用專(zhuān)業(yè)化和信息化手段管理房地產(chǎn)稅收
筆者疏理多年的納稅評(píng)估工作實(shí)踐發(fā)現(xiàn),稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的征管工作存在一些問(wèn)題,導(dǎo)致不少稅款流失,亟待通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的職能安排和一系列有針對(duì)性的信息化手段進(jìn)行破解。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及稅種多、管理部門(mén)多
我們知道,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有如下特點(diǎn):業(yè)務(wù)范圍包括購(gòu)買(mǎi)土地、建造房屋以及銷(xiāo)售房屋等,所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),常會(huì)滾動(dòng)運(yùn)行,同時(shí)涉及關(guān)聯(lián)方多且雜。
與此同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常涉及多個(gè)稅種,目前有增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、車(chē)輛購(gòu)置稅、車(chē)船稅、關(guān)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及相關(guān)的費(fèi)用。
這個(gè)行業(yè)面對(duì)的職能管理部門(mén)也很多,除了國(guó)稅局和地稅局外,還有規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、房管局、環(huán)保局、公安局(消防)、地震局(人防)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在每個(gè)管理部門(mén)都要留下管理信息。
該行業(yè)的稅收管理目前存在四個(gè)問(wèn)題
對(duì)于這樣一個(gè)涉及復(fù)雜的行業(yè),在我國(guó)不少地方,稅務(wù)機(jī)關(guān)仍采用傳統(tǒng)的手工方式進(jìn)行稅收管理,比如手工采集數(shù)據(jù),建立紙質(zhì)征管檔案等。在這種情況下,伴隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收流失現(xiàn)象日益嚴(yán)重。筆者總結(jié)認(rèn)為,目前我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收管理方面主要存在四個(gè)問(wèn)題。
一、成本對(duì)象備案流于形式,成本核算管理失控
根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定,成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆,如確需改變成本對(duì)象的,應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。
所謂成本對(duì)象,是指為歸集和分配產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。然而,在實(shí)際中,有關(guān)成本對(duì)象的規(guī)定形同虛設(shè)。
這一方面是因?yàn)椋壳岸惙▽?duì)于成本對(duì)象備案只是義務(wù)性規(guī)范,納稅人若不遵從,并不會(huì)受到什么懲罰,導(dǎo)致成本對(duì)象備案流于形式。據(jù)了解,現(xiàn)實(shí)中有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都未按規(guī)定對(duì)成本對(duì)象備案。另一方面是因?yàn)?,不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然到稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其成本對(duì)象進(jìn)行了備案,但多是備其以前傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案,也不去及時(shí)更新,形成備案沒(méi)有多少意義的局面。
加上房地產(chǎn)項(xiàng)目通常開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、稅收管理員調(diào)動(dòng)等因素,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本很難理出清晰的頭緒。在這種情況下,稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅申報(bào)業(yè)務(wù)時(shí),關(guān)于成本的計(jì)稅基礎(chǔ),基本上是由企業(yè)說(shuō)了算。這種在成本對(duì)象管理上的漏洞,導(dǎo)致不少土地增值稅稅款和企業(yè)所得稅稅款流失。
二、國(guó)稅機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)稅收管理方面比較被動(dòng)
目前,房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收由國(guó)稅機(jī)關(guān)和地稅機(jī)關(guān)共同管理。按照劃分,國(guó)稅機(jī)關(guān)主要負(fù)責(zé)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物方面的增值稅和作為房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的企業(yè)所得稅。地稅機(jī)關(guān)主要負(fù)責(zé)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅等相關(guān)稅種。
由于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票由地稅機(jī)關(guān)發(fā)放控管,地稅機(jī)關(guān)管理的房地產(chǎn)稅種數(shù)量和稅款金額也比國(guó)稅機(jī)關(guān)多,在房地產(chǎn)稅收管理方面,地稅機(jī)關(guān)通常更占優(yōu)勢(shì),管理效果也相對(duì)較好。對(duì)于國(guó)稅機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō),由于對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票沒(méi)有控管權(quán),對(duì)開(kāi)票金額缺乏有效的控管方法,加上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅的計(jì)算不夠熟悉,在受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅申報(bào)業(yè)務(wù)時(shí),在許多情況下都是由企業(yè)說(shuō)了算,很容易造成稅款流失。
三、國(guó)稅機(jī)關(guān)與地稅機(jī)關(guān)聯(lián)合辦稅的力度不夠
隨著稅收信息化建設(shè)的深入,不少地方已實(shí)現(xiàn)國(guó)地稅機(jī)關(guān)登記信息及時(shí)共享,但在更多的涉稅信息共享方面,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅信息共享方面,雙方聯(lián)合得還非常不夠。
