一、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)問題
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》規(guī)定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認(rèn)：
�。�1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；
�。�2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出商品實(shí)施控制；
�。�3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；
�。�4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。
在實(shí)務(wù)工作中，有的認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，這種情況不符合上述標(biāo)準(zhǔn)第一條的規(guī)定，不應(yīng)確認(rèn)。否則有提前確認(rèn)收入之嫌。也有的認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個(gè)政府部門，是僅具法律形式意義的收入實(shí)現(xiàn)，與真實(shí)情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。正確、真實(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實(shí)現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項(xiàng)具體條件：
（1）工程已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格；
（2）具有經(jīng)購(gòu)買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；
（3）履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；
�。�4）成本能夠可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實(shí)現(xiàn)？《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第95條規(guī)定，固定造價(jià)合同符合下列四個(gè)條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入：
�。�1）合同總收入能夠可靠地計(jì)量；
�。�2）與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；
�。�3）在資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；
�。�4）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量，以便實(shí)際合同成本能夠與以前的預(yù)計(jì)成本相比較。
中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認(rèn)。代建房產(chǎn)實(shí)際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：
（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；
�。�2）買方累計(jì)付款超過銷售價(jià)格的一定比例（一般為50%）；
（3）其余應(yīng)收款能夠收回；
（4）開發(fā)項(xiàng)目的完成程度能夠可靠地確定。
二、軟件企業(yè)收入確認(rèn)問題
由于軟件產(chǎn)品不具有實(shí)物形態(tài)，銷售收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)要比一般行業(yè)困難些。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》規(guī)定的精神，我們認(rèn)為，軟件銷售收入實(shí)現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備以下四個(gè)具體條件：
�。�1）該項(xiàng)軟件已轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方，并由購(gòu)買方出具驗(yàn)收憑證；
�。�2）銷售合同的有關(guān)條款（如安裝、測(cè)試）已經(jīng)履行；
�。�3）已經(jīng)收到貨款或取得收取貨款的憑據(jù)；
�。�4）相關(guān)成本能可靠地計(jì)量。
與此相關(guān)的是軟件研究與開發(fā)費(fèi)用的處理。實(shí)務(wù)中有兩種處理方法：一是作為當(dāng)期費(fèi)用支出；二是轉(zhuǎn)作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，俟軟件開發(fā)成功并實(shí)現(xiàn)銷售后分期攤?cè)胭M(fèi)用，若開發(fā)失敗則一次計(jì)入損失。我們認(rèn)為，鑒于軟件開發(fā)的技術(shù)密度和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，按照穩(wěn)健原則，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用為妥。這也符合現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的精神。在這個(gè)問題上，穩(wěn)健原則優(yōu)于配比原則。
三、一次性競(jìng)投收入的確認(rèn)及其會(huì)計(jì)處理問題
一次性競(jìng)投收入是指從事商品房開發(fā)或市場(chǎng)租賃的公司，在招標(biāo)過程獲得的高于實(shí)際租賃合同約定部分的租賃收入。有人認(rèn)為，該收入是招標(biāo)過程中一次性產(chǎn)生的，應(yīng)一次性計(jì)入營(yíng)業(yè)收入；也有人認(rèn)為，該收入應(yīng)按房屋租賃年限分期轉(zhuǎn)銷，分期確認(rèn)收入。我們認(rèn)為，如果租賃期只有一年，上述兩種做法，并無太多質(zhì)的區(qū)別。但事實(shí)上，租賃期大多為幾年。在此情況下，雖然該收入是一次性獲得的，但它畢竟是由于房屋租賃而發(fā)生的，與房屋租賃年限相配比，分期確認(rèn)收入，比較符合配比原則，也符合穩(wěn)健原則，以采用第二種方法為宜。
四、出口收入實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)問題
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》指南的規(guī)定，企業(yè)出口商品的收入實(shí)現(xiàn)確認(rèn)與成交方式相關(guān)聯(lián)。不同的成交方式，商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移的時(shí)間不同，確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)也不一致。按離岸價(jià)（FOB）成交時(shí)，商品被運(yùn)到車船或其他運(yùn)載工具上，即認(rèn)為商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，收入可以確認(rèn)；按到岸價(jià)（CIF）成交時(shí)，在商品被運(yùn)到買方指定地點(diǎn)時(shí)確認(rèn)收入。
根據(jù)國(guó)際商會(huì)《1990年通則》規(guī)定，到岸價(jià)成交時(shí)，賣方在規(guī)定日期或期限內(nèi)，在裝運(yùn)港將貨物越過船舷即已履行交貨義務(wù)。賣方此時(shí)憑單交貨，即象征性交貨，而不是實(shí)際交貨。賣方只要提交和轉(zhuǎn)讓提單和保險(xiǎn)單等給買方，不管貨物能否到達(dá)目的地港或在途是否遭受損失，買方均必須憑單付款。據(jù)此，我們認(rèn)為，出口商品收入的實(shí)現(xiàn)，并不能以成交方式來確定，仍然要以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬有無轉(zhuǎn)移，不同的成交方式只是確定出售的價(jià)格組成內(nèi)容有所不同而已。
五、分部收入的披露問題
目前國(guó)內(nèi)有關(guān)分部報(bào)告的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則尚未頒布，而根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定，上市公司會(huì)計(jì)報(bào)表附注中要求披露分部報(bào)告。按照《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——分部報(bào)告》的規(guī)定，地區(qū)分部是“指企業(yè)內(nèi)可區(qū)分的組成部分，該組成部分在一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)提供產(chǎn)品或勞務(wù)，并且承擔(dān)著不同于在其他經(jīng)濟(jì)環(huán)境中經(jīng)營(yíng)的組成部分所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)”。地區(qū)分部可以以企業(yè)的資產(chǎn)所在地（銷售來源地）為基礎(chǔ)，也可以以客戶所在地（銷售目的地）為基礎(chǔ)。但不論以何地作為基礎(chǔ)，當(dāng)某些項(xiàng)目的數(shù)據(jù)如果差別很大，則必須按其他基礎(chǔ)披露。地區(qū)分部可能是單一國(guó)家、二個(gè)或多個(gè)國(guó)家的組合、一個(gè)國(guó)家內(nèi)的一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)國(guó)家內(nèi)二個(gè)或多個(gè)以上行政區(qū)域的組合。
由于現(xiàn)行財(cái)會(huì)法規(guī)尚未明確地區(qū)分部報(bào)告的披露方式和詳略程度，企業(yè)在現(xiàn)階段暫可根據(jù)自身現(xiàn)有的資料經(jīng)整理后披露，詳略程度允許有彈性。比如，美國(guó)、英國(guó)、中國(guó)；東北地區(qū)、華東地區(qū)、華北地區(qū)；浙江省、福建省、江蘇省；杭州、寧波、紹興，等等均可。如果企業(yè)確實(shí)難以對(duì)地區(qū)分部進(jìn)行劃分的，也可以簡(jiǎn)單區(qū)分為“外銷”和“內(nèi)銷”。當(dāng)所有銷售都是內(nèi)銷時(shí)，可以簡(jiǎn)化表述為“均為國(guó)內(nèi)銷售”。
