一份有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的土地增值稅“通知”，卻意外引發(fā)了股市震蕩，這是調(diào)控信號(hào)？還是泡沫預(yù)警？
中國(guó)股市的牛市行情只能用“瘋狂”來(lái)形容。最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月22日，滬深兩市股票總市值首度突破11萬(wàn)億元。一個(gè)月前的12月20日，這個(gè)數(shù)值剛在一片驚呼聲中突破8萬(wàn)億元大關(guān)，而再前一月的11月17日，該數(shù)據(jù)僅為6.5萬(wàn)億元。短短兩月間，兩市總市值的增幅高達(dá)69.23%.
伴隨著中國(guó)股市的膨脹，各種“風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)”、“泡沫論”的質(zhì)疑之聲也開(kāi)始蔓延。1月16日國(guó)稅總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱(chēng)“《通知》”），更一度被市場(chǎng)解讀為調(diào)控股市過(guò)熱的信號(hào)。
1月17日，《通知》下發(fā)次日，滬深兩市地產(chǎn)股全線(xiàn)下跌。受此拖累，滬市股指下跌42點(diǎn)，跌幅達(dá)1.49%；深市股指更跌去227.24點(diǎn)，跌幅達(dá)2.84%，直接“殺傷力”巨大。在上市房企連續(xù)發(fā)布公告，以及國(guó)稅總局發(fā)布《通知》與調(diào)控樓市股市無(wú)關(guān)的“安撫”聲明之后，投資人才打消疑慮，股市又重拾升勢(shì)。
國(guó)內(nèi)股市這波牛市真的是誰(shuí)也攔不住嗎？土地增值稅風(fēng)波雖漸平息，但不可否認(rèn)的是，對(duì)于中國(guó)股市未來(lái)趨勢(shì)判斷的巨大分歧，已初露端倪。
土地增值稅意外“攪局”
1月16日晚8點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局官方網(wǎng)站發(fā)布了一則《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各地從2007年2月1日起，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%累進(jìn)制土地增值稅。
突如其來(lái)的稅收政策在17日下午顯現(xiàn)威力，滬深兩市地產(chǎn)股全線(xiàn)下跌。截至閉市，共有62家地產(chǎn)股下跌，26家跌停。其中，被稱(chēng)為地產(chǎn)龍頭股的萬(wàn)科A（18.58，0.93，5.27%）自2000年以來(lái)，首度遭遇跌停，當(dāng)日收?qǐng)?bào)17.28元人民幣，急挫10%；華僑城A（18.85，0.16，0.86%）、保利地產(chǎn)（47.18，0.99，2.14%）、招商地產(chǎn)（25.1，0.42，1.70%）、金地等地產(chǎn)領(lǐng)頭羊幾近全線(xiàn)跌停。上海房地產(chǎn)分類(lèi)指數(shù)下挫9.3%.
中資房企在H股的表現(xiàn)也如出一轍。富力地產(chǎn)下跌7.77%，中國(guó)海外下跌6.06%，深圳控股、雅居樂(lè)與上海置業(yè)均遭大跌，平均跌幅超過(guò)8%.中資地產(chǎn)股市值一日蒸發(fā)154億港元。
當(dāng)日晚，萬(wàn)科等多家房企連夜對(duì)事件影響做出評(píng)估，并于次日發(fā)布“澄清”公告。萬(wàn)科在公告中稱(chēng)，由于已對(duì)土地增值稅預(yù)留了高達(dá)3億元的準(zhǔn)備金，未來(lái)盈利預(yù)期不受影響。類(lèi)似表態(tài)性公告還包括了招商地產(chǎn)、金融街（17.45，1.34，8.32%）、陽(yáng)光股份（9.39，-0.01，-0.11%）、深長(zhǎng)城（16.28，0.05，0.31%）、泛海建設(shè)（19.04，0.24，1.28%）等上市公司。
對(duì)于土地增值稅帶來(lái)的股市震蕩，顯然也在管理部門(mén)意料之外。1月18日，國(guó)稅總局也緊急發(fā)布“安撫”通知，強(qiáng)調(diào)清算政策不屬于樓市調(diào)控行動(dòng)，更不會(huì)額外增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。對(duì)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金20%的，免征土地增值稅。
1月19日，在《通知》出臺(tái)第四天，股市開(kāi)始震蕩上行。上證股指一舉升至2832點(diǎn)，收復(fù)失地；深成指更是大漲274點(diǎn)，漲幅達(dá)3.52%.
