8月1日起二手房交易個稅政策執(zhí)行之際，京、滬等城市的地方細則相繼出臺，北京、上海、杭州等地從8月1日起，在二手房交易中可以選擇兩種方案：一是如果您能提供完整、準確資料的，按應繳個稅額的20%計算；二是如果您不能提供完整資料的，普通住房將按轉讓收入的1%比例繳納個人所得稅。一位幾天前為了盡快達成交易而做出了讓步的售房者后悔道：早知道有這個1%，就不著急出手了，自己被那20%“忽悠”了。果真如此么？
操作中強制政策遭遇對策——
質(zhì)疑：“核定征稅”沒準譜兒？
北京、上海等城市公布的細則，叫不少房地產(chǎn)炒家都放下了心�！耙粋�看似嚴格的政策，很可能在操作中最終流于虛設。”有業(yè)內(nèi)人士對按住房轉讓收入的1%比例繳納個人所得稅的細則表示擔憂。
例一一位房產(chǎn)中介人員向記者介紹了他手中的一單交易：這套60萬元的房，80萬元準備賣掉。
房屋原值——60萬元
出售價——80萬元
80萬元成交價-60萬元原房價＋轉讓住房過程中繳納的稅金（9000元契稅＋300元印花稅＋5元產(chǎn)權證印花）總共是609305元，再減去約為44400元稅金（80萬×0.05的印花稅＋80萬×5.5%的營業(yè)稅）＝146295元。
●方案一：提供完整憑證，按照凈收益20%繳納個稅
應付個稅：146295元×20%＝29259元
●方案二：沒有完整憑證，按轉讓收入1%繳納個稅
應付個稅：800000×1%＝8000元
結論按照凈收益20%繳納個稅29259元，按轉讓收入1%繳納個稅8000元。
很顯然，在這種情況下，就算原始購房憑證還在，誰還會去提供呢？
但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這似乎只看到了事情的一面。因為各地段、各時期房屋升值空間不同，計算結果也相差甚遠。
例二另外一套建筑面積100平方米的商品房，總價67萬元，3年后出售，預期房產(chǎn)增值額10萬元，此套房屋裝修費用2萬元。
房屋原值——67萬元
出售價——77萬元
轉讓住房過程中繳納的稅金——合計53120元（購房契稅10050元＋購房印花稅335元＋營業(yè)稅42350元＋印花稅385元）
合理費用——裝修費用：2萬元
●方案一：提供完整憑證，按照凈收益20%繳納個稅
應付個稅：（770000-670000-53120-20000）×20%＝5376元
●方案二：沒有完整憑證，按轉讓收入1%繳納個稅
應付個稅：770000×1%＝7700元結論按照凈收益20%繳納個稅5376元，按轉讓收入1%繳納個稅7700元。
這個二手房兩套繳稅方案案例分析，得出的結論與前一個例子截然相反——“賣二手房資料不全，得多繳稅”。
很顯然，根據(jù)獲利空間的大小不同，賣房人會為謀取最大利潤而各取所需。
個稅征收在操作上困難多——
觀望：“核定征收”便于認定？
就在8月1日個稅開征的首日，北京、上海等地出具的實施細則，都提到了普通商品房按照住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅。杭州等房地產(chǎn)“熱點”地區(qū)，也都不約而同選擇了“1%”這個下限。
對此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，“核定征收”的本意是不給逃稅者可乘之機，但在具體操作中，由于“法定征收”和“核定征收”兩者應稅收入與稅率存在巨大差別，而像北京、上海等這些熱點城市并沒有按“核定征收”的最高點3%來執(zhí)行，而是按最低點1%來操作，無疑為“合理避稅”留下巨大空間。
有人經(jīng)過仔細研究之后發(fā)現(xiàn)，規(guī)定中還有更多的可乘之機。
比如，有購房者到裝修公司開一張發(fā)票，可以從個稅上省下一大筆錢。至于原來“陰陽合同”之類的舊避稅方法也仍然存在。據(jù)說，深圳在這次二手房交易的“地震”中沒有受到太大影響，就是由于當?shù)亍瓣庩柡贤钡膹V泛存在。
真是“上有政策，下有對策”——已經(jīng)有業(yè)主向記者表示了這樣的心跡。
“我愛我家”副總裁胡景暉說，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉變是由于實際征繳過程中個稅征收操作的困難所導致的。他說，征收個稅取證難、出售價核準計算復雜和合理費用認定環(huán)節(jié)繁多等三點導致了目前個稅征收在操作上困難較多。
胡景暉認為，如果能順利解決以上幾個問題，日后普遍征收“差額20%”的個稅方式較為容易實現(xiàn)；而如果短期內(nèi)無法解決，則在相當長的時間內(nèi)都會執(zhí)行“全額1%”的計稅方式。
供需關系決定市場走向——
求解：百姓該喜該憂？
從8月1日開始，二手房地產(chǎn)交易幾乎陷入了停頓，一些中介公司甚至干脆給自己的員工放起了長假。雖然生意清淡，但問及對未來市場的估計，幾乎所有中介都認為市場需求依然強勁。
“核定征收”與“法定征收”之間雖然有一個巨大的避稅空間，但接二連三的調(diào)控政策會使房屋交易者看問題更深，觀大局更廣，望前途更遠。正是礙于這種需求，二手房個稅開征，貌似矯枉過正的一劑“猛藥”，其實不過是虛晃一下，然后在各方壓力下大步后撤的“溫柔一刀”。
“我愛我家”在7月30日的一個客戶購房意向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然有51.2%的被調(diào)查客戶表示近期打消了購房念頭，但對于“一年后是否購房”的選擇中，47.5%的客戶選擇了“是”。
而“中原地產(chǎn)”近日實施的一個對客戶調(diào)查回訪中，也有60%的客戶依舊表示有強勁購房需求。“裕興房產(chǎn)”總經(jīng)理鄭瑛則表示有近91%的賣家表示要繼續(xù)賣房�！霸Ｅd房產(chǎn)”、“我愛我家”等中介甚至有逆勢擴張的設想。
近幾天，以二手房買賣為生存第一要務的星羅棋布的房產(chǎn)中介，為了提高成交額都會提醒賣主，如果房屋升值較多，就以“我沒發(fā)票”來避開20%的個調(diào)稅。而且理論上，全國各地都有這種情形存在的可能和理由。這是一個不需多少“智商”即可給出準確答案的算術題。
有律師告訴記者，關鍵在于“我沒發(fā)票”或叫“我沒有憑據(jù)”等理由，有關部門（如交易中心、稅務部門）根本無法洞悉賣主的真?zhèn)�。怎么查？誰來查？拿什么法律依據(jù)查？都似乎還沒有合適的應對辦法。針對一些售房者瞞報實際交易金額，達到避稅、逃稅目的的情況，地稅部門有關人士表示，二手房轉讓環(huán)節(jié)對增值部分的認定的確有難度，稅務部門單方面很難準確掌握實際成交價。
有人認為，也許是地方政府對二手房轉讓強制征收20%的個人調(diào)節(jié)稅，熱情不是太高；我國眾多百姓的納稅意識欠強，倘若二手房市場就此走向寂寞，后果肯定是非�？膳碌�。但有專家樂觀預測，經(jīng)過一陣觀望后，二手房交易終將理性回升。
