潤。出租人凈利潤=租賃投資稅前利益+投資減稅利益-會計確認所得稅費用。它是舉債經(jīng)營融資租賃所產(chǎn)生的主要利益。（6）確定遞延所得稅。遞延所得稅是由于出租人對租賃資產(chǎn)取得所有權(quán)采用加速折舊法而獲得遞延交納所得稅的利益。也稱為出租人的再投資利益。它是會計確認的所得稅費用和稅務(wù)所得稅支付額之間的差額，該項差額計入“遞延稅”。
