市民楊小姐將她的購(gòu)房合同書展示給記者看，在中間可以明顯地看到報(bào)稅價(jià)錢和交易價(jià)錢是不同的兩個(gè)數(shù)字。上面是交易房?jī)r(jià)，下面是報(bào)稅數(shù)目。（圖中畫圈處）
廣州市國(guó)土房管局公布數(shù)據(jù)顯示，6月份全市10區(qū)二手住宅均價(jià)3991元/平方米。而記者詢問中介行發(fā)現(xiàn)，二手住宅實(shí)際成交價(jià)普遍攀升為6000元～8000元/平方米，與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相差近1倍呢？滿堂紅地產(chǎn)研究部周峰道出原委：目前，廣州不少二手住宅成交后為避稅，向官方報(bào)低價(jià)多為成交價(jià)7至8折，造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏離市場(chǎng)價(jià)，不具參考性。
對(duì)此，廣州地稅有關(guān)人士也表示，二手房成交價(jià)報(bào)低避稅情況確實(shí)存在，查處的案例中更多的是企業(yè)進(jìn)行的二手房轉(zhuǎn)讓。稅務(wù)機(jī)關(guān)若發(fā)現(xiàn)報(bào)價(jià)相差太多，有權(quán)進(jìn)行核實(shí)追繳差額，視情況給予不同程度罰金。據(jù)了解，廣州市基準(zhǔn)房?jī)r(jià)系統(tǒng)一期已經(jīng)驗(yàn)收，即將推出，屆時(shí)可以進(jìn)一步防止報(bào)低價(jià)。「延伸閱讀：揭秘房?jī)r(jià)背后的支點(diǎn) 有多少腐敗成本被計(jì)入房?jī)r(jià)」
買方：報(bào)低價(jià)少交近2萬(wàn)稅費(fèi)
楊小姐（化名）在廣州大道南購(gòu)買一套樓齡不到5年小復(fù)式，建筑面積近40平方米，購(gòu)房時(shí)實(shí)際成交價(jià)是業(yè)主實(shí)收35萬(wàn)元，稅費(fèi)等由買家埋單�？捶恳潦迹薪榻�(jīng)紀(jì)幫她盤算購(gòu)房成本就承諾：“到時(shí)可以報(bào)低價(jià)，這樣稅收部分你就可以少交點(diǎn)�！�
在確定購(gòu)房后，中介經(jīng)紀(jì)給楊小姐報(bào)價(jià)方案是報(bào)成12.8萬(wàn)元。楊小姐看到去房管局查冊(cè)回來的前業(yè)主房產(chǎn)證上，顯示的是“權(quán)利價(jià)值226940元”�！霸瓋r(jià)22萬(wàn)多的房子，現(xiàn)在只報(bào)10幾萬(wàn)，政府部門會(huì)相信？”楊小姐很困惑，但中介經(jīng)紀(jì)拍胸脯說沒問題。
隨后，銀行委托評(píng)估公司對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。記者看到評(píng)估書十分詳細(xì)，包括小區(qū)周邊交通、學(xué)校、超市等外部環(huán)境，以及房子朝向、樓層、裝修等，列明評(píng)估價(jià)35.82萬(wàn)元，單價(jià)9159元/平方米，與實(shí)際成交價(jià)相差不多。雖然楊小姐是花35萬(wàn)元買房，單價(jià)約8693元/平方米。而如果按照中介經(jīng)紀(jì)報(bào)價(jià)方案，該房單價(jià)僅3273元/平方米，比實(shí)際成交單價(jià)少5420元/平方米。
“我就擔(dān)心報(bào)價(jià)太低不能過，但中介說他們會(huì)搞掂。”楊小姐提供給記者相關(guān)資料顯示：中介公司提供的一式三份買賣合同中，寫明成交價(jià)實(shí)收35萬(wàn)元，但在政府部門報(bào)稅交易房?jī)r(jià)上，寫的是12.8萬(wàn)元。
稅單明細(xì)方面，分為買方和賣方。賣方方面，主要是不夠5年的營(yíng)業(yè)稅最為大頭，營(yíng)業(yè)稅是：房管局報(bào)稅價(jià)12.8萬(wàn)元×5.5%＝7040元；另外個(gè)人所得稅較多，核實(shí)征收：房管局報(bào)稅價(jià)12.8萬(wàn)元×1%＝1280元，共要交9771元。買方方面，主要是交易契稅，房管局報(bào)稅價(jià)12.8萬(wàn)元×1.5%＝1920元。