這樣,房地產(chǎn)企業(yè)每月開(kāi)具了多少不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票,向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)了多少營(yíng)業(yè)稅,管理該企業(yè)所得稅的國(guó)稅機(jī)關(guān)都無(wú)從了解,因而也難以判斷該企業(yè)申報(bào)的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入是否準(zhǔn)確。同理,房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期在地稅機(jī)關(guān)繳納了多少土地增值稅,所繳稅款是如何計(jì)算的,國(guó)稅機(jī)關(guān)也無(wú)從了解。不能正確核算房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅,國(guó)稅機(jī)關(guān)自然也無(wú)法弄清楚納稅人所得稅前扣除的成本費(fèi)用是否真實(shí)、準(zhǔn)確,自然也難以判斷企業(yè)當(dāng)期申報(bào)的企業(yè)所得稅是否準(zhǔn)確。
四、稅務(wù)機(jī)關(guān)不能及時(shí)獲取房地產(chǎn)管理部門(mén)的信息
目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)的行政管理部門(mén)主要有地稅局、國(guó)土局、工商局、規(guī)劃局、建設(shè)局、房管局等。各部門(mén)各有其責(zé),各掌握著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信息。比如,規(guī)劃局主要受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng),國(guó)土局主要負(fù)責(zé)土地征用、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、變更、收購(gòu)、儲(chǔ)備和收回等工作,建設(shè)局主要負(fù)責(zé)頒發(fā)施工許可證,房管局主要負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房的預(yù)售管理等工作。
這些信息,對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅源情況摸查工作具有重要作用。但目前不少地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)還沒(méi)有與國(guó)土等房地產(chǎn)管理部門(mén)之間實(shí)現(xiàn)信息共享,影響到了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理質(zhì)量。
應(yīng)采用專(zhuān)業(yè)化和信息化手段進(jìn)行應(yīng)對(duì)
針對(duì)上述問(wèn)題,筆者認(rèn)為,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)盡快采取以下措施應(yīng)對(duì)。
實(shí)行集中加專(zhuān)業(yè)化管理。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)稅種多、計(jì)算煩瑣的情況,各地縣、市、區(qū)級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,配備相應(yīng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)管理人員,成立房地產(chǎn)稅源管理辦公室,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、集中化管理。與此同時(shí),建立房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)管理人員長(zhǎng)效培訓(xùn)機(jī)制,確保房地產(chǎn)稅源管理人員既精通國(guó)稅業(yè)務(wù),又擅長(zhǎng)計(jì)算地稅稅種。
開(kāi)發(fā)應(yīng)用房地產(chǎn)稅收管理軟件。筆者認(rèn)為,破解房地產(chǎn)稅收管理難題的關(guān)鍵,是盡快開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅收管理軟件,利用信息化手段采集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有信息,監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程。比如,這個(gè)軟件可以從土地使用權(quán)的取得、土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、庫(kù)存房的管理四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)的應(yīng)用模塊,及時(shí)采集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展信息。可以設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息和申報(bào)納稅信息采集模塊,及時(shí)采集企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃情況、相關(guān)建筑工程信息、項(xiàng)目銷(xiāo)售基本情況、項(xiàng)目銷(xiāo)售總體情況、各職能部門(mén)對(duì)外信息公布情況、納稅申報(bào)信息、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表信息等涉稅信息。在設(shè)計(jì)這些模塊的過(guò)程中,應(yīng)根據(jù)征管實(shí)際設(shè)立相應(yīng)的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn),并在邏輯關(guān)系設(shè)計(jì)方面多下工夫。這樣,房地產(chǎn)稅源管理辦公室就可以統(tǒng)籌房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)管理人員,依托房地產(chǎn)稅收管理軟件,高效、準(zhǔn)確地開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的信息采集、檔案管理、項(xiàng)目工程跟蹤和稅源監(jiān)控等具體工作。
加大與職能部門(mén)的信息共享力度。國(guó)土等房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的信息,對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,很大程度上決定著房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理質(zhì)量。比如,國(guó)稅機(jī)關(guān)若與地稅機(jī)關(guān)全面實(shí)現(xiàn)信息共享,就可以及時(shí)了解房地產(chǎn)企業(yè)納稅期開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票和土地增值稅繳納情況,準(zhǔn)確核算企業(yè)的收入和成本,準(zhǔn)確征收企業(yè)所得稅。若稅務(wù)機(jī)關(guān)能及時(shí)獲取國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)的信息,就能及時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金成本是否真實(shí),是否多列了房屋拆遷費(fèi)用,實(shí)際預(yù)售了多少商品房,項(xiàng)目施工進(jìn)度究竟如何等,這些信息都為準(zhǔn)確核算企業(yè)的所得稅和土地增值稅金額提供了重要依據(jù)。因此,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極拓展與房地產(chǎn)其他管理部門(mén)之間的信息溝通渠道,爭(zhēng)取盡早全面實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享,利用共享信息,提高房地產(chǎn)業(yè)征管的科學(xué)性和準(zhǔn)確度。
作者單位:湖北省丹江口市國(guó)稅局
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