“命運(yùn)多舛”的稅種
土地增值稅到底是個(gè)什么樣的稅種？很多人心中都有這樣的疑問(wèn)——的確，從1993年頒布至今，土地增值稅每隔幾年就換一套“新裝”，讓不了解內(nèi)情的人無(wú)所適從。尤其是從2005年開(kāi)始，深圳提出恢復(fù)征收土地增值稅，隨后，北京也規(guī)定了房地產(chǎn)項(xiàng)目清算前，要預(yù)繳1％~3％的土地增值稅——“住宅土地增值稅稅率為1％”的印象，在眾多行外人的心里扎根。
可是《通知》一出，大家才驚覺(jué)，土地增值稅之劍實(shí)在是鋒銳無(wú)比，四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從30％~60％——稅率之高，已為眼下國(guó)內(nèi)幾大主要稅種之首。
稅率為何從1％猛增至30％以上？房地產(chǎn)商其實(shí)是心知肚明的，所以當(dāng)行外人、炒房者大為震驚之時(shí)，受影響最大的房地產(chǎn)商反而沉默了。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓用“命運(yùn)多舛”來(lái)形容我國(guó)的土地增值稅政策。
土地增值稅政策早已有之，但最初的目的并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓行為。
1990年代初期，正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始升溫的階段，但同時(shí)也出現(xiàn)了一個(gè)讓政府頭疼的問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)熱——大批的人熱衷于圈地，但把土地圈到手之后卻不進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。
為了打壓“炒地”的熱潮，當(dāng)時(shí)中央的土地政策非常嚴(yán)厲：一是規(guī)定圈地后一年如果投資不到位，政府馬上把土地原價(jià)收回；二是在1994年的稅改中，借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了土地增值稅，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收——即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的，稅率為30％；增值額為扣除金額50％~100％部分，稅率40％；增值額為扣除金額100％~200％部分，稅率50％；增值額為扣除金額200％以上，稅率為60％。
這實(shí)際上就是向那些不為投資、為炒地而轉(zhuǎn)讓土地獲利的人征收的“暴利稅”。不過(guò)，土地增值稅雖然只是針對(duì)土地而征收，但由于標(biāo)的物包括土地上的附著建筑物，使其日后“變身”為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控之劍具備了可操作性。
“舊政”換“新顏”
土地增值稅開(kāi)征一段時(shí)間后，土地過(guò)熱的情況果然被抑制住了，由此可見(jiàn)這一稅種的調(diào)控力度之強(qiáng)、效果之顯著。但這也是這項(xiàng)政策多舛的命運(yùn)的開(kāi)始——由于土地過(guò)熱的危機(jī)已經(jīng)過(guò)去，而當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)還沒(méi)形成規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房屋市場(chǎng)比較冷淡，因此這個(gè)稅種的存在意義變得不大了。
2000年前后，政府曾與專(zhuān)家商討，醞釀取消這一稅種。雖然出于各種考慮，國(guó)稅總局并沒(méi)下達(dá)取消土地增值稅的通知，但由于土地增值稅屬于地方稅種，一旦中央不再“嚴(yán)抓”，各地為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)流通，都不約而同地采取了相應(yīng)的土地增值稅優(yōu)惠政策。
例如《細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（單套建筑面積120平方米以下）出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，可免征土地增值稅。而各地通常的做法是，把120平方米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)上浮20％，浮動(dòng)至140平方米左右，而且不管增值額超出扣除項(xiàng)目金額多少，普通住宅的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓一律免征土地增值稅。至此，這一當(dāng)初轟轟烈烈的稅種，已經(jīng)處于半廢止的停征狀態(tài)。
到了2005年至2006年，各地房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象和炒房熱潮再現(xiàn)，中央和地方在使用了很多稅收政策、調(diào)控效果仍不明顯的情況下，才再度祭出這把曾在抑制土地過(guò)熱狀況上建下奇功的“調(diào)控之劍”。