對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科分析認(rèn)為，通過(guò)將項(xiàng)目分割成數(shù)期開(kāi)發(fā)，最后一小部分遲遲不收尾通常是企業(yè)拖延繳納土地增值稅的慣用手法，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將這筆應(yīng)繳稅費(fèi)投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去，因此真正影響房地產(chǎn)運(yùn)作的關(guān)鍵因素仍是融資，而不是土地增值稅本身。
分析師們的主流意見(jiàn)是，土地增值稅僅對(duì)高收益項(xiàng)目以及握有大量土地的開(kāi)發(fā)商影響較大。“類(lèi)似萬(wàn)科這樣的企業(yè)，平均開(kāi)發(fā)周期都比較短，影響會(huì)很小�！�證券分析師王德勇認(rèn)為，土地增值稅對(duì)低毛利的普通住宅影響較小，影響較大的主要是華僑城、陸家嘴（17.74，0.21，1.20%）、綠城中國(guó)等擁有大量土地儲(chǔ)備或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司。
土地增值稅是什么信號(hào)
盡管土地增值稅并未對(duì)股市形成實(shí)質(zhì)性影響，但是由政策帶給股市的瞬間強(qiáng)力沖擊仍然讓人心有余悸。
“目前的土地增值稅清算政策傳導(dǎo)了一個(gè)調(diào)控的信號(hào)。”中信證券（39.36，0.97，2.53%）在日前發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)目前正進(jìn)入宏觀(guān)調(diào)控的前夜，需要高度注意風(fēng)險(xiǎn)。
以上海證券交易所房地產(chǎn)分類(lèi)指數(shù)為例，去年2006全年飆升159%，漲幅超過(guò)了上證綜合指數(shù)（2882.558，25.19，0.88%）同期的130%.國(guó)泰君安證券分析師于洋表示，經(jīng)過(guò)近期上漲之后，地產(chǎn)類(lèi)股票價(jià)格已接近歷史高位，在這種情況下，任何負(fù)面消息都將成為投資者獲利回吐的理由。
但摩根士丹利前亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠撰文表示，基金經(jīng)理們手中的錢(qián)仍然很多，中國(guó)內(nèi)地的投資渠道依然很窄，依靠一兩個(gè)政策無(wú)法改變資本市場(chǎng)格局，現(xiàn)在還看不出政府消除泡沫的真正決心。
管理層的態(tài)度似乎也很微妙，既要嚴(yán)征土地增值稅，同時(shí)也不愿?jìng)肮墒小?/p>
事實(shí)是，土地增值稅根本就非新開(kāi)稅種。據(jù)曾參與增值稅課題研究的復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授謝百三介紹，始征于1994年的土地增值稅，是為了調(diào)控1992年—1993年第一輪房地產(chǎn)過(guò)熱而制定的。但后來(lái)由于各地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，在實(shí)際征收中，僅按出售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行了預(yù)征，部分地區(qū)甚至尚未開(kāi)始預(yù)征。
“此次清算的力度之大前所未有，他們顯然知道這么高的稅率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利意味著什么。”北京一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
據(jù)中銀國(guó)際分析機(jī)構(gòu)測(cè)算，土地增值稅對(duì)盈利在30%以上的房地產(chǎn)上市公司較為不利。按照33%所得稅率計(jì)算，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率將下跌0.03至2.63個(gè)百分點(diǎn)，純利受影響比例約在9%~15%范圍內(nèi)；毛利率逾50%的高檔項(xiàng)目利潤(rùn)率將減少24%；只有毛利率低于30%的影響很小。
隨著政策面、管理層意見(jiàn)逐漸明朗，有越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)入了高度戒備狀態(tài)。
對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科分析認(rèn)為，通過(guò)將項(xiàng)目分割成數(shù)期開(kāi)發(fā)，最后一小部分遲遲不收尾通常是企業(yè)拖延繳納土地增值稅的慣用手法，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將這筆應(yīng)繳稅費(fèi)投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去，因此真正影響房地產(chǎn)運(yùn)作的關(guān)鍵因素仍是融資，而不是土地增值稅本身。
