一、會(huì)計(jì)處理：
1、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
2、財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)第九問(wèn)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房屋、建筑物的價(jià)值后，其價(jià)值攤銷(xiāo)年限如何確定？
答；公司以購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商品房成本，或轉(zhuǎn)入在建工程成本后，其賬面價(jià)值構(gòu)成房屋、建筑物實(shí)際成本。如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物時(shí)，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷(xiāo)。如公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售的，按期賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理。
例：2005年3月6日征用土地30畝，支付土地出讓金及契稅300萬(wàn)元。土地使用證使用年限50年，7月6日開(kāi)發(fā)該土地建廠房，先后共支付施工單位工程款500萬(wàn)元。12月6日完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，由在建工程結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。房屋折舊年限按20年，殘值率為5%.會(huì)計(jì)處理如下：
3月6日：
借：無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán) 300
貸：銀行存款 300
每月攤銷(xiāo)＝300/50/12=0.5萬(wàn)元
3月－6月每月作分錄：
借：管理費(fèi)用－無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo) 0.5萬(wàn)元
貸：無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán) 0.5萬(wàn)元
攤余價(jià)值＝300－2＝298萬(wàn)元
7月6日后：
借：在建工程 298
貸：無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán) 298
借：在建工程 500
貸：銀行存款（工程物資等） 500
12月6日：
借：固定資產(chǎn) 798
貸：在建工程 798
房屋折舊年限20年，土地年限為49年加2月，扣除房屋折舊年限后，即29年零2個(gè)月的土地的價(jià)值作為預(yù)計(jì)凈殘值處理。所以：
預(yù)計(jì)凈殘值=500×5%+298×（29×12+2）÷（49×12+2）=201.78萬(wàn)元
月折舊額=（798-201.78）/20/12=2.48萬(wàn)元
20年后，提完折舊，土地的剩余價(jià)值轉(zhuǎn)為無(wú)形資產(chǎn)管理，按規(guī)定攤銷(xiāo)。
借：無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán) 176.78
貸：固定資產(chǎn) 176.78
二、稅務(wù)處理
1、根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第二十五條規(guī)定：房屋、建筑物計(jì)提折舊的最低年限為20年；第二十九條規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)支付給國(guó)家或其他納稅人的土地出讓價(jià)款應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期間內(nèi)平均攤銷(xiāo)。
2、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十條規(guī)：固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)，按下列原則處理：
（一）建設(shè)單位交來(lái)完工的固定資產(chǎn)，根據(jù)建設(shè)單位交付使用的財(cái)產(chǎn)清冊(cè)中所確定的價(jià)值計(jì)價(jià)。
�。ǘ┳灾啤⒆越ǖ墓潭ㄙY產(chǎn)，在竣工使用時(shí)按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)。
3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）第五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。
4、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好已取消的企業(yè)所得稅審批項(xiàng)目后續(xù)管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]70號(hào)）規(guī)定，企業(yè)計(jì)算可扣除的固定資產(chǎn)折舊額時(shí)，在內(nèi)、外資企業(yè)所得稅“兩法”合并前，固定資產(chǎn)殘值比例統(tǒng)一確定為5％。
所以，從稅法的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，土地使用權(quán)在未開(kāi)發(fā)之前按無(wú)形資產(chǎn)管理，50年內(nèi)平均攤銷(xiāo)在稅前列支，這方面與會(huì)計(jì)核算的規(guī)定是相同的。
但稅法規(guī)定對(duì)于取得土地使用權(quán)所發(fā)生的費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)后應(yīng)計(jì)入房屋的價(jià)值，在不短于20年的時(shí)間內(nèi)計(jì)提折舊。土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋預(yù)計(jì)使用年限的，即尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，稅法并沒(méi)有規(guī)定需作為殘值處理，而只是籠統(tǒng)的規(guī)定殘值為固定資產(chǎn)價(jià)值的5%.這是否可以理解為，這是稅法與會(huì)計(jì)核算的時(shí)間性差異呢？如上例在稅務(wù)上可作如下處理：
房屋的價(jià)值為798萬(wàn)元，可在稅前列支的折舊為：
798×（1-5%）/20/12=3.16萬(wàn)元
可是稅前列支的月折舊額比會(huì)計(jì)計(jì)提的折舊額多0.68萬(wàn)元（3.16-2.48） ，因此，20年內(nèi)每年需作納稅調(diào)減8.16萬(wàn)元（0.68×12）。房屋折舊完畢后的29年2個(gè)月，對(duì)土地使用權(quán)剩余價(jià)值的攤銷(xiāo)額需作納稅調(diào)增處理。