首先提出恢復(fù)征收土地增值稅的是深圳，隨后，北京等城市也開(kāi)始有所動(dòng)作。但房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售與土地轉(zhuǎn)讓畢竟不一樣——土地轉(zhuǎn)讓的清算期限很明確，就是土地轉(zhuǎn)讓成功的時(shí)刻；但房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓的是土地上的附著物，而且是分套轉(zhuǎn)讓的，按理須待整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，項(xiàng)目結(jié)算后再進(jìn)行清算。但是，哪個(gè)房地產(chǎn)商愿意乖乖把裝進(jìn)兜里的利潤(rùn)再掏出來(lái)繳歸國(guó)庫(kù)？于是，房地產(chǎn)項(xiàng)目總是一拖再拖，明明整棟樓盤(pán)早該售罄，卻偏偏要留下一套兩套，或自用，或出租、辦公，總之拖個(gè)十年八年也不愿意進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算——項(xiàng)目既沒(méi)有售完，稅收自然也收不上去，此謂“上有政策、下有對(duì)策”。
對(duì)此，地方只好采取“預(yù)征”政策，在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的時(shí)候就先預(yù)征銷(xiāo)售額的1％~3％，到項(xiàng)目清算時(shí)再多退少補(bǔ)。
房產(chǎn)商步入“清算時(shí)代”
無(wú)論是政府還是房產(chǎn)商都很清楚，項(xiàng)目是永遠(yuǎn)不可能結(jié)算的，多退少補(bǔ)不過(guò)是一句空話。那么，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1％的預(yù)征率，又能起到多大的作用呢？
劉桓替記者算了一筆賬。假如一家房產(chǎn)商售出一套200平方米的房子，該房產(chǎn)土地和建筑成本是5000元/平方米，售價(jià)是10000元/平方米，即總房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元，其中土地增值稅的扣除項(xiàng)目總額為100萬(wàn)元，增值額為100萬(wàn)元。
按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分（即增值額中的50萬(wàn)元），稅率為30％，應(yīng)繳稅額為15萬(wàn)元；增值額為扣除金額50％~100％部分（即余下的100－50＝50萬(wàn)元），稅率為40％，應(yīng)繳稅額為20萬(wàn)元。
到項(xiàng)目清算時(shí)，該房地產(chǎn)商應(yīng)為該套房產(chǎn)的銷(xiāo)售繳納15＋20＝35萬(wàn)元的土地增值稅。但按1％的預(yù)征率，該房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售該房地產(chǎn)時(shí)只需繳納200×1％＝2萬(wàn)元，中間的差額達(dá)到33萬(wàn)元。
可見(jiàn)，預(yù)征額相對(duì)于真正的應(yīng)繳稅額來(lái)說(shuō)不過(guò)是九牛一毛，完全起不到該稅種應(yīng)有的利潤(rùn)調(diào)節(jié)作用。
面對(duì)這一狀況，國(guó)稅總局才終于決定“出招”，下發(fā)了舊政換新顏的《通知》。而《通知》中最核心的內(nèi)容，則是規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的需要進(jìn)行結(jié)算；此外，對(duì)于取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；以及納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的需要清算。
也就是說(shuō)，以預(yù)售起三年為“大限”，無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目是否銷(xiāo)罄或是否已進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算，都必須對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。
由此，土地增值稅正式由前兩年的“預(yù)征”制步入“清算”時(shí)代。
下有四項(xiàng)對(duì)策
現(xiàn)在，房產(chǎn)商最怕聽(tīng)到的就是“秋后算賬”這個(gè)詞。從2月1日開(kāi)始，那些打著“萬(wàn)年不清算”主意的項(xiàng)目，就會(huì)陸續(xù)被集中清算，已經(jīng)裝進(jìn)口袋里的錢(qián)不得不重新掏出來(lái)�？梢韵胍�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表將受到多大的影響。
不過(guò)，“納稅侏儒”被“秋后算賬”，固然讓很多被樓價(jià)狠宰了一刀的人感到快意，但人們更關(guān)注的是2月1日后的樓價(jià)。到底會(huì)因?yàn)檎{(diào)控之手回復(fù)理性，還是因?yàn)橐言黾拥亩愂仗崆稗D(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上而導(dǎo)致樓價(jià)更猛地上漲呢？
