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提要：在最近的系列新政中，營業(yè)稅和個稅政策對個人影響最大，由此也引發(fā)了形形色色的“避稅術”，這種種招術看似高明，其實都暗含風險，我們在此鄭重提醒，不要與政策玩貓和老鼠的游戲。 正所謂“上有政策，下有對策”。盡管調(diào)控聲聲緊，政策頻頻出，可每一次風暴中，總是有人能想出辦法來，將看似嚴厲的“霹靂掌”輕松地化解為“溫柔一刀”。 |
在最近的系列新政中，5年以內(nèi)二手房轉(zhuǎn)讓征收全額營業(yè)稅和盈利部分個人所得稅政策對個人影響最大，由此也引發(fā)了市場上聲勢浩大的“避稅術”。為了逃避“兩稅”，種種看似高明實則充滿風險的招數(shù)暗潮涌動。
招術一：隱瞞發(fā)票享受“低”稅收
明明手上有原來的購房發(fā)票，卻隱瞞起來，從而享受稅收“就低”的政策，省下數(shù)萬甚至數(shù)十萬元。
按照國家稅務總局的規(guī)定中，個人轉(zhuǎn)讓住房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納20%的個人所得稅。上海實施細則的征稅標準為，不能確定原值的普通住宅按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住宅按照轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。
于是有人在“差額的20%”和“全額的1%～2%”之間做起了選擇題。
舉個例子。王先生2003年7月購買了一套建筑面積100平方米的住房，總價80萬元。他首付三成，貸款56萬元，以等額本金方式還款20年，三年來已支付房貸利息9萬多元，此外裝修費花去了7萬元。今年7月，他以160萬元的價格將這套房子出售。
1、 如果按照盈利部分20%征收個稅
轉(zhuǎn)讓收入＝160萬元
房屋原值＝原房價＋印花稅＋契稅＋產(chǎn)權證印花＝800000＋800000×0.05%+800000*1.5%＋5=812405元
轉(zhuǎn)讓過程中的稅金＝印花稅＋營業(yè)稅＝1600000×0.05%+1600000×5.5%=88800元
合理費用＝裝修費＋貸款利息＋評估費＋公證費＝70000＋90000＋800＋2000＝162800元
王先生要繳納的個稅＝（轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過程中的稅金-合理費用）×20%＝（1600000-800000-88800-162800）×20%＝109680元
2、 如果按照轉(zhuǎn)讓收入的1%征收個稅
王先生要繳納的個稅＝1600000×1%＝16000元
材料齊全要多交稅，如果“材料不齊”，反而能省下146800元。這樣的好事誰會不做？所以盡管原來的購房發(fā)票在手上，可王先生決定隱瞞不報。
風險提示：近幾年的房地產(chǎn)交易都在房地產(chǎn)交易中心有登記備案，應該說有據(jù)可差。在執(zhí)行新政中，各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心強調(diào)，不能確定原值的商品房，業(yè)主要先到交易中心檔案部門調(diào)取歷史發(fā)票，通過這一原始信息確定賣出房產(chǎn)的原值。如果查不到原值，再由申請人向稅務部門申請按照核定征稅的方式交納個稅，這項申請需要稅務部門查核。所以要隱瞞成功還是頗有難度的。
招術二：“陰陽合同”降低轉(zhuǎn)讓價
在前幾年的期房限轉(zhuǎn)、停止轉(zhuǎn)按揭等調(diào)控中，簽訂“陰陽合同”的做法就屢見不鮮，其中暗含諸多的違約風險，本刊曾多次做過報道。而這次為了逃避“兩稅”，簽訂“陰陽合同”再次成為普遍的應對之招，其“節(jié)稅”效應也不可小覷。
如李女士2004年5月以90萬元購買了一套普通住宅，現(xiàn)在這套房子已經(jīng)升值到140萬元，最近，她找到了買家吳先生，準備簽訂合同出售。
按照二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和個稅的“兩稅”政策，即使按照個稅就低原則，李女士也需要繳納1400000×5.5%+1400000×1%＝91000元。
為了省下這筆錢，李女士決定與吳先生簽訂兩份協(xié)議，一份房屋轉(zhuǎn)讓合同另加一份私下協(xié)議，提交給房地產(chǎn)交易中心的是房屋轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓價90萬元，另外的50萬元讓吳先生分兩次以現(xiàn)金的方式支付給她。由于房屋購入價和轉(zhuǎn)讓價之間沒有盈利部分，李女士用不著繳納二手房個稅，營業(yè)稅也只需繳納900000×5.5%=49500元，一下子省下了4萬多元。
