房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義（以下各方案暫不考慮所得稅）。
努力控制房地產(chǎn)增值率
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率是30%；增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分稅率為60%.此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。
需要特別強調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度跳躍。因此當(dāng)待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時，更應(yīng)該高度關(guān)注�，F(xiàn)舉例予以說明：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售5000m2的商品房，扣除項目金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元/m2的價格出售；二是按照2100元/m2的價格出售。那么對于方案一，房屋的增值稅率為19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤為160萬元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率為25%，需要交納土地增值稅63萬元，企業(yè)的稅收利潤為147萬元，銷售價格提高之后稅收利潤卻下降了13萬元，如果再考慮營業(yè)稅的因素，兩種方案下利潤的差別會更大。
設(shè)立獨立核算的銷售公司
在上面的介紹中，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時的增值率來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價格實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。
仍以甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項目金額為840萬元，增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價格對外銷售，則對于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為60萬元，但是需要繳納營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；其銷售子公司實現(xiàn)銷售利潤300萬元，同時需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤244.5萬元，通過設(shè)立銷售公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤58.5萬元。
需要說明的是，在房地產(chǎn)銷售時，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房地產(chǎn)銷售公司事先達(dá)成一定的協(xié)議來進(jìn)行，通過轉(zhuǎn)移定價，同樣可以達(dá)到比較好的籌劃效果。當(dāng)然，在運用此方法時還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本，如設(shè)立銷售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運用。
變房地產(chǎn)銷售為投資
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。
綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。