房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中逐步形成的行業(yè)， 在房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)化的形成過程中房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的作用日漸重要， 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)信貸、資產(chǎn)組合、資本融資、政府課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在住宅商品化、私有化、個(gè)人購(gòu)房比例占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的住宅市場(chǎng)中， 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與老百姓的切身利益更加密切。國(guó)務(wù)院新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施后，將被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償價(jià)格也列入了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)范疇，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入了房屋拆遷這一敏感地帶， 面對(duì)成千上萬的被拆遷戶， 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的業(yè)務(wù)技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)道德水平都要經(jīng)受嚴(yán)格考驗(yàn)。經(jīng)過實(shí)踐的磨煉， 業(yè)內(nèi)人士深感房屋拆遷評(píng)估在把握技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和履行評(píng)估程序及處理各方利益矛盾方面與其它目的類型的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有著很大區(qū)別， 難度更大。拆遷評(píng)估不僅是簡(jiǎn)單的企業(yè)行為， 政府的拆遷政策要在評(píng)估的操作過程中貫徹、在評(píng)估結(jié)果中體現(xiàn)， 把政府的拆遷政策落到實(shí)處。要做好拆遷評(píng)估工作更要克服困難， 做到公平、公正執(zhí)業(yè)。在此， 將我們公司在完成房屋拆遷評(píng)估工作中的一些體會(huì)作幾點(diǎn)概況總結(jié)。
一、全面掌握各項(xiàng)拆遷法規(guī)和政策規(guī)定， 堅(jiān)持依法評(píng)估。拆遷中補(bǔ)償價(jià)格確定是拆遷工作的重要環(huán)節(jié)， 在被拆遷人看來補(bǔ)償價(jià)格是核心問題， 在拆遷人看來拆遷補(bǔ)償費(fèi)是項(xiàng)目前期運(yùn)作的巨額成本， 直接關(guān)系項(xiàng)目的盈虧問題。因此， 拆遷評(píng)估的重要性和復(fù)雜性通過各種形式表現(xiàn)出來， 可以說拆遷評(píng)估直接擔(dān)負(fù)了調(diào)節(jié)拆遷人與被拆遷人利益關(guān)系的角色。我們?nèi)绾卧诶婷苤虚_展工作， 做到公平、公正執(zhí)業(yè)， 首先要求我們的評(píng)估人員必須深刻理解、嚴(yán)格執(zhí)行各級(jí)政府制定的拆遷法規(guī)和相關(guān)政策， 在實(shí)際操作中嚴(yán)格依法評(píng)估， 包括要做到評(píng)估對(duì)象的界定合法、評(píng)估程序合法、評(píng)估技術(shù)合法、評(píng)估計(jì)算結(jié)果精確等。遵循合法性原則是各項(xiàng)工作經(jīng)受社會(huì)監(jiān)督和歷史考驗(yàn)的根本。除此之外， 有的拆遷人根據(jù)其拆遷項(xiàng)目的特殊性， 在不違背政府拆遷法規(guī)的原則前提下針對(duì)其項(xiàng)目特殊情況制定了切實(shí)可行的特殊性措施， 這些各自的特殊措施可能影響評(píng)估結(jié)果或者與評(píng)估結(jié)果無關(guān)。但是無論怎樣， 作為其拆遷評(píng)估人員都應(yīng)該全面掌握與所承擔(dān)的項(xiàng)目有關(guān)的特殊規(guī)定， 并與拆遷人統(tǒng)一認(rèn)識(shí)， 這樣有利于參與拆遷運(yùn)作過程的各方面人員在各盡其責(zé)的同時(shí)保持協(xié)調(diào)一致。
二、作好宣傳工作， 我們不僅是房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員， 我們還是政策宣傳、講解員， 我們除要運(yùn)用評(píng)估技能， 還要學(xué)會(huì)作人的思想工作。簡(jiǎn)單地看， 其它目的的房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)權(quán)人與評(píng)估機(jī)構(gòu)自愿建立委托關(guān)系， 我們要了解的對(duì)象是固定的物體， 因此房地產(chǎn)評(píng)估也稱為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，通常情況下我們?cè)u(píng)估人員的工作目標(biāo)直對(duì)物體， 評(píng)估工作不會(huì)受阻。而在拆遷評(píng)估中， 委托人并不是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人， 被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人通常更不止一個(gè)， 我們要走進(jìn)百姓家， 面對(duì)千家百姓會(huì)遇到各類問題， 甚至?xí)龅脚c拆遷評(píng)估無關(guān)的問題卻阻礙著我們的工作， 由于拆遷中的拆遷人與被拆遷人利益沖突集中在我們的工作中， 在拆遷決策中相對(duì)于拆遷人而言被拆遷人是處于被動(dòng)地位的， 而我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)是受拆遷人的委托而開展工作。