為了增強(qiáng)深港兩地的交流與合作，特別是為適應(yīng)WTO后開放的市場環(huán)境，應(yīng)廣大深圳房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)于2001年1且月7日至9日舉辦了“深圳市房地產(chǎn)估價(jià)師第二次香港研修班”，赴香港進(jìn)行了為期三天的考察學(xué)習(xí)。
香港房地產(chǎn)估價(jià)的高度市場化及業(yè)務(wù)的廣泛性給學(xué)員們留下了深刻的印象。
香路不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀
香港的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)已有很長歷史，最遠(yuǎn)可追溯至1844年。一百年來，通過不斷的發(fā)展與完善，香港的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)形成了自政府至個(gè)人由土地開發(fā)至物業(yè)管理、從企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略策劃到具體財(cái)務(wù)資產(chǎn)評估的全方位。
多角度的廣泛服務(wù)體系。
一、服務(wù)于政府
在與房地產(chǎn)相關(guān)的大量政府事務(wù)中，測量師可以為政府提供專業(yè)服務(wù)與意見。這些測量師可以是政府員工或政府聘用獨(dú)立測量師。
�。ㄒ唬┫蛘嘘P(guān)部們提供物業(yè)估價(jià)服務(wù)
產(chǎn)業(yè)測量師可為地政總署、差餉物業(yè)估價(jià)署、房屋署等政府部門服務(wù)，服務(wù)范圍包括政府土地拍賣、招標(biāo)、收地、稅收、公屋及居屋計(jì)劃等。
香港的土地全部由香港特別行政區(qū)政府出租或以公開招標(biāo)、拍賣及私人協(xié)約等方式批出。承批人除須繳付地價(jià)外，并須由批出日期起繳付相等于有關(guān)物業(yè)的應(yīng)課差怕租值3％的年租，其后的年租按照應(yīng)課差怕租值的改變加以調(diào)整。
由于修正地界，以至執(zhí)行城市規(guī)劃藍(lán)圖計(jì)劃等各種原因，政府也會(huì)與土地?fù)碛腥诉M(jìn)行換地。承批人獲得政府指出修訂契約時(shí)須補(bǔ)繳地價(jià)，款項(xiàng)相等于該地段在現(xiàn)行契約下發(fā)展與在新契約下發(fā)展在地價(jià)方面的差額。
因公共用途而須征用私人物業(yè)時(shí)，引用《收回土地條例》、《道路（工程、使用及補(bǔ)償）條例》及灶地征用（管有業(yè)權(quán)）條例》所賦予的法定權(quán)力。該條例規(guī)定，政府須就受影響的物業(yè)作出補(bǔ)償，并規(guī)定補(bǔ)償額應(yīng)以征用該物業(yè)當(dāng)日的價(jià)值計(jì)算，如屬商用物業(yè)，則以征用當(dāng)日的生意損失額為根據(jù)。另外，《前濱及海床（填海工程）條例》規(guī)定，有關(guān)土地?fù)碛腥丝煞磳φ當(dāng)M的計(jì)劃。該條例并規(guī)定政府須就取消有關(guān)土地?fù)碛腥说暮Ｊ聶?quán)利發(fā)放補(bǔ)償。
產(chǎn)業(yè)測量師受雇于政府、機(jī)構(gòu)或私人業(yè)主對上述地租、地價(jià)、差餉及征地補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)行估價(jià)民務(wù)。對于有爭議的估價(jià)，可由當(dāng)事人向土地審裁處及上訴委員會(huì)上訴，產(chǎn)業(yè)測量師可擔(dān)任專家證人、獨(dú)立估價(jià)員或仲裁員。
（二）向政府有關(guān)部門提供發(fā)展與規(guī)劃服務(wù)
為了保證每地塊土地都得到充分最佳利用，使城市規(guī)劃與與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，政府往往也需要有專業(yè)知識(shí)的測量師提供專業(yè)知識(shí)幫助并作出判斷。
產(chǎn)業(yè)測量師可為政府有關(guān)部門提供專題市場調(diào)查和發(fā)展評估，向城市規(guī)劃委員會(huì)就城市規(guī)劃提供可行性論證服務(wù)；向地政署就土地用途和發(fā)展限制提供專業(yè)知識(shí)；負(fù)責(zé)和協(xié)助房屋署擬定香港公屋／居屋政策及監(jiān)察房屋策略發(fā)展等。
�。ㄈ┫蛘a(chǎn)業(yè)署提供物業(yè)管理服務(wù)
政府產(chǎn)業(yè)署主要是管理政府擁有的物業(yè)，并為其制定出租、出售方案，并對這些物業(yè)定期保養(yǎng)與維修。署內(nèi)測量師可根據(jù)不同物業(yè)性質(zhì)制定有效的管理方案，并就物業(yè)翻修及重建等事宜提供經(jīng)濟(jì)分析和專業(yè)意見。
二、服務(wù)于機(jī)構(gòu)及個(gè)人
香港測量師除服務(wù)于政府外，還為客戶代理以私人協(xié)商、招標(biāo)或拍賣方式租售物業(yè)，并處理物業(yè)投資的財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)事務(wù)等。
（一）估價(jià)服務(wù)
