商鋪銷(xiāo)售進(jìn)度及資金回籠較慢，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)商鋪的銷(xiāo)售，通常采用“返租”形式作為促銷(xiāo)手段，在一定期限內(nèi)(三年左右)通過(guò)支付返租租金沖抵首付款，給商鋪業(yè)主一個(gè)適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)報(bào)酬(通常年租金為售價(jià)8%)，業(yè)主通過(guò)26%左右的首付就可以圓一個(gè)商鋪夢(mèng)。開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)“返租”達(dá)到刺激銷(xiāo)售的目的。本文就“返租”銷(xiāo)售對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響和影響凈利潤(rùn)的各項(xiàng)因素進(jìn)行分析比較，以期對(duì)返租銷(xiāo)售有一合理認(rèn)識(shí)。

　　案例情況說(shuō)明

　　甲房地產(chǎn)公司預(yù)售商鋪10 000平方米，成本1 200萬(wàn)元，期間費(fèi)用150萬(wàn)元，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提出兩個(gè)銷(xiāo)售方案。

　　方案一：正常銷(xiāo)售方案，即每平方米銷(xiāo)售價(jià)格為0.3萬(wàn)元。

　　方案二：返租銷(xiāo)售方案，即每平方米銷(xiāo)售價(jià)格為0.4萬(wàn)元，對(duì)已售商鋪返租三年，租金為1 000萬(wàn)元，返租的租金用于抵扣客戶購(gòu)房款。

　　下面對(duì)兩種方案的凈利潤(rùn)進(jìn)行分析，以選擇最優(yōu)方案。

　　方案對(duì)比分析

　　(一)普通銷(xiāo)售方案：

　　1.主要業(yè)務(wù)收入為10 000×0.3=3 000萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本為1 200萬(wàn)元，期間費(fèi)用為150萬(wàn)元。

　　2.應(yīng)繳稅金。

　　(1)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%，營(yíng)業(yè)稅為3 000×5%=150萬(wàn)元。

　　(2)城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定：繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為150×7%=10.5萬(wàn)元。

　　(3)教育費(fèi)附加：根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》：繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加，城市的稅率為3%，教育費(fèi)附加為150×3%=4.5萬(wàn)元。

　　(4)土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅。扣除額為1 200+165+1 200×30%=1 725萬(wàn)元，增值額為3 000-1 725=1 275萬(wàn)元，增值額與扣除額之比=1 275/1 725=74%，適用的稅率為40%，扣除系數(shù)為5%，土地增值稅為1 275×40%-1 725×5%=423.75萬(wàn)元。

　　(5)企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31萬(wàn)元。

　　甲公司主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金為150+10.5+4.5+423.75=588.75萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為265.31萬(wàn)元。

　　3.甲公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94萬(wàn)元。

　　(二)返租銷(xiāo)售方案：

　　1.甲公司主要業(yè)務(wù)收入為10 000×0.4=4 000萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本為1 200萬(wàn)元，期間費(fèi)用為150萬(wàn)元。由于返租支付了1 000萬(wàn)元的租金，因此甲公司其他業(yè)務(wù)支出為1 000萬(wàn)元。

　　2.應(yīng)繳稅金。

　　(1)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%，營(yíng)業(yè)稅為4 000×5%=200萬(wàn)元。

　　(2)城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定：繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為200×7%=14萬(wàn)元。

　　(3)教育費(fèi)附加：根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》：繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加，城市的稅率為3%，教育費(fèi)附加為200×3%=6萬(wàn)元。

　　(4)土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅。扣除額為1 200+220+1 200×30%=1 780萬(wàn)元，增值額為4 000-1 780=2 220萬(wàn)元，增值額與扣除額之比為2 220/1 780=125%，適用的稅率為50%，扣除系數(shù)為15%，土地增值稅為2 220×50%-1 780×15%=843萬(wàn)元。

　　(5)企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75萬(wàn)元。

　　甲公司主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金為200+14+6+843=1 063萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為146.75萬(wàn)元。

　　3.甲公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(萬(wàn)元)。

　　(三)兩種銷(xiāo)售方案對(duì)比分析：

　　返租銷(xiāo)售方案比正常銷(xiāo)售方案凈利潤(rùn)減少：795.94-440.25=355.69萬(wàn)元。

　　返租銷(xiāo)售方案與正常銷(xiāo)售方案差異進(jìn)行分析如下：

　　1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)支出分別相差1 000萬(wàn)元，但方向相反，正好相互沖抵持平，不影響凈利潤(rùn)。

　　2.營(yíng)業(yè)稅及其附加的差異為220-165=55萬(wàn)元。

　　3.土地增值稅的差異為843-432.75=419.25萬(wàn)元。

　　4.企業(yè)所得稅的差異為146.75-265.31=-118.56萬(wàn)元。

　　差異合計(jì)為355.69萬(wàn)元。

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)支出的差異分別為正負(fù)1 000萬(wàn)元，這個(gè)差異是“返租銷(xiāo)售”方案設(shè)計(jì)時(shí)為抵減支付租金而提高的售價(jià)，兩者剛好相抵。因此，兩種方案凈利潤(rùn)存在的差異是由營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅的差異帶來(lái)的，返租銷(xiāo)售比普通銷(xiāo)售要多支付355.69萬(wàn)元的稅金，其余各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)凈利潤(rùn)沒(méi)有影響，返租銷(xiāo)售的利潤(rùn)就減少了355.69萬(wàn)元。

　　兩種銷(xiāo)售方案對(duì)比分析如下：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬(wàn)元

　　結(jié)論

　　開(kāi)發(fā)商在選擇銷(xiāo)售方案時(shí)，要充分考慮到各方面的因素，既要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)合理的分析，又要認(rèn)識(shí)到不同銷(xiāo)售策略對(duì)凈利潤(rùn)存在了不同影響。因?yàn)樽非罄麧?rùn)最大化是企業(yè)永遠(yuǎn)的方向，如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)“返租”不能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，“返租”銷(xiāo)售就不是最優(yōu)的銷(xiāo)售方案，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目只有通過(guò)“返租”才能拉動(dòng)銷(xiāo)售時(shí)，才可適當(dāng)為之，但只靠“返租”才能帶動(dòng)的銷(xiāo)售對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可是飲鳩止渴。

　　(作者單位：廈門(mén)泛華集團(tuán)有限公司)