清算土地增值稅推行已有半年，來(lái)自市場(chǎng)的各種反響仍不絕于耳。盡管各房地產(chǎn)公司紛紛表態(tài)稱，這項(xiàng)政策對(duì)公司的利潤(rùn)沒(méi)有影響或者影響甚微，但事實(shí)真的是這樣嗎？
“土地增值稅政策的出臺(tái)勢(shì)必意味著開(kāi)發(fā)商將加大持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)力度�！边@樣的說(shuō)法并不是毫無(wú)根據(jù)�！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅……”從字面上看，這個(gè)邏輯自然是順理成章。
所有的邏輯都有推論和前提，這樣的字面邏輯前提似乎并不是無(wú)懈可擊，更確切的說(shuō)，十分值得推敲。究竟多大的稅額“創(chuàng)痛”才可以將開(kāi)發(fā)商推向持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)，究竟這樣的“創(chuàng)痛”是否百分之百地會(huì)兌現(xiàn)？這兩個(gè)問(wèn)題直接相關(guān)的是，在“住宅”與“商業(yè)持有型”的天平中，土地增值稅的砝碼有多大？
或許存在，或許不存在
“開(kāi)發(fā)商聯(lián)名上書要求修改清算規(guī)定”，在土地增值稅政策出臺(tái)后，有媒體捕捉到了這樣的動(dòng)態(tài)。有趣的不是聯(lián)名上書這樣書生氣的行為本身，而是發(fā)生的時(shí)間。
就在土地增值稅清算通知下發(fā)的第二天，深交所率先出現(xiàn)了對(duì)于清算的澄清公告。而后此類公告更是如雨后春筍一般冒出，而且?guī)缀跏褂昧送瑯拥睦碛珊鸵罁?jù)，連句式也何其相似�！耙�?yàn)樵谟?jì)算利潤(rùn)時(shí)已經(jīng)計(jì)提，因此對(duì)整體業(yè)績(jī)并不發(fā)生影響�！贝蟠笮⌒〉牡禺a(chǎn)上市公司幾乎無(wú)一例外地使用了這樣的語(yǔ)氣和字眼，輕描淡寫，寥寥數(shù)語(yǔ)，將之前專家的解讀和業(yè)內(nèi)的預(yù)判化解于無(wú)形之中。
歸納起來(lái)，其主要理由有二，一則是房產(chǎn)銷售時(shí)已經(jīng)預(yù)交土地增值稅，并在2006年度對(duì)土地增值稅費(fèi)進(jìn)行了預(yù)提；其二在于，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要為普通居民住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，毛利率不高，因此土地增值稅的稅率偏低，清算管理影響較小。
如果此言當(dāng)真，那“聯(lián)名上書”小插曲該如何解釋？
十余年的舊債在這個(gè)時(shí)候吐出來(lái)，滋味可想而知。叫囂也是常理。
如果“上書”的小插曲當(dāng)真，那些在上證所、深交所發(fā)布的大同小異的“澄清”公告又如何解釋？
幾乎發(fā)生在同一時(shí)間的兩件事，抱成團(tuán)對(duì)“清算暴利”的恐慌，如出一轍地平靜，誰(shuí)是真實(shí)的表情，誰(shuí)是故作鎮(zhèn)定？
土地增值稅的清算是一顆重磅炸彈還是意料中會(huì)到來(lái)的“不速之客”？
“如果嚴(yán)格清算，大部分開(kāi)發(fā)商將倒閉。”有聯(lián)名上書的開(kāi)發(fā)商直言不諱。但是開(kāi)發(fā)商也是咎由自取�！巴恋卦鲋刀惒⒎切露惙N”，只是稅務(wù)部門一直未進(jìn)行過(guò)清算，這是國(guó)家稅務(wù)總局自動(dòng)承認(rèn)的事實(shí)。而在現(xiàn)實(shí)中，2003年-2006年，上海也僅對(duì)部分項(xiàng)目采取了象征性的預(yù)征（據(jù)估算，可能僅對(duì)150多個(gè)項(xiàng)目實(shí)行預(yù)征）。“預(yù)證”不是“不征”的道理，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商卻置若罔聞，未將應(yīng)該繳納的土地增值稅納入“應(yīng)付賬款”科目。一拖就是十余年。現(xiàn)在要翻出舊帳也怨不得他人。
說(shuō)大可大，說(shuō)小可小——準(zhǔn)備者可以心安，不準(zhǔn)備者十分被動(dòng)�？只乓埠�，故作鎮(zhèn)定也罷，各人有各人的理。也許這個(gè)“巨石”足以重創(chuàng)部分人將來(lái)的道路，也許只是一個(gè)“絆腳石”，因人而異而已。
另一個(gè)邏輯