香港測量師可以按照法律規(guī)定和客戶需求為客戶提供各類物業(yè)的價(jià)值評估服務(wù)。目前內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)也主要是在這一方面。
1.為出售、出租或按揭等目的進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；2.為納稅、租金管制、差蝕等目的進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；3.為公司合并、收購、上市等目的進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；4.提供公司財(cái)務(wù)年報(bào)中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)部分的估價(jià)數(shù)據(jù)。
此外，香港測量師還可代表客戶，就征地、換地及法律訴訟等事宜中涉及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)部分，與政府或司法部門進(jìn)行協(xié)商或擔(dān)任專家證人。
�。ǘ�。項(xiàng)目規(guī)劃及投資策略顧問
順應(yīng)市場及客戶需求，香港測量師為客戶提供專業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃及投資策略顧問B民務(wù)。這其中包括：
1.項(xiàng)目及發(fā)展管理
�。�1）針對各類物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證，協(xié)助客戶確定建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、成本和施工準(zhǔn)則，并向客戶提供籌劃發(fā)展計(jì)劃；（2）擔(dān)任項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理，并籌劃詳細(xì)的財(cái)務(wù)評估報(bào)告上心全流量調(diào)查和支出管理計(jì)劃；（3）監(jiān)督項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程，確保該發(fā)展項(xiàng)目能達(dá)到客戶要求及符合市場需要。
2.環(huán)球策略顧問
根據(jù)客戶需要，為其提供在房地產(chǎn)方面的戰(zhàn)略架構(gòu)，幫助其分類、優(yōu)化、管理，以藉實(shí)現(xiàn)利益最大。具體包括：
（1）運(yùn)用先進(jìn)的管理機(jī)構(gòu)改善公司運(yùn)作機(jī)制，增強(qiáng)融資能力和競爭實(shí)力；
（2）根據(jù)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境及時(shí)調(diào)整公司發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)公司的地域性擴(kuò)張；（3）確定投資組合以有效回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確定最佳以投資區(qū)域和潛在消費(fèi)群體。
該類服務(wù)要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有較強(qiáng)的實(shí)力與較高的知名度，要求測量師對房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)有全面且綜合的專業(yè)知識(shí)。
以香港仲量銀行為例，仲量聯(lián)行是紐約上市的國際房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司，其旗下投資管理業(yè)務(wù)分支拉塞爾投資管理公司是全球最大及最多元化的房地產(chǎn)投資管理公司之一，管理資產(chǎn)總值225億美元。在過去兩年中，仲量銀行為印尼銀行重組管理處、新加坡發(fā)展銀行、國泰航空公司、美國銀行等組織機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)，根據(jù)不同客戶的需要，有針對性地為他們制定相宜的房地產(chǎn)操作模式與發(fā)展策略，提供管理與相關(guān)的咨詢建議，并協(xié)助他們執(zhí)行具體策略操作。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理與交易中介
為有效處理業(yè)主及用戶的物業(yè)需要，香港測量師及測量顧問機(jī)構(gòu)為客戶提供周全的綜合物業(yè)及公司設(shè)施管理及交易代理服務(wù)。
1.根據(jù)不同物業(yè)性質(zhì)，協(xié)助客戶制定并實(shí)施有效的物業(yè)管理。
施行有效物業(yè)管理模式，使屬下房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大的市場價(jià)值；降低物業(yè)（尤其是商業(yè)裙樓及辦公樓宇）空置率，提高租金收入。
2.就物業(yè)翻修及重建等事宜提供經(jīng)濟(jì)分析和專業(yè)意見。
為樓宇的翻新及修繕作全面勘察、狀態(tài)分析、制定方案、提出預(yù)算投行設(shè)計(jì)機(jī)行招標(biāo)監(jiān)督工程和批核工程款項(xiàng)、竣工驗(yàn)收。
3.為客戶提供具成本效益的優(yōu)質(zhì)設(shè)施管理