因此， 在我們?cè)u(píng)估人員尚未與被拆遷人接觸之前， 就有可能在被拆遷人的潛意識(shí)中對(duì)我們能否客觀、公正地體現(xiàn)其利益心存疑慮， 再加上被拆遷人對(duì)拆遷的不情愿、對(duì)政策的不理解、對(duì)評(píng)估專業(yè)是外行以及各種與拆遷無關(guān)而拆遷政策也無力解決的困難等等問題同時(shí)困擾著被拆遷人， 由此造成評(píng)估人員在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)房屋勘查時(shí)被房主據(jù)之門外就不足為怪了。因此， 評(píng)估人員能否得到被拆遷人的理解和配合是能否順利完成拆遷評(píng)估的第一步。要想得到拆遷戶的理解， 首先要做耐心、細(xì)致的宣傳、講解工作， 向被拆遷人宣傳我們?cè)鯓右罁?jù)拆遷政策去評(píng)估， 宣傳我們的拆遷評(píng)估依據(jù)、理論標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際操作步驟、方法。無論被拆遷人態(tài)度怎樣， 評(píng)估人員必須站在公正的立場(chǎng)對(duì)待所有的拆遷人和被拆遷人， 以平和的心態(tài)去對(duì)待， 這也是對(duì)評(píng)估人員心理素質(zhì)和處理矛盾事物能力的考驗(yàn)。只要我們抱著與人為善的態(tài)度依法開展工作， 以評(píng)估人員的實(shí)際行動(dòng)去落實(shí)公平、公正的原則， 最終是能夠得到絕大多數(shù)被拆遷人認(rèn)可的。
三、以精益求精的科學(xué)態(tài)度對(duì)待拆遷評(píng)估工作。拆遷評(píng)估工作的時(shí)限性很強(qiáng)， 操作步驟復(fù)雜， 計(jì)算精確度高， 俗話說不能差一分錢。評(píng)估是拆遷的第一環(huán)節(jié)， 補(bǔ)償價(jià)格不能確定就無法動(dòng)遷， 為了保障項(xiàng)目進(jìn)度， 通常要求必須在最短的時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)確的完成拆遷評(píng)估。要保障拆遷評(píng)估的高效率和精確率， 一方面要提高專業(yè)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)， 平時(shí)注重市場(chǎng)資料的積累， 并建立專用于拆遷評(píng)估運(yùn)算的計(jì)算機(jī)應(yīng)用程序。另一方面要加強(qiáng)評(píng)估人員的責(zé)任心訓(xùn)練， 要站在被拆遷人的角度換位思考， 真正體會(huì)到我們計(jì)算每一分每一厘時(shí)都是老百姓的切身利益， 評(píng)估機(jī)構(gòu)的一切努力都應(yīng)從公平、公正的原則立場(chǎng)出發(fā)， 最終的評(píng)估結(jié)果就是一切的體現(xiàn)， 必須是準(zhǔn)確無誤的。因此， 評(píng)估人員要以精益求精的科學(xué)態(tài)度來實(shí)現(xiàn)對(duì)百姓負(fù)責(zé)。
四、做好各方面的配合工作。拆遷評(píng)估的全過程與其它目的的評(píng)估不同之處還在于與相關(guān)單位、人員的配合非常密切。與被拆遷人的配合已經(jīng)提到很多了， 不再列舉。 評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人的關(guān)系既有委托和被委托的利益關(guān)系又有拆遷過程中的工作配合關(guān)系， 評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人之間工作配合是否協(xié)調(diào)也會(huì)影響拆遷工作能否順利進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)與動(dòng)遷機(jī)構(gòu)的配合更是至關(guān)重要， 評(píng)估的價(jià)格結(jié)果要由動(dòng)遷機(jī)構(gòu)去落實(shí)到被拆遷人， 以達(dá)到拆遷的最終目的。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)也不是完成評(píng)估報(bào)告就結(jié)束工作， 評(píng)估結(jié)果要經(jīng)受每一被拆遷人的嚴(yán)格檢驗(yàn)， 評(píng)估機(jī)構(gòu)還負(fù)有解釋的責(zé)任， 拆遷評(píng)估的宣傳、解釋工作可以說是貫穿始終的。在被拆遷人見到評(píng)估結(jié)果后往往會(huì)提出非常尖銳的問題， 無論怎樣評(píng)估人員應(yīng)認(rèn)真對(duì)待， 依據(jù)政策回答， 這正是考驗(yàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能夠公正、公平、科學(xué)地完成拆遷評(píng)估的關(guān)鍵階段， 也是體現(xiàn)與動(dòng)遷單位密切配合的階段。
總之， 由于眾所周知的拆遷工作的特殊性， 導(dǎo)致了評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評(píng)估的復(fù)雜性， 國(guó)務(wù)院新的拆遷條例公布后評(píng)估機(jī)構(gòu)才獨(dú)立進(jìn)行拆遷補(bǔ)償價(jià)的評(píng)估確定， 實(shí)踐時(shí)間還不長(zhǎng)， 一些拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)也尚待完善， 我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員還要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)， 提高工作水平， 努力在百姓中樹立良好的行業(yè)形象。
