1月16日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算時間確定和程序進行了確定，出人意料的引起房地產(chǎn)開發(fā)界不小的震蕩，也引起了公眾對房價問題的恐慌。近日，京城地產(chǎn)名人任志強、潘石屹分別在個人博客上發(fā)表文章，評價政策影響。究竟事實是什么樣的？房地產(chǎn)開發(fā)商為何聯(lián)名責(zé)難土地增值稅？
公眾對房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅問題了解不充分
稅總文件下發(fā)，媒體一度以為是國家對房地產(chǎn)企業(yè)新開征了土地增值稅這一稅種，各大媒體紛紛對新稅種可能帶來的房價上漲進行評論，公眾也表現(xiàn)出了相當程度的恐慌。而實際上，土地增值稅早在1994年就開始征收了，稅總的文件是對土地增值稅的征收和最后清算的時間和程序進行了明確。
稅總對于產(chǎn)生的大討論也表示了詫異，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就有關(guān)問題進行了澄清：《通知》是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作中有關(guān)稅收征管問題進行了明確。此通知并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對以往清算工作遇到的問題進行的梳理和規(guī)范，是一個征管文件；由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。
從通知出臺到稅總對新《通知》的澄清之間，媒體犯了一個嚴重的錯誤，把稅總的征管類文件當成了新的稅種的文件，這樣以訛傳訛，對公眾的情緒造成了極大的影響，同時造成了股市房地產(chǎn)版塊股票的全線下跌，應(yīng)該說媒體需要承擔一定的責(zé)任。筆者認為公眾對于房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅的認識還不是很清楚，缺乏必要的稅務(wù)知識，從而造成了不必要的恐慌，而這也是業(yè)內(nèi)普遍沒有想到的慌亂。
嚴格上來將，新的《通知》規(guī)范了土地增值稅的征收，更加規(guī)范的稅收可能會影響到一部分企業(yè)的現(xiàn)金流；在沒有完善征收之前，土地增值稅采用的是預(yù)征的方式，等到房地產(chǎn)項目竣工并銷售決算后，正確結(jié)轉(zhuǎn)成本時征收，實際情況是許多的房地產(chǎn)企業(yè)采取各種手段延緩項目的成本決算，導(dǎo)致土地增值稅不能及時、足額的上繳，最后形成了偷漏稅的情況。這部分影響的所謂的現(xiàn)金流原本就應(yīng)該是國家的稅款，企業(yè)如果因為國家規(guī)范了稅款的征收而聲稱影響了企業(yè)的成本，那么這樣的企業(yè)筆者認為也沒有必要生存下去了，沒有實力的企業(yè)在市場中存在簡直是一種資源浪費。國家規(guī)范稅款的征收如果能夠讓這樣一些企業(yè)出局也是一件好事。
房地產(chǎn)人士反對土地增值稅的說法根本沒有道理
關(guān)于應(yīng)不應(yīng)該征收土地增值稅的問題，京城地產(chǎn)名人任志強表示“我不認為出讓的土地有理由在已收取出讓租期中的土地使用費、放棄了土地出租期的使用權(quán)之后，政府應(yīng)再收取土地的增值稅�！比沃緩娬J為，土地出讓金、開發(fā)商交納的土地增值稅、二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅等同時征收屬于“同一塊已出租的土地中政府在不斷地?zé)o限制地追蹤加收土地中的收益�！�
筆者認為上述專家的說法沒有道理。土地是屬于國家所有的，個人擁有土地的使用權(quán)，當土地由于經(jīng)濟增長、交通狀況、市場發(fā)展狀況、人們購房置地、城市發(fā)展等等影響地價的因素發(fā)揮作用而發(fā)生增值時，個人出讓土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)等享受到的增值好處更多是屬于土地增值帶來的，也就是說是國家土地的自然增值，需要在土地使用權(quán)所有人和土地所有人之間進行分配，那么征收土地增值稅就是非常必要的，通過調(diào)節(jié)土地增值的稅收力度可以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)市場投機需求。從土地增值稅的稅率設(shè)計上看，也存在打擊投機因素的意圖。在充分尊重土地使用者享受土地增值的權(quán)利，國家最高稅率設(shè)定了60%.這部分增值收入是必然應(yīng)該交納土地增值稅的。