以最合適的服務(wù)安排為各類客戶提供辦公場及相關(guān)設(shè)施所需的輔助性B民務(wù)，協(xié)助客戶實(shí)踐業(yè)務(wù)目標(biāo)。包括設(shè)施及辦公室規(guī)劃、空間及物料管理、資訊科技組合、樓宇運(yùn)作保養(yǎng)及工程管理、衛(wèi)生安全及保安、環(huán)保措施、后刻服段計(jì)及工程管理等。
4.為客戶代理土地及物業(yè)買賣和租賃事宜
為管戶全方位代理土地及物業(yè)的交易與租賃，根據(jù)不同類型的物業(yè)進(jìn)行科學(xué)的物業(yè)投資分析以進(jìn)行理性投資和實(shí)現(xiàn)合理回報(bào)；通過最佳方式為客戶謀取最大利益；代表客戶就土地及物業(yè)買賣和租賃事宜進(jìn)行商討；在籌劃市場策略和制訂租售文件等事務(wù)上為客戶提供具實(shí)效的建議；為客戶培養(yǎng)忠實(shí)的顧客（購房及租賃）群體。
借鑒香港模式，加速深圳不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)國際化進(jìn)程
100多年來，經(jīng)過了高度開放的市場化競爭與發(fā)展，通過不斷的完善與進(jìn)步，香港的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)形成一套綜合業(yè)務(wù)、全面擴(kuò)展、自律管理、高度市場化的運(yùn)作模式。這一模式是直接套用國際通行的做法，符合國際普遍的評估行業(yè)準(zhǔn)則，并已得到國際的認(rèn)可。因此，借鑒“香港模式”為我所用，正是我們加速國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)國際化發(fā)展的一條捷徑。
一、提高估價(jià)師整體素質(zhì)，提升專業(yè)形象。
香港測量師均有良好的教育背景，在投身估價(jià)行業(yè)前，在大學(xué)內(nèi)均進(jìn)行過測量知識(shí)的�？茖W(xué)習(xí)，取得相應(yīng)的學(xué)士或碩士學(xué)位，并在正式成為香港測量師學(xué)會(huì)會(huì)員前按照有關(guān)規(guī)定在機(jī)構(gòu)中進(jìn)行為期至少兩年的實(shí)務(wù)操作培初1.此外，香港測量師學(xué)會(huì)還規(guī)定所有會(huì)員每年應(yīng)接受不少于40個(gè)學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。嚴(yán)格的培訓(xùn)與教育保證了香港測量師的專業(yè)素質(zhì)始終保持在一個(gè)較高的水平上。
目前深為IJ不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師中僅有少數(shù)受過有關(guān)估價(jià)甚至房地產(chǎn)專門教育，而多數(shù)估價(jià)師都是“半路出家”，其專業(yè)知識(shí)一般都是通過后期自我學(xué)習(xí)或參加有關(guān)短期培訓(xùn)取得。這就導(dǎo)致了深圳不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的整體水平仍然偏低，特別是對估價(jià)相關(guān)的房地產(chǎn)及其他學(xué)科，如工程建筑、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、金融證券等方面的知識(shí)了解和掌握的不多，知識(shí)面窄。
中國加入 WTO后，對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的需求與要求均會(huì)有大幅的提高，要適應(yīng)新的環(huán)境，深力I不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師必須提高專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)修養(yǎng)，從國際化的角度對自己提出更高更嚴(yán)格的要求。這就要求我們：
l.嚴(yán)格估價(jià)師資格的考取與注冊制度，從嚴(yán)把關(guān)，保證估價(jià)師資格的專業(yè)性與含金量，塑造估價(jià)師的專業(yè)形象，從根本上提升估價(jià)師的社會(huì)公信力。
2.加強(qiáng)估價(jià)師繼續(xù)教育，順應(yīng)WTO與市場經(jīng)濟(jì)的需要，加大繼續(xù)教育的深度與廣度。在估價(jià)師中培養(yǎng)不斷學(xué)習(xí)、不斷提升的氣氛，并鼓勵(lì)估價(jià)師自我進(jìn)修與提高。
二、擴(kuò)大估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍，加快機(jī)構(gòu)脫鉤改制的步伐，引入市場競爭機(jī)制，建立綜合型、品牌化的專業(yè)機(jī)構(gòu)。
所謂“分久必合、合久必分”。雖然房地產(chǎn)各相關(guān)專業(yè)不斷精細(xì)化，但市場的發(fā)展已向我們提出了綜合性服務(wù)的要求。即今后在一個(gè)綜合除機(jī)構(gòu)中，包含多個(gè)專業(yè)化分工的部門，客戶可以在一家機(jī)構(gòu)就得到從項(xiàng)目策劃監(jiān)管、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)及物業(yè)管理等一條龍式多角度全方位的服務(wù)。這種螺旋式上升的經(jīng)濟(jì)模型已在香港得到了很好的印證。
