一、背景
香港特別行政區(qū)由于歷史的因素，其法律體系以普通法為基礎(chǔ)，奉行積極不干預(yù)的政府政策（positive non-intervention policy），并以市場的力量作為前提及嚴(yán)格遵守私有產(chǎn)權(quán)的制度。
香港的土地制度實(shí)行租賃方法，以長期政府土地租契批約方式（Ieasehold system）配置土地。這和內(nèi)地根據(jù)《憲法》及有關(guān)法律、規(guī)定城市市區(qū)的土地屬國家所有，并以土地使用權(quán)出讓的形式配置土地的辦法在法律關(guān)系上有一些差異，但相同的是，為了配合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（economic growth）及公共利益（public purpose）的需要，對私有房地產(chǎn)進(jìn)行土地收回（1and resumption）和土地征用（compulsory acquisition）是一個很普遍的手段，而在國內(nèi)所推行的城市房屋拆遷制度和香港的土地征用制度也是基于這一前提建立起來的。值得一提的是在一些國家施行永久自由保有地制度（freehold land system）時，政府與私人土地的業(yè)主由于在租契制度和土地使用權(quán)出讓制度上設(shè)有合約關(guān)系（contractual right），政府征收土地時必須要擁有特定的法律權(quán)力才可征用土地。
由于征用（收回）土地使用權(quán)是強(qiáng)制實(shí)施的，在行使征用權(quán)及收回土地時必然激發(fā)起產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)拿�。在香港收地賠償以現(xiàn)金為主，但在內(nèi)地房屋拆遷補(bǔ)償可分為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。本文希望通過比較兩地在城市拆遷貨幣補(bǔ)償法律的異同去說明強(qiáng)制征用（收回）土地的問題。
二、香港市區(qū)土地收回法律主要內(nèi)容
在香港，《收回土地條例》（Lands Resumption Ordinance）常被引用作為收回私人產(chǎn)權(quán)的法例，而且在很多其它相關(guān)的征收土地法例中亦會引申其內(nèi)容作為收回私人業(yè)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，所以在這次研究中將集中討論香港《收回土地法例》、香港《市區(qū)重建局條例》、香港“市區(qū)重建局收購物業(yè)政策”及相關(guān)之普通法與國內(nèi)城市在征地貨幣補(bǔ)償?shù)漠愅?/p>
與其它經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的城市一樣，香港由于經(jīng)濟(jì)的起飛和市區(qū)有效土地供應(yīng)短缺，以及市區(qū)內(nèi)舊形樓宇管理問題而導(dǎo)致很多大廈日久失修，市區(qū)重建（Urban Renewal）成為其中一個最常使用來解決這問題的方法。香港現(xiàn)時所沿用的土地收回（Land Resumption）法律以普通法為依據(jù)。香港地政總署為處理有關(guān)收地事宜主要政府部門，但香港特區(qū)政府亦會通過其下屬機(jī)構(gòu)如市區(qū)重建局、香港房屋協(xié)會等組織以私人協(xié)商方式進(jìn)行市區(qū)重建的工作，市區(qū)重建局等機(jī)構(gòu)可于協(xié)商失敗時，根據(jù)市區(qū)重建局條例要求使香港特區(qū)政府引用“土地收回條例”把剩余的私人業(yè)權(quán)收回�？偟亩裕谙愀鄢鞘蟹课莶疬w主要是以香港市區(qū)重建局為核心組織。
