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論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 主要稅種 納稅籌劃
論文摘要:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策;其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策,盡量降低營(yíng)業(yè)額,同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額,從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率,減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下,探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1 籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一,貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù),營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為:應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率,由計(jì)算公式可以看出,要想降低應(yīng)納稅額,一要降低營(yíng)業(yè)額,二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2 籌劃案例
案例一:丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣(mài)競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限,采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán),丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定,房屋建好后,雙方平分。完工后,估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式:純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定,兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù):(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán),從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元,丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式,丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè),合作建房,房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn),無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1 籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法;對(duì)于只用的房屋,按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收,稱(chēng)為從價(jià)計(jì)征,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù),按1.2%的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額;對(duì)于出租、出典的房屋,按租金收入征稅,稱(chēng)為從租計(jì)征,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),按12%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;自營(yíng)”房屋行為,或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。
2.2 籌劃案例
案例二:A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓,第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng),開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元,市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元,如果出租,預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高,如果對(duì)外銷(xiāo)售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅,經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓,提供餐飲服務(wù)。
方案1:A公司與H先生簽訂房屋租賃合同,年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅:500X12%=60(萬(wàn)元)。
方案2:A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn),并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照,增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè),然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同,年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí),該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì),可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn),我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題,則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1-30%)×1.2%=12.6(萬(wàn)元)。
可見(jiàn):方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為,改出租房屋為自營(yíng)房屋,就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅,比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1 籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分。稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象,以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多,適用稅率越高。另外,稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是:根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條:(1)減少或分解銷(xiāo)售收入??梢詫⒀b修收入從銷(xiāo)售收入中分解出去;也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額??梢约哟髮?duì)園林綠化的投入;也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
3.2 籌劃案例
案例三:Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū),總可售面積100000m2,均為普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)3500元/m2,預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元,預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元,總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。
方案1:直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售,則;
?、倏煽鄢?xiàng)目金額=20800×(1+20%+10%)-51960=29000(萬(wàn)元)
?、谠鲋殿~=35000-29000=6000(萬(wàn)元)
?、墼鲋德?6000÷29000×100%=20.69%
④應(yīng)繳納的土地增值稅=6000X30%=1800(萬(wàn)元)
方案2:追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元,則:
?、倏煽鄢?xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20%+10%)+1960=89260(萬(wàn)元)
?、谠鲋殿~=35000-29260=5740(萬(wàn)元)
?、墼鲋德?5740÷29260×100%=19.62%
?、芤?yàn)樵鲋德?lt;20%,所以免土地增值稅。
可見(jiàn):方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元,但卻因此導(dǎo)致增值率低于20%,從而節(jié)約了土地增值稅1800萬(wàn)元。
4 結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多,但考慮到納稅籌劃成本與效益的因素以及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅三個(gè)稅種的現(xiàn)狀,本文重點(diǎn)介紹營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅這三個(gè)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的稅種的納稅籌劃技巧。
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