“地方細(xì)則沒(méi)有出現(xiàn)�！痹诘禺a(chǎn)上市公司的澄清公告中，這是第三個(gè)理由，也是最有力的理由。地方政府的游戲規(guī)則沒(méi)有公布，所有開(kāi)發(fā)商樂(lè)得按兵不動(dòng)。
從2007年1月17日至今，專家的判斷、猜測(cè)，開(kāi)發(fā)商的澄清、解釋，媒體的解讀，人們看到的是各方在政策文字層面上的激烈爭(zhēng)執(zhí)，在這場(chǎng)爭(zhēng)執(zhí)面前，唯獨(dú)作為政策執(zhí)行方的稅務(wù)部門卻保持著慣有的暫時(shí)沉默。
“我們正在討論研究方案�！鄙虾６悇�(wù)局的對(duì)外發(fā)言人士用政府部門一貫的語(yǔ)言回答外界的提問(wèn)。
開(kāi)發(fā)商的煎熬，購(gòu)房者的旁觀，稅務(wù)部門的權(quán)衡。只因《通知》留給執(zhí)行部門太大的余地。除了三種依照通知必須接受土地增值稅清算的項(xiàng)目，剩余的大量項(xiàng)目是否要接受清算，主動(dòng)權(quán)則完全掌握在稅務(wù)部門手上�！爸鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”，而并不是“必須要求”。
“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”這兩種在市場(chǎng)上占主流的情況，也是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商面臨的情況，選擇權(quán)在稅務(wù)部門手中。
而現(xiàn)實(shí)是，自從2007年2月1日《通知》施行，也就是土地增值稅可以開(kāi)始清算至今，一切都尚無(wú)大動(dòng)靜。
如果說(shuō)之前甚囂塵上的爭(zhēng)執(zhí)是“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”前的大風(fēng)，那么刮到現(xiàn)在似乎也成了吹面不寒的楊柳風(fēng)，而雨點(diǎn)似乎還沒(méi)有下的跡象。套用一個(gè)曾用過(guò)的比喻，土地增值稅對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響就像薩達(dá)姆的共和國(guó)衛(wèi)隊(duì)——或許存在，或許不存在。在這件事情上，沒(méi)有人能夠知道究竟多大的力度將會(huì)被投入。
不是砝碼，是試金石
這兩個(gè)邏輯在現(xiàn)實(shí)中的折扣似乎都沒(méi)有辦法推出土地增值稅政策足以能夠讓開(kāi)發(fā)商加大持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)力度。因?yàn)椴淮_定的地方太多，影響未必很大的稅種，未必會(huì)得到執(zhí)行的政策，兩者相乘的最后概率實(shí)在太低。
或許身在行業(yè)之外的人看法倒能理智些。如果將國(guó)內(nèi)十大券商對(duì)土地增值稅清算影響分析一一看來(lái)，大部分對(duì)行業(yè)影響并不如想象的大。
中銀國(guó)際的分析能夠反映一些券商的觀點(diǎn)。“交納銷售收入1%的稅金或交納增值額30-60%的稅金，對(duì)于毛利率在30%左右的項(xiàng)目都不會(huì)造成實(shí)質(zhì)性的影響。但是對(duì)于毛利率在50%的項(xiàng)目而言，新的稅率將使項(xiàng)目的毛利率下降近8個(gè)百分點(diǎn)�！�
普遍的分析是，新的稅收政策將會(huì)對(duì)主要依賴于高利潤(rùn)率而非大交易量的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生較大負(fù)面影響。換句話說(shuō)，如果土地增值稅政策得到全面的貫徹，對(duì)于以非普通住宅開(kāi)發(fā)商而言，增值稅的清算仍會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。而對(duì)于一些開(kāi)發(fā)普通住宅的開(kāi)發(fā)商而言，資金鏈勢(shì)必也會(huì)吃緊。
可以肯定的是，如果土地增值稅開(kāi)始清算，無(wú)論原先有無(wú)計(jì)提撥備，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金都會(huì)減少，需要去籌集新的資金補(bǔ)充進(jìn)來(lái)才能開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)速度會(huì)放慢。這層作用下，小開(kāi)發(fā)企業(yè)自然因?yàn)檎咴驎r(shí)刻繃緊資金鏈，但是對(duì)于一些正在從住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的大開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，流動(dòng)資金的減少勢(shì)必也會(huì)減少其在商業(yè)地產(chǎn)上的投入力度。
