對(duì)于普通住宅，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的毛利水平為29%是普通住宅是否繳納土地增值稅的臨界點(diǎn)，在這一臨界點(diǎn)內(nèi)（包括29%），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不需要繳納土地增值稅，土地增值稅的征收對(duì)開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)沒(méi)有影響，反而稅務(wù)部門需要返還預(yù)增的土地增值稅給開(kāi)發(fā)商。而超過(guò)了這個(gè)臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要繳納土地增值稅，對(duì)開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)開(kāi)始有影響。
對(duì)于高檔公寓、別墅、度假村，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的毛利水平為18%是其是否繳納土地增值稅的臨界點(diǎn)，在這一臨界點(diǎn)內(nèi)（包括18%），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不需要繳納土地增值稅，土地增值稅的征收對(duì)開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)沒(méi)有影響。
當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毛利水平在29%之內(nèi)，開(kāi)發(fā)普通住宅和高檔公寓、別墅、度假村所帶來(lái)的凈利潤(rùn)增減幅度不同。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的毛利水平超過(guò)30%（包括30%）時(shí)，無(wú)論是普通住宅還是高檔公寓、別墅、度假村項(xiàng)目，它們均需要繳納的土地增值稅，對(duì)開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)造成較大的影響，且影響的幅度是都是一樣的。
目前房地產(chǎn)上市公司開(kāi)發(fā)的基本都是普通住宅，根據(jù)目前房地產(chǎn)上市公司的毛利水平，絕大多數(shù)上市公司的毛利水平?jīng)]有超過(guò)29%，對(duì)于這類上市公司基本不存在征收土地增值稅帶來(lái)凈利潤(rùn)減少的問(wèn)題。當(dāng)然這里上市公司毛利水平是一個(gè)公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的加權(quán)平均數(shù)，而土地增值稅征收的是單個(gè)項(xiàng)目，因此，一個(gè)公司若開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，會(huì)存在個(gè)別項(xiàng)目的毛利水平超過(guò)29%的情況，需要具體公司具體分析，這里測(cè)算的是一個(gè)大致數(shù)。
盡管陸家嘴、浦東金橋等公司的毛利水平高，但由于市場(chǎng)預(yù)期陸家嘴、浦東金橋等未來(lái)持有性物業(yè)會(huì)增加，土地增值稅的征收對(duì)其沒(méi)有影響，因此，近期其股價(jià)表現(xiàn)出色。
結(jié)論：絕大多數(shù)上市公司在此前已經(jīng)預(yù)繳了1%的土地增值稅，市場(chǎng)近期的劇烈波動(dòng)對(duì)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》已反應(yīng)過(guò)度，絕大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)存在價(jià)值回歸的需要。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺(tái)體現(xiàn)了我國(guó)健全我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的契機(jī)和切入點(diǎn)。土地增值稅的清算根本沒(méi)有影響到企業(yè)的利潤(rùn)，而作為健康成長(zhǎng)的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說(shuō)清算征收多征了部分稅款，那也是將本來(lái)的國(guó)家稅款還原為本來(lái)面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過(guò)難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場(chǎng)上存在。
實(shí)際情況并不是開(kāi)發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤(rùn)，筆者認(rèn)為這全是開(kāi)發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤(rùn)的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個(gè)人合作建房表現(xiàn)出的房?jī)r(jià)成本關(guān)系，再到各級(jí)政府在對(duì)系列問(wèn)題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說(shuō)是清算動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的奶酪，不如說(shuō)是動(dòng)了地方政府的奶酪。地方政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