分析師們的主流意見(jiàn)是，土地增值稅僅對(duì)高收益項(xiàng)目以及握有大量土地的開(kāi)發(fā)商影響較大�！邦�(lèi)似萬(wàn)科這樣的企業(yè)，平均開(kāi)發(fā)周期都比較短，影響會(huì)很小�！弊C券分析師王德勇認(rèn)為，土地增值稅對(duì)低毛利的普通住宅影響較小，影響較大的主要是華僑城、陸家嘴（17.74，0.21，1.20%）、綠城中國(guó)等擁有大量土地儲(chǔ)備或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司。
土地增值稅是什么信號(hào)
盡管土地增值稅并未對(duì)股市形成實(shí)質(zhì)性影響，但是由政策帶給股市的瞬間強(qiáng)力沖擊仍然讓人心有余悸。
“目前的土地增值稅清算政策傳導(dǎo)了一個(gè)調(diào)控的信號(hào)。”中信證券（39.36，0.97，2.53%）在日前發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)目前正進(jìn)入宏觀(guān)調(diào)控的前夜，需要高度注意風(fēng)險(xiǎn)。
以上海證券交易所房地產(chǎn)分類(lèi)指數(shù)為例，去年2006全年飆升159%，漲幅超過(guò)了上證綜合指數(shù)（2882.558，25.19，0.88%）同期的130%.國(guó)泰君安證券分析師于洋表示，經(jīng)過(guò)近期上漲之后，地產(chǎn)類(lèi)股票價(jià)格已接近歷史高位，在這種情況下，任何負(fù)面消息都將成為投資者獲利回吐的理由。
但摩根士丹利前亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠撰文表示，基金經(jīng)理們手中的錢(qián)仍然很多，中國(guó)內(nèi)地的投資渠道依然很窄，依靠一兩個(gè)政策無(wú)法改變資本市場(chǎng)格局，現(xiàn)在還看不出政府消除泡沫的真正決心。
管理層的態(tài)度似乎也很微妙，既要嚴(yán)征土地增值稅，同時(shí)也不愿?jìng)肮墒小?/p>
事實(shí)是，土地增值稅根本就非新開(kāi)稅種。據(jù)曾參與增值稅課題研究的復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授謝百三介紹，始征于1994年的土地增值稅，是為了調(diào)控1992年—1993年第一輪房地產(chǎn)過(guò)熱而制定的。但后來(lái)由于各地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，在實(shí)際征收中，僅按出售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行了預(yù)征，部分地區(qū)甚至尚未開(kāi)始預(yù)征。
“此次清算的力度之大前所未有，他們顯然知道這么高的稅率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利意味著什么�！北本┮晃徊辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
據(jù)中銀國(guó)際分析機(jī)構(gòu)測(cè)算，土地增值稅對(duì)盈利在30%以上的房地產(chǎn)上市公司較為不利。按照33%所得稅率計(jì)算，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率將下跌0.03至2.63個(gè)百分點(diǎn)，純利受影響比例約在9%~15%范圍內(nèi)；毛利率逾50%的高檔項(xiàng)目利潤(rùn)率將減少24%；只有毛利率低于30%的影響很小。
隨著政策面、管理層意見(jiàn)逐漸明朗，有越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)入了高度戒備狀態(tài)。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅的清算規(guī)范了稅款的征收，房地產(chǎn)企業(yè)如果把原本屬于國(guó)家稅收的部分當(dāng)作企業(yè)的利潤(rùn)，甚至宣稱(chēng)利潤(rùn)將產(chǎn)生大的變化乃至影響到房?jī)r(jià)，筆者認(rèn)為這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也就沒(méi)有什么必要存在于市場(chǎng)中了，這樣的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)在是不敢恭維。事實(shí)上真的會(huì)影響到企業(yè)的利潤(rùn)嗎？相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)用各種手段推遲開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工決算，最后逃避稅款，企業(yè)多出了一大塊利潤(rùn)，而房地產(chǎn)企業(yè)還經(jīng)常那交了多少土地增值稅來(lái)說(shuō)事，博取大眾的同情�！翱蓱z之人必有可恨之處”，房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)一“得了便宜還賣(mài)乖”的主，除了一次次忽悠大眾，制造緊張氣氛之外，沒(méi)有別的愛(ài)好了。從系列事實(shí)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)高額利潤(rùn)已經(jīng)是眾人皆知的秘密了。
