土地增值稅的“落地”有望成為具備實(shí)效的調(diào)控手段 資料圖
活動(dòng)策劃：柯鵬 于兵兵主持人：于兵兵 整理：唐文祺
嘉 賓：謝國(guó)亞 上海興海房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 副總經(jīng)理
國(guó)稅總局近日發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，被稱(chēng)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控史上開(kāi)發(fā)商遭遇的一次“重創(chuàng)”。此后兩天，房地產(chǎn)上市公司股票一路狂瀉，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片恐慌。 那么，土地增值稅到底意義何在？又究竟會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)多大的成本壓力？又將會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響呢？
13年前便已出臺(tái)
主持人：土地增值稅的清算通知，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至是資本市場(chǎng)都產(chǎn)生了巨大的反響，您對(duì)土地增值稅的一個(gè)直觀感受是什么？由于這個(gè)稅種比較復(fù)雜，能否先介紹一下它的發(fā)展歷史與實(shí)施情況？
謝國(guó)亞：土地增值稅實(shí)際上屬于一個(gè)發(fā)布多年的老稅種。13年前國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，那時(shí)候的背景大環(huán)境是，隨著改革開(kāi)放的深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始興起，一下子就產(chǎn)生了過(guò)熱現(xiàn)象。為了加強(qiáng)宏觀調(diào)控，作為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)組成部分，在1993年推出了一個(gè)土地增值稅的管理?xiàng)l例。根據(jù)條例規(guī)定，財(cái)政部出了一個(gè)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知，把具體實(shí)施方式進(jìn)行了規(guī)定，包括怎么扣除項(xiàng)目，怎么征稅作了比較詳細(xì)的規(guī)范，實(shí)際上也有漏洞：就是如果沒(méi)有全部售完的房子它不能結(jié)算，只進(jìn)行預(yù)征；而且文件規(guī)定，1993年之前取得的土地是免征的。隨著宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)始走下坡路了，于是在上世紀(jì)90年代末又出了一個(gè)文件，將免征期增加了5年時(shí)間。
以上海為例，房地產(chǎn)業(yè)此前屬于地方鼓勵(lì)投資的產(chǎn)業(yè)范疇，要么免征、要么緩征。一直到2002年，國(guó)稅總局出了一個(gè)《關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知》，即615號(hào)文，然后全國(guó)各地普遍參照這個(gè)文件制定細(xì)則，大多數(shù)是預(yù)征的。上海參照的標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售金額的1%，其他有地方最高達(dá)3%，最低達(dá)0.5%.由于從2002年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)全面復(fù)蘇，接下來(lái)3年更是進(jìn)入高速發(fā)展期，房?jī)r(jià)一路上漲。雖然一系列的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，但是效果并不明顯。因此，在這個(gè)總體背景下，就出現(xiàn)了這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的通知，可以把它看作是宏觀調(diào)控的一個(gè)組合拳的部分，它的推出對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)的行業(yè)有一定的好處。
實(shí)質(zhì)性利潤(rùn)減少是關(guān)鍵
主持人：土地增值稅的出現(xiàn)為什么會(huì)引起開(kāi)發(fā)商的重視？
謝國(guó)亞：現(xiàn)在有觀點(diǎn)認(rèn)為，整體的房地產(chǎn)行業(yè)目前利潤(rùn)率不到8%.這個(gè)不是絕對(duì)性的，因?yàn)橹袊?guó)有成千上萬(wàn)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，實(shí)際上真正有項(xiàng)目運(yùn)作的卻不多，許多公司空著、關(guān)著，這樣平均算下來(lái)，當(dāng)然利潤(rùn)率不高。何況，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)有隱性的游戲規(guī)則，這就會(huì)決定了過(guò)程的不公平，從而影響到結(jié)果的不公平。有些開(kāi)發(fā)商拿地不是非常透明，低價(jià)拿到的土地，以高價(jià)出售，增值的部分很大，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，征收增值稅就會(huì)大幅度減少利潤(rùn)所得。
主持人：土地增值稅完全貫徹的可能性大嗎？
謝國(guó)亞：這里存在一個(gè)“清算瓶頸”的問(wèn)題。政策本身就規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可在幾種情況下，按照預(yù)征的稅率來(lái)征收，這等于給暴利的企業(yè)留了一個(gè)“尾巴”。比方說(shuō)，上海目前預(yù)征率是1%，企業(yè)就按照1%來(lái)交，故意不增報(bào)，這就可以完全規(guī)避了。還有前期已經(jīng)轉(zhuǎn)掉的，再追溯也很麻煩，因?yàn)楣蓶|都改變了，這肯定也清算不了。主要還是要看各地方政府的稅務(wù)系統(tǒng)細(xì)則，是不是能夠把這個(gè)漏洞補(bǔ)掉，瓶頸是否能夠突破。我認(rèn)為還可以再明確一點(diǎn)，規(guī)定一下上限究竟是多少。此外，《通知》里對(duì)于約定期限和罰則都沒(méi)有明確規(guī)定，這很容易制造出很大空間。
對(duì)落實(shí)調(diào)控有意義
主持人：土地增值稅的意義對(duì)宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)有多大？
謝國(guó)亞：應(yīng)該是非常大的。政策從出臺(tái)到落地取得的效果，需要經(jīng)歷一個(gè)滯后期，并不是馬上見(jiàn)效。土地增值稅的清算，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響明顯。因?yàn)槠渲杏幸?guī)定，普通住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，可以實(shí)行稅收優(yōu)惠的。這樣一來(lái)，大家不會(huì)一下子都去做高檔住宅，這有利于住房結(jié)構(gòu)調(diào)整。符合宏觀調(diào)控的本意，是比較好的。
主持人：如果政策執(zhí)行到位的話，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的影響？
謝國(guó)亞：我贊同房?jī)r(jià)會(huì)往下走的觀點(diǎn)。由于土地是房子的基礎(chǔ)，政策落地之后，本身實(shí)力不夠的企業(yè)就會(huì)盡快拋地，從而在短期內(nèi)形成供大于求的現(xiàn)象，就會(huì)影響到房?jī)r(jià)。
編輯留言：
土地增值稅清算并沒(méi)有影響到開(kāi)發(fā)商的暴利，土地增值稅是早就已經(jīng)開(kāi)征的稅種，由于以前因?yàn)槌杀镜荣M(fèi)用無(wú)法明確而采取預(yù)征的方式，開(kāi)發(fā)商以各種手段延緩開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后結(jié)算，導(dǎo)致了稅款的漏征和少征，稅總對(duì)土地增值稅清算作出的明確規(guī)定，只是規(guī)范了土地增值稅的征收，并不影響企業(yè)的利潤(rùn)；企業(yè)以前的偷漏稅款收入并能劃入企業(yè)利潤(rùn)的范圍。清算的規(guī)定，只是改變了這部分資金的時(shí)間價(jià)值，此外沒(méi)有任何的影響。筆者認(rèn)為媒體對(duì)于土地增值稅沒(méi)有正確的加以認(rèn)識(shí)。