劉桓告訴記者，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，新征稅收的消化、轉(zhuǎn)嫁方式一共有四種：一是“前轉(zhuǎn)”，即由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給投資者和買(mǎi)家；一種是“后轉(zhuǎn)”，即轉(zhuǎn)嫁給建筑商；還有一種是“混轉(zhuǎn)”，即“前轉(zhuǎn)”一部分，“后轉(zhuǎn)”一部分；最后一種是“消轉(zhuǎn)”，即企業(yè)通過(guò)節(jié)約成本、壓縮利潤(rùn)等方式，把稅收在企業(yè)內(nèi)部消化掉。
對(duì)于調(diào)控目的來(lái)說(shuō)，最理想的狀態(tài)當(dāng)然是“消轉(zhuǎn)”，但現(xiàn)實(shí)地說(shuō)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，首先考慮的卻肯定是“前轉(zhuǎn)”。
而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然過(guò)熱和供不應(yīng)求，也就給了開(kāi)發(fā)商提供了稅收“前轉(zhuǎn)”的條件——仍以上文那套200萬(wàn)元的房子為例，房產(chǎn)商被征了35萬(wàn)的土地增值稅，如果要把這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，必須對(duì)該房子進(jìn)行提價(jià)。
只有當(dāng)房子總價(jià)提到270萬(wàn)元，房地產(chǎn)商才能在這套房子的銷(xiāo)售上同樣獲得100萬(wàn)元的利潤(rùn)。如果有消費(fèi)者能接受270萬(wàn)元的樓價(jià)，那么，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然會(huì)毫不猶豫地進(jìn)行提價(jià)。但如果消費(fèi)者只能接受240萬(wàn)元的樓價(jià)，那么開(kāi)發(fā)商就必須把余下一部分稅收“后轉(zhuǎn)”到建筑商身上。
反之，如果市場(chǎng)供求平衡，消費(fèi)者不接受加價(jià)，建筑商又不接受開(kāi)發(fā)商的壓價(jià)，那么開(kāi)發(fā)商就只能被迫在內(nèi)部“消轉(zhuǎn)”這部分稅收了。
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果嚴(yán)格按照上述標(biāo)準(zhǔn)征收土地增值稅的話，不但對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，連帶對(duì)二手房交易都會(huì)產(chǎn)生比較明顯的影響。只要是面積大于120平方米的有贏利二手房交易，以及贏利超過(guò)20％的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅交易，都將受到稅收的調(diào)控——這或多或少也可以對(duì)“炒房”熱潮有所遏制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡的供求關(guān)系不至于愈演愈烈，從而使房地產(chǎn)商的稅收轉(zhuǎn)嫁有所收斂。
不過(guò)歸根到底，土地增值稅在一定時(shí)期內(nèi)能不能達(dá)到理想的調(diào)控效果，還是要由樓市的未來(lái)的整體供求關(guān)系決定的，我們只能拭目以待。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅的清算規(guī)范了稅款的征收，房地產(chǎn)企業(yè)如果把原本屬于國(guó)家稅收的部分當(dāng)作企業(yè)的利潤(rùn)，甚至宣稱(chēng)利潤(rùn)將產(chǎn)生大的變化乃至影響到房?jī)r(jià)，筆者認(rèn)為這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也就沒(méi)有什么必要存在于市場(chǎng)中了，這樣的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)在是不敢恭維。事實(shí)上真的會(huì)影響到企業(yè)的利潤(rùn)嗎？相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)用各種手段推遲開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工決算，最后逃避稅款，企業(yè)多出了一大塊利潤(rùn)，而房地產(chǎn)企業(yè)還經(jīng)常那交了多少土地增值稅來(lái)說(shuō)事，博取大眾的同情。“可憐之人必有可恨之處”，房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)一“得了便宜還賣(mài)乖”的主，除了一次次忽悠大眾，制造緊張氣氛之外，沒(méi)有別的愛(ài)好了。從系列事實(shí)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)高額利潤(rùn)已經(jīng)是眾人皆知的秘密了。