目前深圳的房地產(chǎn)估價(jià)的需求仍停留在法律法規(guī)或行政條例的強(qiáng)制性規(guī)定上，而不是市場自身的選擇，因此，估價(jià)師的業(yè)務(wù)比較單一，競爭也主要集中于房地產(chǎn)估值，特別是按揭與法律糾紛的評估這一小塊“蛋糕”上。這不僅導(dǎo)致了估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師之間的惡性競爭，使估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師只顧追逐短期利益，還使估價(jià)師的目光被局限在有限的空間中，失去了自我發(fā)展與提升的動(dòng)力。
因此，我們應(yīng)該采取以下措施；
1.在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大估價(jià)師的執(zhí)業(yè)范圍，使估價(jià)師不再是一個(gè)單純的估值者，而成為一個(gè)可以為客戶提供房地產(chǎn)業(yè)全方位月民務(wù)的專業(yè)顧問。
2.進(jìn)一步加快機(jī)構(gòu)脫鉤改制的步伐，讓機(jī)構(gòu)完全市場化，引入良性競爭提高機(jī)構(gòu)自身實(shí)力，通過市場競爭與淘汰來實(shí)現(xiàn)新的整合。
3.實(shí)施綜合型、品牌化的企業(yè)戰(zhàn)略。政府與學(xué)會(huì)應(yīng)該大力扶植機(jī)構(gòu)擴(kuò)大規(guī)模、擴(kuò)充實(shí)力，建立具備國際競爭實(shí)力與規(guī)摸、具有國際知名度的大機(jī)構(gòu)。
三 理順政府與學(xué)會(huì)間的關(guān)系。
順應(yīng)國際普遍慣例，減少政府行政干預(yù)，將政府職能下放，充分發(fā)揮學(xué)會(huì)自律管理的優(yōu)勢，采取市場抉擇、學(xué)會(huì)管理、政府監(jiān)督的形式。這樣一方面使學(xué)會(huì)可以充分運(yùn)用手中的權(quán)力有效地控制與管理估價(jià)師，做到令行禁止；另一方面也為估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師提供充足的發(fā)展空間，使他們在市場中自我完善、自我發(fā)展。與此同時(shí)減少行政干預(yù)也有利于建立一個(gè)較為完全的市場，使估價(jià)真I正做到獨(dú)立、客觀、公正。
四、加速建立電腦化網(wǎng)絡(luò)化信息化的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)
香港各大機(jī)構(gòu)都建立自己的信息庫，其中不只包括形形色色的文件，還建成了完善的電腦資料數(shù)據(jù)庫。通過電腦系統(tǒng)，他們可以迅速地為客戶提供口頭詢價(jià)？？估價(jià)服務(wù)，也極大地方便了其自身的估價(jià)操作，保證了信息的可靠與快速，進(jìn)一步提高了自己的市場競爭力。
深圳目前要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)仍然較難。一方面因?yàn)槲覀兊挠嘘P(guān)資料一般均集中在政府手中，一般不對外公布，各機(jī)構(gòu)之間的信息創(chuàng)民少溝通；另一方面由于機(jī)構(gòu)規(guī)模的限制，一家機(jī)構(gòu)也沒有能力收集與儲(chǔ)存大量的信息。
因此，我們建議：
l.充分利用現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)信息網(wǎng)，有選擇地公布政府掌握的信息，并定期發(fā)布土地及房屋的交易、產(chǎn)權(quán)資料，實(shí)現(xiàn)信息共享；
2.各估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加快自身的電腦化、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)初步的信息化管理；
3.由學(xué)會(huì)牽頭，鼓勵(lì)各機(jī)構(gòu)開發(fā)電腦估價(jià)應(yīng)用程序，將一些基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)分析工作通過電腦程序來完成，既保證了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，又節(jié)省了人力。
短短三天的考察培訓(xùn)只能為我們提供一個(gè)浮光掠影的印象，香港的發(fā)展模式為我們提供了一個(gè)可資借鑒的樣本，我們應(yīng)該結(jié)合自身現(xiàn)狀，通過學(xué)習(xí)，取其之長，補(bǔ)己之短加入 WTO，不但意味著為我們帶來了機(jī)遇與發(fā)展，更多的是壓力與挑戰(zhàn)，特別是面對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)尚不完善的發(fā)展現(xiàn)狀，我們更要認(rèn)清嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，理清思路，未雨綢浮。也只有在我們充分認(rèn)識(shí)危機(jī)并做好準(zhǔn)備的情況下，危機(jī)才意味著新的機(jī)遇。