現(xiàn)在，不少業(yè)主要求實(shí)收價(jià)，由買方承擔(dān)稅費(fèi)，楊小姐也是如此。記者計(jì)算了一下，涉及到房管局報(bào)稅價(jià)的稅率共為8.1%，按照總價(jià)報(bào)低22.2萬(wàn)元計(jì)算，楊小姐少交稅17982元。
賣方：怕報(bào)低價(jià)買方會(huì)賴賬
家住天河區(qū)駿景花園的方先生，本打算出售一套海珠區(qū)房產(chǎn)，開出實(shí)收價(jià)45萬(wàn)元。有位買家看房后很滿意，但因稅費(fèi)由買家埋單，買家表示預(yù)算只有15萬(wàn)元左右。若按照45萬(wàn)元成交價(jià)，首付三成需13.5萬(wàn)元，稅費(fèi)等支出約4萬(wàn)多元，買家說錢不夠，要求便宜點(diǎn)。
方先生看了周邊市場(chǎng)價(jià)，覺得房子肯定能賣45萬(wàn)元，不肯降。但是，買方聽從朋友或中介經(jīng)紀(jì)建議，希望能通過報(bào)低價(jià)少交點(diǎn)稅把房買下，方先生沒答應(yīng)。他表示，自己跟買方不熟，擔(dān)心這樣操作不能完整收到房款，“如果簽合同時(shí)把房?jī)r(jià)寫低，到時(shí)買家賴賬，只給我報(bào)價(jià)怎么辦？”
后來，方先生一個(gè)朋友告知他在天河北的房子也是通過報(bào)低價(jià)賣出，實(shí)際成交價(jià)是70萬(wàn)元，中介建議只報(bào)31萬(wàn)元。本來，方先生的朋友不愿意，擔(dān)心買方抵賴，但經(jīng)紀(jì)寬慰說現(xiàn)在不少二手房買賣是如此操作，首先是簽標(biāo)明成交價(jià)70萬(wàn)元的三方合同，然后查檔、辦理按揭等。方先生朋友透露：“房管局有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，也不是說你想報(bào)多少就報(bào)多少�！�
7家中介直接開出報(bào)低價(jià)碼
昨天，記者隨機(jī)走訪10家房產(chǎn)中介店面，其中3家規(guī)模較大的公司經(jīng)紀(jì)對(duì)報(bào)低價(jià)持較緊口風(fēng)，7家中介行經(jīng)紀(jì)直接開出可報(bào)低的價(jià)碼，“減少”價(jià)格9萬(wàn)元至22萬(wàn)元不等。
口風(fēng)較緊的一般是大型中介公司店鋪。他們表示，報(bào)價(jià)是買家和業(yè)主雙方屆時(shí)協(xié)商，不關(guān)中介的事，也不能對(duì)少報(bào)多少錢以避稅進(jìn)行直接估計(jì)。在新港西路一中介店面，記者說看中海聯(lián)路某實(shí)收價(jià)41萬(wàn)元、面積45平方米的5年內(nèi)二手房，但預(yù)算不夠，該中介答復(fù)說可以和業(yè)主見面后商量，靈活處理，但不能報(bào)得太低。她表示，現(xiàn)在樓價(jià)漲了，至少要報(bào)到6500元/平方米，折合總價(jià)約29.3萬(wàn)元。
而其他7家中介的經(jīng)紀(jì)直接對(duì)可報(bào)低價(jià)格進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)。在赤崗某中介行，記者問及珠影附近一套44平方米、總價(jià)40萬(wàn)元的一房一廳。中介經(jīng)紀(jì)聽后說該房屬于要征營(yíng)業(yè)稅的5年內(nèi)房，可報(bào)低價(jià)至25萬(wàn)元，少繳稅近2萬(wàn)元。
某公司一高級(jí)物業(yè)顧問更笑說“幾乎10個(gè)里面10個(gè)是這樣做的，不用擔(dān)心”，只要減少的數(shù)字不過分，仍然在房管局設(shè)定的該地段價(jià)格浮動(dòng)范圍內(nèi)就可以。
5年內(nèi)次新房報(bào)低價(jià)最嚴(yán)重
二手房交易業(yè)界人士表示，只要買賣雙方同意，幾乎所有二手房交易存在報(bào)低價(jià)現(xiàn)象。政府部門現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)也會(huì)比備案報(bào)價(jià)略高，如果據(jù)實(shí)際成交價(jià)備案，可能最終還要多交稅費(fèi)。而且，備案時(shí)簽訂的二手房交易合同，款項(xiàng)較簡(jiǎn)單，也造成評(píng)估價(jià)偏差。
