“我們對26家從事物業(yè)投資發(fā)展的香港上市公司調(diào)查表明，1/3受訪公司今年計劃將投放在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的金額增加1億元人民幣以上�！毕愀鄣虑诜康禺a(chǎn)策略公司房地產(chǎn)咨詢服務(wù)總監(jiān)陳偉文說。
但即將在2月1日正式實施的土地增值稅清算政策，對地產(chǎn)商而言無疑意味著一場利空。面臨成本提高、利潤削減的局面，港資地產(chǎn)商還會放出上述豪言壯語嗎？
德勤1月18日公布的一項調(diào)查報告指出，其在從事物業(yè)投資或發(fā)展的118家香港上市公司中選取了26家進(jìn)行調(diào)查，88%的公司表示，土地增值稅政策不會減弱其對內(nèi)地房地產(chǎn)的投資熱情，而逾60%的調(diào)查對象雖已投資一線城市，但仍計劃進(jìn)一步投資北京、上海及深圳市場。
1月17日，土地增值稅清算政策浮出水面后，在港上市的中資房地產(chǎn)股立即表現(xiàn)出受到較大沖擊，很多股票短期出現(xiàn)了較大幅度的下跌，富力、世茂房地產(chǎn)、中國海外、雅居樂及華潤置地等一線地產(chǎn)股都出現(xiàn)了不同程度的下跌。
但與中資地產(chǎn)股的整體走弱形成鮮明對比的是，香港本地地產(chǎn)股呈現(xiàn)整體走強。其中長實（0001.HK）盤中一度達(dá)到102.4港元的高位，收盤報101.8港元；恒基地產(chǎn)（0012.HK）則以接近全日最高價的48.65港元報收；新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）、恒隆地產(chǎn)（0101.HK）均有0.6%~1.94%之間的漲幅。而以持有物業(yè)為主的太古地產(chǎn)（0019.HK）更是上升1.12%.
“對于熱衷于在內(nèi)地跑馬圈地的香港房產(chǎn)商來說，土地增值稅清算的政策仍然會帶來一個不小的打擊。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。
他認(rèn)為，土地增值稅的征收針對的是開發(fā)商因地價飆升獲得的額外收益，而眾所周知，港資開發(fā)商在此前諸如上海等大城市土地批租時低價吸納了很多如今價值不菲的地塊。
事實上，港資開發(fā)商以相對較“劃算”的價格拿到的地塊不僅僅是數(shù)年前土地的協(xié)議出讓，在去年的上海土地公開出讓或存量地塊轉(zhuǎn)讓中，以“長和系”為代表的開發(fā)商也是占盡風(fēng)頭。
和黃所取得的上海陸家嘴X3-2地塊、上海普陀真如副中心的A3-A6地塊等均被業(yè)內(nèi)認(rèn)為價格較為低廉。而長和系在內(nèi)地土地儲備目前已達(dá)到建面1400萬平方米。
尹伯成認(rèn)為，以往沒有清算土地增值稅時，這些地產(chǎn)商預(yù)期的暴利較多，現(xiàn)時的征收將使財富“縮水”；同時，由于囤地的投機行為風(fēng)險加大，或?qū)⑹沟眠@些巨頭們改變以往的策略而收縮戰(zhàn)線。
但東方海外營銷總經(jīng)理張永順向記者表示：“很多港資的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是上市公司像東方海外與和記黃埔等在內(nèi)地投資時，都已按照中國的稅法，預(yù)留了土地增值稅；這只是從開發(fā)商的獲利中收稅，因此并不會對公司的正常經(jīng)營產(chǎn)生太大的影響�！�
另一種業(yè)內(nèi)的觀點則是，香港地產(chǎn)商投資內(nèi)地的項目多是大型商業(yè)項目，以收租來盈利，受該政策的影響較小。
“此項政策肯定會增加開發(fā)商的成本，但對我們企業(yè)本身而言不會受到影響�！毕愀鄢绨罴瘓F(tuán)總裁鄭秉澤即表示，“崇邦以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主，項目只租不售，比如我們現(xiàn)今在滬開發(fā)的大寧國際商業(yè)廣場就是這樣，由商場和寫字樓組成，按規(guī)定并不涉及到增值稅的收取�！�
而恒基地產(chǎn)也是如此，目前其在內(nèi)地的儲備地塊基本為位于一線城市中心地段的商辦用地。恒基中國區(qū)總裁彭辰基在接受采訪時稱，接下來，恒基還會調(diào)整商用物業(yè)與住宅物業(yè)之間的平衡度，除了一線城市外，也會希望能以合理價格獲得二線城市的中心商業(yè)用地。
德勤的上述調(diào)查也顯示，在有意增加投資額的公司當(dāng)中，半數(shù)表示投資目標(biāo)為住宅物業(yè)，1/4會投資在商用物業(yè)，而余下1/4則投資商鋪及酒店等項目。
“但可以想見，政策出臺后，將使得這些地產(chǎn)商在青睞建造持有收租型商用物業(yè)外，可能逐漸傾向于發(fā)展大型中低檔的地產(chǎn)項目，因毛利率低，受該政策的影響也相對較小�！标悅ノ恼f。
陳偉文表示，土地增值稅清算將大幅壓縮一些發(fā)展商的利潤空間，這將使得內(nèi)地一些資金較弱的房地產(chǎn)商遭到新一輪洗牌，在強者恒強的市場格局下，有實力的地產(chǎn)商卻是進(jìn)入的良機。
正如陳偉文表示的那樣，土地增值稅政策不會影響到港資地產(chǎn)大鱷投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場的信心，港資發(fā)展商看重的，仍是內(nèi)地房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)的利好。
在接受采訪時，眾多港資地產(chǎn)商老總均對記者表達(dá)了將加速擴張的想法。彭辰基透露：“到今年第一季度，恒基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲備將達(dá)到1300萬平方米左右�！�
恒隆地產(chǎn)（0101.HK）主席陳啟宗也表示：“未來3年，恒隆將在內(nèi)地6~8個城市簽訂10個物業(yè)項目。這些項目將以大型綜合性高端商場為主，總投資將達(dá)到300億元。”而中信泰富有關(guān)高層則稱，計劃在未來2~3年里把內(nèi)地業(yè)務(wù)比重由現(xiàn)在的50%提升至70%。
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺體現(xiàn)了我國健全我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的契機和切入點。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤，而作為健康成長的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場上存在。
實際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤，筆者認(rèn)為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實，同時為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實、溫州個人合作建房表現(xiàn)出的房價成本關(guān)系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動了開發(fā)商的奶酪，不如說是動了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
