“土地增值稅的清算將調(diào)整開發(fā)商的心態(tài)，促進(jìn)房價理性回歸，同時還會改善商品房整體開發(fā)水平�！痹诒娍谫|(zhì)疑土地增值稅是否會成為開發(fā)商變相漲價的口實之際，上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司董事長季寶紅亮出了自己獨特的觀點。
在國稅總局關(guān)于土地增值稅清算的通知發(fā)布后，有人根據(jù)2005年上海市房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入達(dá)2160多億元的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作出估計，房地產(chǎn)開發(fā)毛利在1200億元以上，若按現(xiàn)在的比例至少將征400億元左右的土地增值稅。并據(jù)此推斷，土地增值稅的征收將促使開發(fā)商提高售價轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。季寶紅認(rèn)為這一數(shù)據(jù)值得商榷。他表示，作為這一行業(yè)的實際操作者，從他了解的情況看目前開發(fā)利潤很少有達(dá)到這個水平的。他說，自2004年以來土地開始實行招拍掛后，土地價格逐步市場化，開發(fā)商靠低價拿地獲利的時光不再，特別是近期拿地的價格都非常高。季寶紅認(rèn)為，如果是實行土地招拍掛之前，土地增值稅的清算可能是直指房地產(chǎn)開發(fā)利潤的一柄利劍，但現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已逐步趨向于社會平均利潤，利潤空間沒那么大，影響自然也不會非常顯著。房產(chǎn)股在政策出臺當(dāng)日的全線下跌屬于市場的過度反應(yīng)。不過他也提到，雖然對高價拿地的企業(yè)影響微乎其微，但土地增值稅的清算依然會對一部分前期囤積較多土地、或者通過轉(zhuǎn)讓及協(xié)議方式低價獲得土地的開發(fā)商影響較大。
另外，由于目前土地增值額實行累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅，增值額占扣除項目金額20%-50%的部分，稅率為30%；增值額占扣除項目金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額占扣除金額100%至200%的部分，稅率50%；增值額占比200%以上的部分，稅率60%.季寶紅認(rèn)為，在賺得越多扣稅越重的情況下，理智的開發(fā)商不會轉(zhuǎn)嫁成本，反而會在制訂售價時更加謹(jǐn)慎，采取略微降價以求快賣的策略。
并可能通過抬高樓盤建造成本的方法來壓低利潤，因為與其到頭來要繳付高額增值稅，不如少賺點利潤，提高樓盤品質(zhì)回饋自己的顧客。這不但能起到改善樓盤品質(zhì)，還能改善開發(fā)商和設(shè)計建筑等相關(guān)配合公司的關(guān)系，有助于提高樓盤整體開發(fā)水平。
不少開發(fā)商都認(rèn)為，土地增值稅的出臺，將在一定程度上改變房地產(chǎn)業(yè)的贏利模式。在前不久舉行的中新房地產(chǎn)融資論壇上，萬通集團董事長馮侖提出，土地增值稅新政將改變開發(fā)商對低地價的追求，改變其開發(fā)理念，轉(zhuǎn)而通過為客戶創(chuàng)造更多價值來獲取利潤。而嘉德置地總裁廖文良則認(rèn)為，土地增值稅的最大意義在于加快土地開發(fā)周期，減少土地儲備量。潘石屹在其博客上表示，對一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來說，現(xiàn)在要把過去以銷售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主，自己持有沒有增值就不用交土地增值稅，中國的出租回報率還是比較高的。