針對是否重復(fù)征稅的問題，筆者認為需要澄清一下。土地增值稅是對土地使用權(quán)的增值收入部分進行征稅，是對收入在土地所有者和土地使用者之間的收益分配，體現(xiàn)的是受益原則；而對應(yīng)的所得稅，是國家強制對所得征收的稅款，是調(diào)節(jié)各種經(jīng)營行為的稅收設(shè)置，應(yīng)該說根本不存在重復(fù)征稅的問題。而不管是業(yè)內(nèi)還是公眾普遍持有錯誤的看法，認為同一所得多次征收稅款就是重復(fù)征稅了，這樣的認識是比較膚淺的。嚴格來說，重復(fù)征稅是對統(tǒng)一所得征收同樣的稅款；而土地增值稅和所得稅的不僅在計稅依據(jù)上是不同的，在稅種上體現(xiàn)的原則和道理也是不同的，根本不會涉及到重復(fù)征稅的問題，筆者認為，重復(fù)征稅正在成為房地產(chǎn)企業(yè)向外界施加壓力的借口，從而成為房價上漲的借口，成為忽悠大眾的借口。
房地產(chǎn)企業(yè)反對土地增值稅清算完全是在“裝瘋賣傻”
土地增值稅新的清算時間的規(guī)定，部分企業(yè)表示了對企業(yè)影響不大，而更多的人站出來說影響是不小的，將會對房地產(chǎn)市場形成新的洗牌之類聳人聽聞的話。筆者認為這樣的言論完全是房地產(chǎn)企業(yè)在外界放的“煙霧彈”，掩蓋自己高額利潤的事實。
房地產(chǎn)高額利潤的事實已經(jīng)是眾人都知道的秘密了，而房地產(chǎn)企業(yè)一直三緘其口，進款財富排行榜中房產(chǎn)富翁占多數(shù)的事實，房地產(chǎn)企業(yè)不肯公開房價成本的事實，溫州個人集資建房反映出來的真實成本和收益的事實……都指向房地產(chǎn)企業(yè)高利潤的這樣絕對的事實，不管房地產(chǎn)企業(yè)如何諱莫如是，我們已經(jīng)猜到是事實的絕大部分。房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府存在“過分親密”和“剪不斷，理還亂”的關(guān)系背后，反應(yīng)的是背后糾纏不清的利益關(guān)系，在我們看到的諸多領(lǐng)域，我們都看到地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)默契配合著一幕幕相聲“雙簧”，臺上演的不亦樂乎，臺下被忽悠的“舒舒服服”。
盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)仍然不可能贏得大眾的同情，因為他們無法解釋出現(xiàn)的巨額偷漏稅的事實，石家莊1.3億元的偷漏稅事實驚動了國務(wù)院，稅總要求全國對房地產(chǎn)行業(yè)進行清查和整頓。房地產(chǎn)行業(yè)是沒有錢嗎？有這樣“裝瘋賣傻”的必要嗎？巨大偷漏稅的存在除了反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)稅費負擔重之外，還體現(xiàn)了什么？筆者認為地方政府和開發(fā)商不正常的利益關(guān)系也促成了偷漏稅的產(chǎn)生，從而形成了兩者地下利益關(guān)系的資金來源。而土地增值稅的清算規(guī)定則堵住了偷漏稅的漏洞，隨著地下利益關(guān)系的明朗化，開發(fā)商和地方政府是最心痛的，那么開發(fā)商“裝瘋賣傻”不是因為自己的毛病而是兩者共同的毛病。
嚴格來說，征收土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有影響，從資金的時間價值上考慮，相對與高額的利潤，根本不值得一提，我想變化的應(yīng)該是這部分土地增值稅從隱性的利益關(guān)系變成了法定的利益關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)施展“尋租”手段的空間在減小，影響的恐怕是企業(yè)的公關(guān)費用吧。筆者對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣大的言論與動作實在難以忍受，房地產(chǎn)企業(yè)的裝瘋賣傻不過為了掩飾自己的豐厚利潤，正好人們常說的一句話可以說明問題：解釋就是掩飾，掩飾就是欺騙的開始。
