掃碼下載APP
及時(shí)接收最新考試資訊及
備考信息
安卓版本:8.7.20 蘋果版本:8.7.20
開發(fā)者:北京正保會計(jì)科技有限公司
應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>
APP隱私政策:查看政策>
HD版本上線:點(diǎn)擊下載>
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃
【論文摘要】企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此,稅收籌劃不同于逃稅、偷稅,是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃,具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費(fèi)用,具有強(qiáng)制性和無償性,企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營的主體,可以在合理合法的前提下,盡量減少納稅額,使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng),是在一定的客觀條件下存在的,目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。
首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提,稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的,如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù),而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù),那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義,這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問題。其次,由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性,也有一定的靈活性,所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段,這點(diǎn)尤其要重視,因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整,稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變,籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以,企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整,并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整,其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。
稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成:①初級稅收籌劃:避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級稅收籌劃:優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級稅收籌劃:爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志,是一個(gè)企業(yè)納稅意識不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi),納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇,納稅人可以避重就輕,選擇低稅負(fù)的納稅方案,企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。
1 選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)共贏。
2 開發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí),可分別核算,也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算:需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元;第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50%-400×15%=240(萬元),營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500 x30%=150(萬元);營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi),該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃
1 通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一,而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征,企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%,從而享受免稅待遇。
例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,房屋售價(jià)為1000萬元,按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元,增值額為200萬元,增值率為200÷800=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60(萬元),營業(yè)稅1000×5%=50(萬元),城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅,該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃,將該房屋進(jìn)行簡單裝修,費(fèi)用為200萬元,房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元,增值額為200萬元,增值率為200×1000=20%,不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元;城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10%=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅,該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。
2 相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)
由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸,具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn),所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。
(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用,可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本,并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè),還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計(jì)20%的扣除,這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目,降低增值額,從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。
(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的:允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高,可提供金融機(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除。反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,利息費(fèi)用很少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
3 銷售與裝修分開,分散經(jīng)營收入
隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增,若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司,同時(shí)與客戶簽訂兩份合同:一份房屋銷售合同,一份房屋裝修合同,則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅,第二份合同不用繳納土地增值稅,稅基和稅率減少,從而減輕了稅負(fù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式,通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù),而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。
1 針對納稅主體的新設(shè)分立
這也就是說,房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售,這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。
例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下,可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出,可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元,增值率為28.48%,應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅,凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出,可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元,增值率為19.97%,免征土地增值稅,凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司,那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司,而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出,當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí),由于其增值率為19.97%<20%,免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí),扣除營業(yè)稅及附加合計(jì):1500×5.5%=82.5(萬元),可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬元),其增值率為16.67%<20%,免納土地增值稅。從全局來看,銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5%=77(萬元),獲利潤1500-(1167.5+77)=255.5(萬元),比籌劃前增加255.5-232.75=22.75(萬元)。
2 減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間
(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn),并可協(xié)商開具銷售清單,由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延,同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。
(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司,使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然,對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目,應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān),以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。
(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商,開立指定代收專戶,將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶,然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。
參考文獻(xiàn)
[1]蓋地,企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M],大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2005。
[2]蘇強(qiáng),房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[J],市場論壇,2006(2)。
[3]國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的規(guī)定[s],國稅發(fā)[2003]83號,財(cái)會月刊,2003,(21):61-62。
[4]王尤貴,李穎,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中主要稅種的稅收籌劃[J],開發(fā)與建設(shè),2006(4)。
[5]翟繼光,房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[J],中國房地產(chǎn)金融,2006(4)。
[6]s LBraunsteln,TheseTaxingTimes[J],ABA Journal,1997(11):54-60。
安卓版本:8.7.20 蘋果版本:8.7.20
開發(fā)者:北京正保會計(jì)科技有限公司
應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>
APP隱私政策:查看政策>
HD版本上線:點(diǎn)擊下載>
官方公眾號
微信掃一掃
官方視頻號
微信掃一掃
官方抖音號
抖音掃一掃
Copyright © 2000 - m.galtzs.cn All Rights Reserved. 北京正保會計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有
京B2-20200959 京ICP備20012371號-7 出版物經(jīng)營許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號