滿堂紅地產(chǎn)研究部周峰表示，政府對(duì)二手住宅成交進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)榈怯洉r(shí)只按標(biāo)準(zhǔn)地名登記，而不是樓盤名，本身就可能有較大價(jià)差。即使同地段不同開發(fā)商樓盤，或是商品房與房改房之間，房?jī)r(jià)差別較大。實(shí)際交易中，大開發(fā)商的品牌樓盤，本身的房?jī)r(jià)要比同地段房?jī)r(jià)略高1000元/平方米，而價(jià)差在備案登記中無法體現(xiàn)。
據(jù)透露，目前最需要報(bào)低價(jià)的是5年樓齡以內(nèi)的次新房，它們?cè)诙址渴袌?chǎng)身價(jià)最高、成交比例大。5年樓齡以內(nèi)的房子房?jī)r(jià)較高，可報(bào)低的空間較大。而超過5年樓齡二手房雖然報(bào)低價(jià)逃避部分契稅，但房子本身價(jià)格就較低，報(bào)低空間較小。在這種成交結(jié)構(gòu)下，整體二手住宅均價(jià)就被拉低。因此，二手中介行業(yè)人士表示，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)參考性較低，甚至說目前廣州九成二手住宅交易報(bào)低價(jià)，只是報(bào)低幅度不同。
政府評(píng)估進(jìn)入偏低循環(huán)
億達(dá)按揭的陳先生認(rèn)為，由于政府評(píng)估價(jià)是在備案報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上統(tǒng)計(jì)。目前，二手房?jī)r(jià)上漲速度較快，就算是按實(shí)際交易價(jià)報(bào)，可能同地段在1個(gè)月后的報(bào)價(jià)，與評(píng)估系統(tǒng)采用的1個(gè)月前的數(shù)據(jù)都有偏差。面對(duì)二手房市場(chǎng)要考慮到朝向、樓齡等等復(fù)雜因素，評(píng)估價(jià)系統(tǒng)只能完善，不可能是百分百與市場(chǎng)一致。
但是，如果市場(chǎng)交易二手房報(bào)價(jià)一直偏低，等于其評(píng)估價(jià)來源的數(shù)據(jù)本身有水分，這樣評(píng)估價(jià)就會(huì)更加低于實(shí)際成交價(jià)。如果買賣雙方、中介等知道評(píng)估價(jià)偏低，聯(lián)合起來又可以再報(bào)低價(jià)，如此就形成一個(gè)偏低的循環(huán)。
買賣方中介涉嫌偷避稅
中山大學(xué)稅收與理財(cái)研究中心主任、中大嶺南學(xué)院教授楊衛(wèi)華表示，報(bào)低價(jià)不僅是買賣雙方偷稅避稅，中介公司本身也有嫌疑，造成稅收大量流失。但中介收傭金按實(shí)際成交價(jià)收取，在傭金登記點(diǎn)數(shù)不變情況下，中介公司實(shí)際上報(bào)稅的數(shù)額也就變小。
業(yè)內(nèi)人士分析，部分小型中介建議報(bào)低價(jià)時(shí)，不僅是考慮到可早日促成交易收取傭金，實(shí)際對(duì)自身征稅也有好處。目前，大部分較大型中介不敢直接介入報(bào)低價(jià)事件，主要是擔(dān)心政府追究責(zé)任會(huì)責(zé)罰到自己頭上。
報(bào)低價(jià)買賣方風(fēng)險(xiǎn)較大
經(jīng)緯房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金則表示，買賣雙方簽署報(bào)稅價(jià)合同給政府，私底下再簽實(shí)際成交價(jià)合同，稱為“陰陽(yáng)合同”。但私底下簽訂的合同，政府不承認(rèn)，一旦出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)，或房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)轉(zhuǎn)手涉及稅費(fèi)、此前房?jī)r(jià)等問題，政府是以備案房?jī)r(jià)為準(zhǔn)。因此，尤其是買方在報(bào)低價(jià)時(shí)有很大政策風(fēng)險(xiǎn)，面臨再轉(zhuǎn)手時(shí)的總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，可能得不償失。
