正在購(gòu)置婚房的小張和女友這些天比較煩惱，由于雙方父母準(zhǔn)備“支援”買房的首付和裝修費(fèi)用，他們就盤算著買一個(gè)大戶型公寓，好在婚后將外地的父母接來同住，方便照顧�？勺罱髴粜驼魇毡Ｓ卸惖南⒔佣B三，小張擔(dān)心自己買房入住后，除了償還房貸外，還得交納保有稅增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，于是開始猶豫是否先購(gòu)買一套小戶型的公寓，等經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)些的時(shí)候再給父母購(gòu)置一套小戶型安度晚年。
帶著小張的疑慮，記者專門走訪了京城著名的房產(chǎn)中介我愛我家，據(jù)悉，這些天進(jìn)店咨詢的客戶中，除了像小張這樣的置業(yè)者轉(zhuǎn)而留意小戶型外，還有很多擁有多套大戶型的投資者出售意向增強(qiáng)。“我愛我家”認(rèn)為，具有不同需求的客戶，不能抱有“一刀切”的消極態(tài)度，而應(yīng)該理性地區(qū)別對(duì)待保有稅征收。
（1）追求生活品質(zhì)的首次置業(yè)者首選小戶型二手公寓。
征收大戶型保有稅的目的就在于鼓勵(lì)購(gòu)買中小戶型的住宅，引導(dǎo)消費(fèi)者合理進(jìn)行住房消費(fèi)。未來在購(gòu)買房產(chǎn)后，不再是一項(xiàng)一次性的消費(fèi)了，而要考慮終生的持有成本。
因此，我愛我家建議像小張那樣，追求生活品質(zhì)又沒有太強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年青人來說，不要企圖一步到位，而使自己背負(fù)沉重的房款和稅費(fèi)，可以看好一套戶型緊湊、面積合理的小戶型公寓作為自己首次置業(yè)的選擇，一般來說，二手公寓的價(jià)格同比該地區(qū)一手樓盤占優(yōu)勢(shì)，而且交通和生活配套都比較成熟。
�。�2）手上有多套大戶型公寓的投資者應(yīng)該重新計(jì)算投資回報(bào)率。
目前房產(chǎn)投資的成本越來越高，從買入時(shí)的契稅，到賣出時(shí)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅等，再加上未來可能出臺(tái)的大戶型保有稅，可以說是各種稅費(fèi)當(dāng)?shù)�，而現(xiàn)在大戶型的租金并沒有出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，對(duì)于高端的大戶型公寓而言更是有下滑的趨勢(shì)。
因此，我愛我家建議手上有多套大戶型的投資者應(yīng)該找專業(yè)的房產(chǎn)人士重新計(jì)算投資回報(bào)率，對(duì)于在租賃比較活躍區(qū)域如典型商務(wù)、地鐵城鐵沿線以及各大名校周邊的樓盤，盡量作穩(wěn)健的中長(zhǎng)期投資；而對(duì)于缺少類似租賃支撐的樓盤，可以看準(zhǔn)時(shí)機(jī)及時(shí)出售。
�。�3）征收方式和面積界定等細(xì)節(jié)尚未明確，有自住需求的消費(fèi)者不必驚慌。
目前，對(duì)于保有稅的種種說法都是以猜測(cè)為主，對(duì)于征收方式也眾說紛壇，有支持參考閑置房屋的數(shù)量征收的，也有按照房屋面積大小分段征收不同稅費(fèi)之說等。但是業(yè)內(nèi)比較一致的看法是保有稅的征收應(yīng)該是針對(duì)自住以外的房子。
據(jù)悉，兩年前由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主要負(fù)責(zé)撰寫的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》中，所提到開征房地產(chǎn)保有稅的一個(gè)重要原則是，從價(jià)計(jì)稅方式。也就是開征這一稅種要按評(píng)估值征稅，使多占財(cái)產(chǎn)的人多納稅，同時(shí)隨著房地產(chǎn)價(jià)值的上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整。對(duì)此，我愛我家認(rèn)為有自住需求的消費(fèi)者不必驚慌，仍可按照自己的置業(yè)計(jì)劃購(gòu)置大戶型房產(chǎn)。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
保有稅，或者稱為物業(yè)稅，基本設(shè)計(jì)理念是把我國(guó)現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)購(gòu)買環(huán)節(jié)的土地出讓金，契稅，房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收合并到房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，一定程度上降低了購(gòu)買的門檻，降低房?jī)r(jià)。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。
編輯留言：
財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)該做到普遍征收，而對(duì)某個(gè)領(lǐng)域的征稅將違反稅負(fù)公平的原則。對(duì)大戶型的征稅更像是消費(fèi)稅，但由于在保有環(huán)節(jié)征收，則具有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，筆者認(rèn)為還是應(yīng)該整體推出物業(yè)稅，對(duì)于不同戶型的房產(chǎn)設(shè)定不同的稅率檔次，對(duì)于擁有的住房以外的投資型和投機(jī)性房產(chǎn)也應(yīng)該規(guī)定比較高的稅率，做到橫向公平和縱向公平。這樣的稅制設(shè)計(jì)才是比較合理的。筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲才是比較理性的上漲，就是說房?jī)r(jià)的上漲更多的體現(xiàn)為房產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)決定的上漲，少了很多投資性和投機(jī)性的因素，房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)度會(huì)在合理的范圍內(nèi)。
