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銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅自查

2005-1-19 10:33  【 】【打印】【我要糾錯
  (一)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的具體征稅規(guī)定

  1、抵押貸款以屋還貸的征稅問題

  借款者無力歸還貸款,抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息,這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行,應(yīng)對借款者按:“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售,也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

  2、合作建房的征稅問題

  合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房。合作建房的方式一般有兩種:

 。1)第一種方式是純粹的“以物易物”:

  即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種:

  ①土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價,換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以部分房屋的所有權(quán)為代價,換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算,因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為,應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

 、谝猿鲎馔恋厥褂脵(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如:甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中,乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為,對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時,其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

  第二種方式是合作建房

  即甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房。

  對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅:

 、俜课萁ǔ珊螅绻p方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式,按照“以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅”的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅;只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅;對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

  ②房屋建成后,甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅;對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

 、廴绻课萁ǔ珊箅p方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此,首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅,其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次,對合營企業(yè)的房屋,在分配給甲、乙方后,如果各自銷售,則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

  3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同售房的征稅問題

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同,將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進行銷售,由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票,包銷商收取價差或手續(xù)費,在合同期滿后未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購。此種情況,在合同期內(nèi)包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售,所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營業(yè)稅,同時應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入按“銷售不動產(chǎn)”全額征收營業(yè)稅;在合同期滿后,未售出房屋由包銷商進行收購,其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅;包銷商將房產(chǎn)再次銷售,對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

  4、兼并、破產(chǎn)過程中的不動產(chǎn)的征稅問題

  對企業(yè)兼并過程中發(fā)生的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為,暫不征營業(yè)稅。對因破產(chǎn)而發(fā)生的企業(yè)拍賣,暫不征營業(yè)稅;但專項拍賣企業(yè)不動產(chǎn)取得的收入,應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

  5、舊房補償費的征稅問題

  對舊城改造過程中,拆遷戶取得的舊房補償費,不作銷售不動產(chǎn),不征收營業(yè)稅。

  對舊城改造中,單位將房屋安置給拆遷戶的,暫不征收營業(yè)稅。但對安置過程中向居民收取超面積部分的價款,應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

  6、個人代辦建房征稅問題

  個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個人簽訂聯(lián)合建房協(xié)議,由個人出資并負責(zé)雇請施工隊建房,房屋建成后,再由個人將分得的房屋銷售給購房戶,此種情況對個人應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅,其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。

  7、個人無償贈送不動產(chǎn)的征稅問題

  個人無償贈送不動產(chǎn)的行為,不征收營業(yè)稅。

  8、企業(yè)以不動產(chǎn)作為股利分配的征稅問題

  企業(yè)將不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方的股東,所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定,應(yīng)對分配的不動產(chǎn)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

 。ǘ╀N售不動產(chǎn)自查應(yīng)注意的方面

  1、銷售不動產(chǎn)時,向?qū)Ψ绞杖≠彿靠、價外費用,包括各種基金、集資費、代收代墊款項(例如代地方政府有關(guān)部門收取的基金、人防費;代煤氣公司收取的煤氣安裝費;代有關(guān)部門收取的白蟻防治費等),收取的這些價外費是否并入銷售收入繳納營業(yè)稅。

  2、單位將房屋無償贈與他人的,是否按照銷售同類同期房屋的價格按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。

  3、銷售不動產(chǎn)時,采取預(yù)收款、預(yù)收定金方法的,在取得預(yù)收款、預(yù)收定金時,是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

  4、不動產(chǎn)投資入股后,又發(fā)后轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)股權(quán)的,是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

  5、單位或個人合作建房,一方提供土地使用權(quán),另一方提供房屋所有權(quán),雙方都取得了部份房屋所有權(quán),提供房屋所有權(quán)的納稅人,是否按銷售不動產(chǎn)的稅目繳納營業(yè)稅。

  6、單位或個人將土地使用權(quán)出租給他方若干年,他方在該土地上投資建造建筑物并使用,租賃期滿后,他方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還給單位或個人。他方是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。

  7、房地產(chǎn)開發(fā)公司,受建設(shè)方的委托,在已購的土地上建造房屋,并按工程造價收取一定比例的管理費,房地產(chǎn)開發(fā)公司是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。其計稅營業(yè)額是否包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的部分。

  8、納稅人向銀行借款,到期無力歸還,以房屋抵押所貸款項,是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。

  9、銀行將抵押貸款收回的房屋銷售,是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。
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