土地增值稅政策執(zhí)行到位將導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)率的降低以及流動(dòng)資金的減少，一旦不到位則開(kāi)發(fā)商并不熱衷于從事持有型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。無(wú)論從哪個(gè)邏輯看，土地增值稅政策都無(wú)法成為一股強(qiáng)大的推力，推動(dòng)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商紛紛迅速轉(zhuǎn)向大規(guī)模持有型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
作為一種需要大量資本支撐的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，大型持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作最根本的競(jìng)爭(zhēng)就是資本的競(jìng)爭(zhēng)。在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，需要的是企業(yè)對(duì)自身長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的縝密規(guī)劃，對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流的保證，以及能夠“通吃”海內(nèi)外的經(jīng)營(yíng)招商實(shí)力，這一些，國(guó)內(nèi)的諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)還正在摸索階段。僅僅一個(gè)可能執(zhí)行，可能不執(zhí)行，對(duì)行業(yè)整體利潤(rùn)影響不到8%的稅收政策，任何企業(yè)都不可能，也沒(méi)有這個(gè)膽量不考慮長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略就作出決定。
相反，清算土地增值稅政策出臺(tái)后，就在國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛慌亂時(shí)，88%的港資公司均表示，不會(huì)減少內(nèi)地投資。原因簡(jiǎn)單明了，盡管對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)土地增值稅政策是一個(gè)利空因素，但并沒(méi)有嚴(yán)重到可以影響到近年來(lái)積極發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)、增加內(nèi)地土地儲(chǔ)備的香港本地地產(chǎn)商的內(nèi)地投資熱情。而在政策出臺(tái)之前，2006年10月間，金地、中海、世茂、上實(shí)等國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商都紛紛開(kāi)始有明確動(dòng)作向持有型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型，要由收房款者轉(zhuǎn)向收租者。
其實(shí)開(kāi)發(fā)持有型商業(yè)地產(chǎn)依靠的本不是熱情，而是這些香港本地以及內(nèi)地大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展策略以及現(xiàn)金流。只有那些對(duì)企業(yè)發(fā)展經(jīng)過(guò)構(gòu)思、現(xiàn)金流經(jīng)得起長(zhǎng)時(shí)間考驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，才能夠在政策面前巋然不動(dòng)，將自有型零售商業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行到底。
無(wú)論政策方面的大風(fēng)大浪，都勝似閑庭信步的人才足夠強(qiáng)大。準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，土地增值稅政策不是砝碼，而是試金石。