香港政府及其有關(guān)組織（如九廣鐵路公司）亦會基于不同的土地需要，引用《土地收回條例》或相關(guān)法例如《鐵路條例》收回土地，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置。值得注意的是近年在香港私人發(fā)展商也可以根據(jù)《收回土地條例》在一定條件下（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣）收回私人房屋進(jìn)行發(fā)展。
在香港收回私人土地，可根據(jù)不同的情況使用不同的法例，詳見后表。
在香港根據(jù)《土地收回條例》，收回土地須作公共用途，而且必須符合有關(guān)條件，詳見后表。
三、香港收回土地的程序
根據(jù)《土地收回條例》，香港地政總署署長會按實(shí)際情況，發(fā)出收地公告（Notice of Resumption）。隨著收地通告的發(fā)出，香港政府必須在《憲報(bào)》上刊登中英文版公告有關(guān)收回該土地的詳情讓公眾知悉，通告亦會張貼于受影響的土地上，期限一般為1個月。任何人可以依公告所描述的土地或其任何部分，有權(quán)提出權(quán)利申索或聲明有任何權(quán)益、權(quán)利或地役權(quán)，但申索必須在收回（轉(zhuǎn)歸）日期或在署長對個案容許的期間內(nèi)向署長呈交。地政署長可運(yùn)用絕對酬情決定權(quán)接受或駁回呈交的申索，如署長駁回申索，則申索人可向土地審裁署申請對其申索作出裁定。申索人必須在轉(zhuǎn)歸日期起1年內(nèi)或訴訟法庭就任何個案而容許的期間內(nèi)提出。收地公告期限屆滿，被收回土地將依法轉(zhuǎn)歸政府，任何人在該土地或其上的每項(xiàng)權(quán)益、權(quán)利或地役權(quán)即告終止。
四、土地收回的補(bǔ)償
收回土地補(bǔ)償包括下列數(shù)項(xiàng)：
*收回土地房屋（Land and Buildings）補(bǔ)償。其補(bǔ)償按有關(guān)土地權(quán)益根據(jù)收回土地當(dāng)日的公開市場價值（Open Market Value）計(jì)算。
*地役權(quán)（Easement）及臨時占用權(quán)補(bǔ)償。因終止地役權(quán)的補(bǔ)償按收回土地時的地役權(quán)價值補(bǔ)償，臨時占用權(quán)補(bǔ)償按占用期間的公開市值租金計(jì)算。
*商業(yè)損失（Business Loss）補(bǔ)償。因收地而導(dǎo)致商號結(jié)束營業(yè)或須從收回物業(yè)遷往別處經(jīng)營帶來暫時或永久的營業(yè)損失的補(bǔ)償；被迫變賣固定設(shè)備、裝置、機(jī)器及存貨的損失之補(bǔ)償；遷往別處所涉及的開支以及發(fā)放給受影響雇員的遣散費(fèi)的補(bǔ)償；應(yīng)付或減低封路影響而須支付的開支之補(bǔ)償?shù)取?/p>
*特惠津貼（Extra gratia）。特惠津貼發(fā)放給擁有法律權(quán)利獲補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主或租戶，即合法住宅用戶，其中租戶可獲待“搬遷津貼”補(bǔ)償。
在香港，根據(jù)土地收回條例，受影響業(yè)主通常會以現(xiàn)金作為補(bǔ)償。受市建局重建項(xiàng)目影響，而符合安置資格的住宅租客，可獲安置于由香港房屋委員會（房委）或香港房屋協(xié)會（房協(xié)）所提供的安置單位。除此之外，亦可選擇由房委及房協(xié)提供的其它房屋資助計(jì)劃。
五、中港兩地城市拆遷貨幣補(bǔ)償制度比較
結(jié)論
由于城市拆遷是政府行使強(qiáng)制性征用（收回）土地使用權(quán)的具體體現(xiàn)，此種權(quán)力的施行及使用前提應(yīng)該主要是為了公共利益以保障私有產(chǎn)權(quán)者的權(quán)利。借鑒香港及國外經(jīng)驗(yàn)，中國城市拆遷制度應(yīng)嚴(yán)格限制強(qiáng)制性拆遷范圍，區(qū)分公益性拆遷和經(jīng)營性拆遷，對經(jīng)營性用地采取自愿拆遷，以減少拆遷戶與政府的矛盾。并應(yīng)對公益性拆遷人給予合理的補(bǔ)償以減少經(jīng)濟(jì)上的矛盾。
