業(yè)界觀瀾
北京某會計師事務(wù)所的楊林（化名）最近簡直成了“空中飛人”，他不斷飛往全國各地幫房地產(chǎn)開發(fā)公司客戶做“納稅規(guī)劃”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近北京的一些納稅服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)商客戶陡增，據(jù)一家不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，自從今年1月份國稅總局“187號文”發(fā)布以來，請納稅代辦機構(gòu)做“納稅規(guī)劃”的房地產(chǎn)企業(yè)暴增3倍。
房企：“能避一點是一點”“雖然我為客戶服務(wù)，但真為他們的行為感到氣憤，”楊林告訴記者，開發(fā)商在房價上漲過程中賺了個盆滿缽滿，但在納稅上特吝嗇，尤其是偷逃土地增值稅，“能避一點是一點”。
請楊林去做“納稅規(guī)劃”的項目，多是2005年以前的房地產(chǎn)項目，土地多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，土地價格低廉，單個土地項目的純利潤在100%以上。按照“187號文”規(guī)定，這些房地產(chǎn)項目需要繳納的土地增值稅，都是幾十萬到上千萬不等，但經(jīng)過代辦納稅機構(gòu)的精心包裝，這它們往往能少納稅甚至不納稅。
繳納土地增值稅業(yè)務(wù)的開展，以北京、上海等一線城市為主，因為這些城市已在不同程度地開始執(zhí)行“187號文”，在這些城市，有開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)商土地增值稅交納比例上升很快。
開發(fā)商逃稅多用兩種方法
“有兩種方法：一是適當、合理避稅；二是通過違法手段偷逃稅�！睏盍窒蛴浾叩莱隽藭嫀熓聞�(wù)所幫開發(fā)商偷逃土地增值稅的一些門道。
第一種方法的主要內(nèi)容是適當增加開發(fā)成本，使費用和成本項擴大，減少利潤額，進而減少土地增值稅清算應(yīng)稅額。這種方法一般用于土地取得之初，開發(fā)商沒有取得預(yù)售證等文件時，在做項目規(guī)劃和設(shè)計時就將“納稅規(guī)劃”加于其中。
另外，刻意增加人力、財務(wù)、廣告等費用是開發(fā)商經(jīng)常用的手段。北京太和管理顧問咨詢公司有關(guān)人士介紹，去年房地產(chǎn)行業(yè)人才薪酬增長約為16%，但實際反映到上市公司賬表中的數(shù)據(jù)，遠比這一數(shù)據(jù)大。
另外，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都要求會計師事務(wù)所的人員幫他們出“生招”。而所謂的“生招”，即便在會計師行業(yè)里也很忌諱。
例如，在“187號文”發(fā)布之前，某開發(fā)商有一項目要進入土地增值稅清算環(huán)節(jié)，因為項目利潤較高，開發(fā)商不想補交稅款，就采取了會計師提供的意見，將該處商業(yè)項目以“假贈予、真銷售”的方式轉(zhuǎn)讓給了另一家企業(yè)，從而逃避了上百萬元的稅收。
“187號文”發(fā)布后，只要項目權(quán)屬發(fā)生變更都視同銷售，且有了比較嚴格的權(quán)屬變更規(guī)定。目前開發(fā)商能采取的偷逃土地增值稅措施，只有做假發(fā)票來加大開發(fā)成本，而虛造證據(jù)和假發(fā)票能為開發(fā)商逃避的土地增值稅也很驚人。
楊林指出，一般偷逃稅動機大的都是民營房企，國有房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)上市公司因為會計制度比較規(guī)范很難操作，但也有一些房地產(chǎn)公司通過收購建筑公司等方式擴大開發(fā)商業(yè)鏈，進而為偷逃稅提供方便。
土地增值稅地方細則難產(chǎn)？“除北京等幾個一線城市外，大部分城市沒有制定土地增值稅清算細則，”首都經(jīng)貿(mào)大學教授、中國稅網(wǎng)專家張春平告訴記者，由于房地產(chǎn)行業(yè)整體納稅體系比較復(fù)雜，土地增值稅政策長期處于不被重視的地位，地方政府在執(zhí)行土地增值稅清算的執(zhí)行能力不強。
土地增值稅始于1998年，但之前房地產(chǎn)行業(yè)利潤不高，多數(shù)地方政府采取1%預(yù)征的方法來征收土地增值稅。
“187號文件發(fā)布之后，有的地方僅僅是在預(yù)征環(huán)節(jié)后加了一個環(huán)節(jié)，叫核定，”有關(guān)專家說，有的地方稅務(wù)機構(gòu)因為技術(shù)手段不能對房地產(chǎn)企業(yè)進行清算，而改為簡單的核定。
除了征收手段外，地方利益保護也是阻礙房地產(chǎn)土地增值稅清算推廣的原因。
由于二三線城市的項目多由外地房地產(chǎn)公司開發(fā)，它們到二三線城市開發(fā)項目除了能為當?shù)卦黾訝I業(yè)稅外，還能幫助地方政府提升當?shù)赝恋貎r值。
“在各地都不出臺土地增值稅清算細則的情況下，哪個地方率先推行就有可能致使房企不去這個城市開發(fā)項目，各地都擔心外地房企不進來，所以都不率先推土地增值稅清算�！睆埓浩秸f。
21世紀經(jīng)濟報道
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[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
