最近幾年來(lái)，北京房價(jià)不斷大幅度上升，在很多買(mǎi)房人看來(lái)，這與2008年奧運(yùn)會(huì)的舉行息息相關(guān)。那么，2008年是不是買(mǎi)房的一個(gè)坎兒？奧運(yùn)會(huì)以后的北京房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？
漲跌之勢(shì)看供求
2006年，北京房?jī)r(jià)依然不斷攀升，這種趨勢(shì)是否會(huì)長(zhǎng)期延續(xù)下去？要弄清楚房?jī)r(jià)漲跌的秘密，首先要研究影響房?jī)r(jià)的因素。任何商品的價(jià)格都是由供求關(guān)系決定的，分析未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也需要分析需求和供給狀況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年住宅竣工面積共580萬(wàn)平方米，與去年同期相比，下降了27%；銷(xiāo)售面積為1041萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.7%.正是這種供不應(yīng)求的狀況，才最終導(dǎo)致上半年北京房?jī)r(jià)的大幅度上升。
需求不容樂(lè)觀
需求主要受到兩個(gè)因素的影響，即人均可支配收入和貸款利率。
根據(jù)我們的研究，決定房?jī)r(jià)漲跌的首要因素是人均收入的上漲幅度。二者關(guān)系是，如果未來(lái)人均可支配收入的增長(zhǎng)率平均為8%，那么房?jī)r(jià)的上升速度為6%左右。只要人均可支配收入持續(xù)上升，人們對(duì)未來(lái)有信心，那么房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上升。反過(guò)來(lái)，如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，那么前提是預(yù)計(jì)人均可支配收入下降。從中國(guó)房地產(chǎn)歷史情況來(lái)看，即使在1994、1998年房市最低靡的年份，房?jī)r(jià)也沒(méi)有太大調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)下跌概率較低，除非出現(xiàn)人均可支配收入負(fù)增長(zhǎng)的狀況。
決定房地產(chǎn)價(jià)格漲跌的第二個(gè)因素是利率水平。一般利率水平越低，需求就越旺盛。主要原因是貸款利率越低，貸款買(mǎi)房的成本越低，需求就越強(qiáng)；存款利率越低，買(mǎi)房的機(jī)會(huì)成本越低，需求就越強(qiáng)。
當(dāng)前人均可支配收入的增長(zhǎng)率處在高峰，繼續(xù)上升缺乏空間，同時(shí)利率下行無(wú)空間。因此從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)速度將逐漸回落。
供給有減無(wú)增
在房地產(chǎn)供給方面，2007～2010年北京市的房地產(chǎn)竣工面積預(yù)計(jì)為2000、2000、1750、1750、1750萬(wàn)平方米，供給維持穩(wěn)定并略有縮小。
在需求增速和供給增速雙雙可能回落的時(shí)候，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不大可能再出現(xiàn)類(lèi)似于2006年這樣需求快速增長(zhǎng)而供給大幅度縮小，從而導(dǎo)致瘋狂上漲的局面。預(yù)計(jì)2007年以后房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)回落，未必要等到2008年。
但需要指出的是，2008年之前的北京絕對(duì)房?jī)r(jià)仍然可能溫和上漲，主要原因是：盡管人均可支配收入已經(jīng)不可能再大幅提升，但這種高增長(zhǎng)率還可能維持較長(zhǎng)時(shí)間；人民幣升值壓力將長(zhǎng)期存在，較低的利率可能長(zhǎng)期維持；受北京城市發(fā)展效應(yīng)的影響，需求仍然很大；北京市的住房供給可能還會(huì)萎縮。
買(mǎi)房與否需謹(jǐn)慎
2008年之前還要不要買(mǎi)房？這也要根據(jù)具體情況來(lái)決定。奧運(yùn)會(huì)可能會(huì)促進(jìn)一個(gè)城市房地產(chǎn)的發(fā)展，但是就整個(gè)北京市而言，還要看奧運(yùn)過(guò)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。
從投資的角度看，當(dāng)前持有房地產(chǎn)的收益率吸引力不高。當(dāng)前7年期國(guó)債利率在3%左右，而北京房地產(chǎn)大部分樓盤(pán)扣除空置損失、物業(yè)費(fèi)和貸款利息之后，其租金收益率也在3%左右。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，除非遇到特別好的樓盤(pán)，如此低的租金收益率，上漲空間又不大，實(shí)在沒(méi)有必要冒險(xiǎn)。如果有更好的投資途徑，可以獲得更高的回報(bào)，建議投資者不要買(mǎi)房。
對(duì)于想買(mǎi)房自住的人來(lái)說(shuō)，也要權(quán)衡好得與失的問(wèn)題。當(dāng)前房?jī)r(jià)仍在上漲，而持有房產(chǎn)的收益率畢竟高于銀行存款利率，消費(fèi)者如果資金充足，同時(shí)又無(wú)其他高收益的投資途徑，當(dāng)然應(yīng)該及早買(mǎi)房；如果資金有限，而個(gè)人還有收益更高的投資途徑，那么暫時(shí)租房也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇；對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況比較薄弱的人來(lái)說(shuō)，也不要因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)于緊張，不妨靜候政府廉租房的建成，當(dāng)然這個(gè)時(shí)間未必一定要等到2008年。
2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，一方面增加了北京的就業(yè)機(jī)會(huì)，使房地產(chǎn)需求上升；另一方面，也極大地帶動(dòng)了北京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是地鐵線(xiàn)的投入較高，奧運(yùn)周邊地區(qū)的環(huán)境和交通狀況也大幅改善，將會(huì)導(dǎo)致部分區(qū)域的房?jī)r(jià)上升。奧運(yùn)會(huì)之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)受到一些不利影響，但考慮到北京經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展勢(shì)頭，而買(mǎi)房人又以自住者居多，絕少炒作，北京房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)明顯下跌。
從某種意義上說(shuō)，奧運(yùn)會(huì)只是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“賣(mài)點(diǎn)”，而非主導(dǎo)因素；2008年也更多的是一個(gè)象征性年份，卻并非是買(mǎi)房的一個(gè)坎兒。對(duì)于想在北京買(mǎi)房的人而言，既不要期望房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯下跌，當(dāng)機(jī)立斷；也要看到當(dāng)前房地產(chǎn)的吸引力正在逐步下降，買(mǎi)房應(yīng)趨于謹(jǐn)慎。
