土地增值稅難抑高房價宏觀調(diào)控的兩個目標(biāo)——抑制投資過熱與穩(wěn)定價格本身就存在矛盾。新規(guī)雖可積極抑制投資，但也有助漲房價的危險
土地增值稅不是一個新稅種，1994年中國開征土地增值稅，正是基于1992～1993年房地產(chǎn)投資過熱、投機現(xiàn)象頻繁的現(xiàn)實。此次實行嚴格清理，正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境所造就的，但在抑制投資的積極作用下，同樣有助漲房價的危險。
政策出臺的原因和背景
在當(dāng)前階段修改實施規(guī)定并嚴格清理，首先是為了增加國家稅收，提高稅務(wù)部門的權(quán)威性。以房地產(chǎn)為課稅對象，不但稅源充足，而且稅收收入也相當(dāng)穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)稅收是西方各國政府尤其是地方政府的重要財源。在美國，一般財產(chǎn)稅收入占地方收入的80%以上。
其次，促進社會公平。實現(xiàn)稅收公平，包括稅制的建立和稅收政策的運用。房地產(chǎn)稅制的設(shè)計應(yīng)當(dāng)確保橫向公平和縱向公平。橫向公平即納稅能力相同的人應(yīng)負擔(dān)相同的稅；縱向公平即納稅能力不同的人負擔(dān)的稅負不應(yīng)相同，納稅能力越強，其承擔(dān)的稅負應(yīng)越重。盡管根據(jù)國家稅務(wù)總局的調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率只處于中上水平，但由于該行業(yè)民營化程度高，投資規(guī)模大，從經(jīng)營模式上看又容易做到“以小博大”，而需求旺盛又導(dǎo)致富翁急劇增加，所以稅務(wù)部門認為對其調(diào)控是“理所當(dāng)然”。
最后，根據(jù)經(jīng)濟情況采取相機抉擇的稅收政策，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅自動穩(wěn)定器的作用，促進國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，也是宏觀調(diào)控的應(yīng)有之意。
新規(guī)將助推房價上漲
一項宏觀調(diào)控政策的出臺，涉及到對宏觀形勢的判斷以及實施效果的估計。通知對以前土地增值稅的制度進行補充，在增加稅收、抑制投資沖動和投資過熱的同時，可能也會導(dǎo)致一些消極的效果，即會對房價上升產(chǎn)生促進作用。
輿論普遍認為，新的征稅方法會大大增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。稅收負擔(dān)率增加是必然，但有些人認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅允許在企業(yè)所得稅前扣除，若土地增值稅增加，稅前利潤會下降，企業(yè)所得稅的計稅所得額會相應(yīng)降低。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的部分支出屬于合理不合法的支出，在計算土地增值稅時不允許扣除。認真清算下來，預(yù)計會適用較高的增值率，稅收負擔(dān)率也會相應(yīng)增加。
而且通過清算土地增值稅，土地增值稅制度開始落到實處，對于僅以投機土地為目的的企業(yè)而言，這是個重大打擊，過去那種單純通過土地升值來盈利的運營模式肯定不再適用，因此由于房價上漲而興起的土地市場投機行為可能會受到一定程度的抑制，稅收的扭曲效應(yīng)必然會減緩資本流入土地市場的速度。
但就此認為《通知》出臺不會導(dǎo)致房價上漲，卻是站不住腳的。雖然決定房價水平的是市場總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒有直接關(guān)系，但該項成本的增加將會在一定程度上改變市場供求狀況，除非有其他政策能化解這種作用傾向，否則政策的實施會起到助漲房價的效果。
征收土地增值稅始于1994年，與當(dāng)時的經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，其主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益過高的現(xiàn)象，緩解分配不公。隨著經(jīng)濟形勢的變化，為啟動內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長，該稅種的征收管理被放松。雖然稅收征收應(yīng)該嚴格，但現(xiàn)在房地產(chǎn)需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點的企業(yè)退出開發(fā)行業(yè)，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰勢能產(chǎn)生積極作用，但同時卻減少了市場上供應(yīng)者的數(shù)量。而由于增值稅降低了今后進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投資增長率，實際上抬高了房地產(chǎn)市場的進入門檻，一個可能的影響就是降低絕對投資額，雖然這對抑制投資過熱有好處，但是投資增長率和絕對投資額的降低，不可避免地會使未來的商品房供應(yīng)可能會有所減少或增幅降低。而一旦市場供給者和房屋供應(yīng)總量減少，原本已經(jīng)相當(dāng)緊張的供需矛盾定會進一步加劇，從而不利于降低房價這一政策目標(biāo)的實現(xiàn)。
另外，從需求來看，由于一些錯誤認識的影響，絕大多數(shù)消費者認為開發(fā)企業(yè)的成本上漲都會轉(zhuǎn)嫁給消費者，進而導(dǎo)致房價上漲；而且在需求旺盛供給不足的時期，的確有些增加開發(fā)商成本的措施，反而刺激了房價上漲；社會輿論也都傾向于認為，只要再出現(xiàn)增加開發(fā)商成本的政策，房價反會繼續(xù)上升。在這些認識的影響下所形成的心理預(yù)期，必然會導(dǎo)致購買需求不但不會減少，反而有可能放大，對抑制房價不利。
其實，宏觀調(diào)控的兩個目標(biāo)——抑制投資過熱與穩(wěn)定價格本身就存在著矛盾，所以，新規(guī)定再次顧此失彼，也就難免了。
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺體現(xiàn)了我國健全我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的契機和切入點。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤，而作為健康成長的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場上存在。
實際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤，筆者認為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實，同時為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實、溫州個人合作建房表現(xiàn)出的房價成本關(guān)系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動了開發(fā)商的奶酪，不如說是動了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