廣東踔厲律師事務(wù)所主任田子軍也表示，從原理上說對(duì)賣方而言，若在買賣雙方向房管局提交虛假成交價(jià)的買賣合同之后，就應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?bào)稅價(jià)格成交，由于雙方在房管局備案的合同效力優(yōu)先于雙方自行簽訂合同。因此，賣方存在不能收足樓款風(fēng)險(xiǎn)。
買方：中介不經(jīng)同意就報(bào)低價(jià)
信息時(shí)報(bào)：你聽說過在二手房交易中報(bào)低價(jià)，以達(dá)到少交稅省錢的做法嗎？
王小姐：最近我在天河北買了一套兩房，就是這么操作的。實(shí)際上我們簽的合同價(jià)是業(yè)主實(shí)收95萬(wàn)元，但最后去房管局登記的時(shí)候，報(bào)的價(jià)錢是70萬(wàn)元�，F(xiàn)在案件已經(jīng)辦完了，也通過了，大概可以省1.6萬(wàn)元左右。
信息時(shí)報(bào)：那你是自己提出要報(bào)低的嗎？
王小姐：中介都不跟我們商量就擅自把價(jià)格報(bào)低，但能省錢我們也沒去計(jì)較。
中介：報(bào)低約兩成比較可行
信息時(shí)報(bào)：在二手房交易中，報(bào)低價(jià)的情況多嗎？操作起來有難度嗎？
阿梁：拿到房產(chǎn)證后，5年內(nèi)買賣要征收營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)后，不少業(yè)主都只要求實(shí)收，稅費(fèi)全部要由買家埋單，負(fù)擔(dān)也挺重的。像一套40萬(wàn)元左右的二手房，如果實(shí)報(bào)了按照稅率計(jì)算，至少要3萬(wàn)多的稅費(fèi)。但是多數(shù)原業(yè)主也不是很愿意報(bào)低價(jià)，如果私下簽的交易價(jià)是200萬(wàn)元，到房管局寫成是100萬(wàn)元。一般二手房交易又沒有公證，萬(wàn)一買家反悔按照100萬(wàn)元給，原業(yè)主就很沒有保障了。
另一方面，相對(duì)來說，買方如果是炒家的話，也不愿意把房?jī)r(jià)報(bào)得太低。他擔(dān)心萬(wàn)一轉(zhuǎn)手再賣出的時(shí)候，稅費(fèi)的管制更加嚴(yán)格了，比如在強(qiáng)征個(gè)稅上，要按轉(zhuǎn)讓收入征20%.
而現(xiàn)在的房產(chǎn)證都會(huì)表明此次成交價(jià)，這樣他就會(huì)“低進(jìn)高出”，要交更多的稅。比如說，現(xiàn)在的房子買進(jìn)來實(shí)際上是50萬(wàn)元，但他只報(bào)30萬(wàn)元，到時(shí)賣出是80萬(wàn)元。再征稅時(shí)，就要按照80-30＝50萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行征稅了。
信息時(shí)報(bào)：房管局也有評(píng)估價(jià)系統(tǒng)，那你們?cè)趫?bào)低價(jià)的時(shí)候，怎么去衡量報(bào)這個(gè)數(shù)就能通過呢？
阿梁：去辦理過戶的時(shí)候，有評(píng)估窗口，遞交資料后評(píng)估小組會(huì)按地段、房子情況等對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估。如果報(bào)價(jià)偏差太大的話，就無法通過。比如說珠江新城的二手均價(jià)是15000元/平方米左右，你只報(bào)7000元/平方米，或者是8000元/平方米，那絕不可能通過的。
一般情況下，要報(bào)什么價(jià)格會(huì)比較合適都是靠經(jīng)紀(jì)的感覺和經(jīng)驗(yàn)，靠對(duì)行情的判斷來作出，大概報(bào)低20%左右比較可行，比如說100萬(wàn)元的房子報(bào)成80萬(wàn)元，那就是肯定能通過的。
銀行房管局兩評(píng)估系統(tǒng)對(duì)接