風險提示：看上去，簽訂“陰陽合同”少付不少稅，但對買賣雙方而言，其實都存在一定的風險。
對賣方李女士來說，最大的風險就是吳先生的誠信問題。雖然在私下的協(xié)議上約定50萬元分兩次以現(xiàn)金支付，可萬一吳先生今后沒有按期支付甚至拖欠，吳女士將面臨尷尬局面。如果不催討，幾十萬元的錢泡湯當然得不償失；可如果催討不著，向法院起訴的話，一來法院可能會因為這種交易行為違規(guī)而判定為“無效合同”，即使認定為有效合同，可因為吳女士存在明顯的偷逃稅的行為，將予以一定的經(jīng)濟處罰，結果“偷雞不成蝕把米”。
而對買方吳先生而言，同樣也有風險。吳先生為這套房子實際上支付了140萬元，可現(xiàn)在購房合同上的價格是90萬元，將來在轉(zhuǎn)手時，他就必須為這兩者的50萬元而付出代價。
招術三：通過“假贈與”來逃稅
新政中“兩稅”增加了轉(zhuǎn)讓成本，對許多賣房人來說還是一筆不小的負擔。一些人想出了假贈與的辦法來逃稅，粗粗算下來確實也能省下不少錢。
比如蔣先生在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)100平方米的住宅，居住不滿5年，以單價2萬元/平方米的價格賣給張先生。根據(jù)上海有關規(guī)定，屬于非普通住宅，繳納這套房子需要繳納的營業(yè)稅和個稅合計200萬×（5.5%+2%）=15萬元。但現(xiàn)在，蔣先生想到了用“假贈與”的辦法，他和張先生簽訂了一份贈與協(xié)議，并且到公證處去辦理贈與公證，然后進行產(chǎn)權證過戶，只需支付房屋評估價值（假設也以200萬元計）2%即4萬元，不僅省下了營業(yè)稅和個稅，連抵押登記費、交易登記費及合同印花稅等費用也省去了。一下子少付11萬元，蔣先生覺得爽極了。
風險提示：與簽訂“陰陽合同”類似，這樣的做法可能為以后的糾紛埋下伏筆。
對于賣方來說，由于是贈與協(xié)議，不構成實際的買賣關系，如果今后買方不按事先的約定付款，賣方將申告無門。而對買方來說，房屋作為贈與物，如果在入住后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量等瑕疵，贈與方都可以不負責任，有問題也只好自己吃進了。
此外，由于蔣先生和張先生的交易實際上是二手房買賣，因此這種方式屬于非法逃稅行為，如果被稅務機關查實，將面臨處罰的危險。同時，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，這種行為是以合法方式掩蓋非法目的，最終將認定贈與協(xié)議無效，買賣雙方不僅無法逃稅，還可能承擔刑事責任。
招術四：延期交易拖過交稅期
最近的“兩稅”都將5年作為一道界限，5年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營業(yè)稅，如果是唯一一套家庭自住用房，還可以免征個稅，所以很多人就將腦筋動在了“5年”上。
5年以內(nèi)的房產(chǎn)如果要進行轉(zhuǎn)讓，不少人想到用延期交易的方式。所謂延期交易，就是買賣雙方先簽訂一份房屋買賣合同，在買家支付了定金或30%以上的房款后，買家可以先搬進去入住，實現(xiàn)房屋的交接。等到5年期滿后，雙方再進行過戶，更改房產(chǎn)證上的權屬關系。
風險提示：據(jù)上海聯(lián)業(yè)律師事務所許海波律師介紹，由于延期交易過程中存在諸多變數(shù)，如今后房價漲了，賣方可能不愿意以原來商議的價格賣；房價跌了，買房也可能不愿意原價買，這都會影響到交易能否最終完成，同時還有一些政策方面的風險，如一些不可預知的費用的產(chǎn)生，以及房屋毀滅導致的糾紛等，使得這種方式顯得極不安全。
招術五：“假離婚”制造唯一生活用房
二手房轉(zhuǎn)讓個稅政策為兩類住房開啟免稅“綠燈”，其中之一是“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。
針對這一規(guī)定，也有人想到了假離婚的對策。離婚后，夫妻倆房產(chǎn)按照一定方式分割，分得一套住房的一方將房子出售，作為單身后唯一一套生活用房。因為符合“唯一一套生活用房”的規(guī)定，從而免征個人所得稅。
風險提示：為了省點錢，采用如此“大動干戈”的做法，似乎有些得不償失。萬一離婚后雙方因為各種原因而變成了真離婚，豈不是“賠了夫人又折兵”？再說，如此視婚姻為兒戲的態(tài)度，也實在太不嚴肅。
