業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為將抑制投資需求 提高物業(yè)流轉(zhuǎn)率 但短期內(nèi)集中拋售尚難斷定
今天有媒體披露，國(guó)家稅務(wù)總局根據(jù)目前進(jìn)行的房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)情況，有望明年在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)城市中選擇部分城市進(jìn)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”。這則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“引而未發(fā)”的舉措引起房地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。
物業(yè)稅征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，屬于持有稅。不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者每年繳納的稅值會(huì)隨著市值的升高而提高。很顯然，開征物業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的持有者及增量市場(chǎng)上的新增需求者，特別是投資性需求，將會(huì)起到抑制作用。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅的加速推進(jìn)是針對(duì)過快上漲的房?jī)r(jià)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁Bill認(rèn)為，推動(dòng)目前房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿Γ切枨笥绕涫峭顿Y性購(gòu)房需求過于旺盛。國(guó)家稅務(wù)總局決定在試點(diǎn)城市選擇部分城市實(shí)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”，將對(duì)這些城市的投資性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。政府征收物業(yè)稅的目的是，通過增加物業(yè)的持有成本迫使業(yè)主將更多的空置物業(yè)投入市場(chǎng)以降低物業(yè)的空置率，提高物業(yè)的流轉(zhuǎn)率，增加房源的有效供給。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則分析，開征物業(yè)稅是為了使政府從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得穩(wěn)定的稅收，從而改變地方政府追求“土地財(cái)政”，將注意力更多地集中在增加城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步改進(jìn)區(qū)域環(huán)境上。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，物業(yè)稅的政策性很強(qiáng)，它將涉及到眾多人的利益，其推出尚有許多問題需要明確。
聶梅生提出，由于我國(guó)是在非私有土地的前提下出臺(tái)物業(yè)稅，對(duì)土地的使用權(quán)收不動(dòng)產(chǎn)稅，沒有其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)可以供我們借鑒。與此同時(shí)，我們還涉及從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡階段大量房改房的問題，政策難度很大。
稅收基準(zhǔn)及稅收的高低是人們最關(guān)心的。有人猜想，按現(xiàn)有住房政策的劃定，90平方米的住房面積應(yīng)該是稅收基準(zhǔn)線。有人認(rèn)為，擁有第二套房就應(yīng)該收物業(yè)稅。對(duì)于政策性的房改房有人提出，應(yīng)該有房改前后之分。也有人猜測(cè)，由于我國(guó)住房已分為商品房和保障性住房?jī)纱髩K，商品房中又分為普通住宅和高檔住宅，物業(yè)稅或許會(huì)分類征收。
聶梅生認(rèn)為，普通住宅與高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)是與土地占有量相關(guān)的，目前政府已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行了明確劃定。相比而言，對(duì)高檔住宅收取物業(yè)稅好操作些，采用的可能性會(huì)大些。但很多地方的政府官員都住著高檔房，政策該如何界定、如何收取也會(huì)廣受關(guān)注。
一些房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)分析，一部分投資者可能選擇將手中的物業(yè)轉(zhuǎn)讓，一部分準(zhǔn)備購(gòu)房的投資者則可能選擇暫時(shí)觀望。但由于許多政策細(xì)節(jié)不明朗，投資性購(gòu)房者會(huì)有一段時(shí)期的觀望期，眼下很難得出短期內(nèi)二手房市場(chǎng)將迅速出現(xiàn)集中拋售物業(yè)的結(jié)論。
顯然，物業(yè)稅的推進(jìn)將會(huì)使市場(chǎng)的有效供給增加，二手房市場(chǎng)的活躍可以起到對(duì)新房市場(chǎng)需求的有效分流。然而，Bill認(rèn)為，在增加物業(yè)持有環(huán)節(jié)成本的同時(shí)，政府還應(yīng)適當(dāng)降低各種交易稅費(fèi)帶來的物業(yè)流通環(huán)節(jié)的交易成本，這樣才能真正使二手房市場(chǎng)起到分流作用，形成與新房的梯次消費(fèi)。
中華工商時(shí)報(bào)
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
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我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