億達(dá)按揭陳溢溢表示，銀行評(píng)估價(jià)不一定完全是市場(chǎng)價(jià)，但相對(duì)而言比較接近。房管局的評(píng)估系統(tǒng)雖然存在差距，也在不斷修正中。陳先生認(rèn)為，成交價(jià)報(bào)稅與抵押貸款系統(tǒng)兩個(gè)系統(tǒng)相互獨(dú)立，可能還會(huì)出現(xiàn)零首期的現(xiàn)象。在這種情況下，最好能實(shí)現(xiàn)兩個(gè)系統(tǒng)的信息共享，這樣銀行就可以更好地控制其房貸風(fēng)險(xiǎn)，防止高估了房產(chǎn)的價(jià)值；政府部門也能更好地進(jìn)行征稅、統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)等。
廣州地稅有關(guān)人士表示，目前廣州市二手房交易納稅主要是委托房產(chǎn)交易中心進(jìn)行。稅務(wù)部門有權(quán)對(duì)物業(yè)的報(bào)價(jià)和地段市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行核實(shí)，發(fā)現(xiàn)有偷稅漏稅情況的要進(jìn)行追繳差額，并可能視情況的不同除以0.5倍～5倍的滯納金罰款。目前個(gè)人進(jìn)行的二手房交易都比較分散，所以對(duì)監(jiān)管也提出了較大的難題。
貼近市場(chǎng)價(jià)系統(tǒng)即將出臺(tái)
據(jù)了解，廣州市國(guó)土房管局估價(jià)所也正在建設(shè)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)系統(tǒng)，該系統(tǒng)一期已經(jīng)進(jìn)入驗(yàn)收。該系統(tǒng)初步規(guī)劃是每季度根據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)進(jìn)行更新一次，其給出的二手房?jī)r(jià)將較貼近市場(chǎng)，對(duì)市民有更多的參考價(jià)值，對(duì)報(bào)低價(jià)的現(xiàn)象可以有所改善。該系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源由各中介提供，所以稅收部門在征稅時(shí)的監(jiān)管，仍然是十分重要的。
該系統(tǒng)一期可以查詢具體到每條路每條街的某號(hào)某層某個(gè)單位，對(duì)朝向如何，是否有電梯，景觀如何，噪音影響如何等都有詳細(xì)的評(píng)估。但仍采用了標(biāo)準(zhǔn)地址的方式，如果要抽取某樓盤的歷史成交數(shù)據(jù)則暫時(shí)無法做到，包括樓齡等也需要進(jìn)一步完善。這主要是影響二手房房?jī)r(jià)的因素更加復(fù)雜，所有將在后面的工程中繼續(xù)解決這些問題。目前該系統(tǒng)的第二期的建設(shè)目前正在招標(biāo)。
報(bào)低價(jià)避稅舉例：
楊小姐實(shí)際成交價(jià)為35萬(wàn)元，申報(bào)交易房?jī)r(jià)為12.8萬(wàn)元
按規(guī)定業(yè)主稅項(xiàng)，由買家包業(yè)主稅：
交易印花稅：房管局評(píng)估價(jià)×0.05%＝64元，省111元
交易管理費(fèi)：物業(yè)面積×3元/平方米＝117元
個(gè)人所得稅（非唯一住房或不足5年）核定征收：房管局報(bào)稅價(jià)×1%＝1280元，省2200元
營(yíng)業(yè)稅（不足5年）個(gè)人出售：房管局報(bào)稅價(jià)×5.5%＝7040元，省12210元
涂銷抵押登記費(fèi)：350元
交易委托公證費(fèi)：220元/宗
贖契、退保、涂銷代辦費(fèi)： 500元/宗
合計(jì)：9771元，共少交稅14521元
買方稅項(xiàng)：
交易契稅：房管局評(píng)估價(jià)×1.5%=1920元，省3330元
交易印花稅：房管局評(píng)估價(jià)×0.05%＝64元，省111元
交易管理費(fèi)：物業(yè)面積×3元/平方米＝117元
交易登記費(fèi)：個(gè)人：50元/宗
產(chǎn)權(quán)證印花稅：每證10元
共計(jì)2161元，少交稅3441元
