孟曉蘇先生本文所介紹的“反向抵押貸款”業(yè)務，既可以滿足老年居民的生活需要，也可以為保險公司帶來穩(wěn)定收益，還可以保障社會穩(wěn)定，推進和諧社會建設，可謂一舉多得。
但是，該險種之所以在我國尚未廣泛推行，最大的障礙恐怕就是難與我國傳統(tǒng)相吻合。在我國，老年人希望將包括房產在內的財產留給子孫的思想根深蒂固，這種觀念短時間內難以轉變。
一個好的金融產品，需要有一個與之相適應的市場環(huán)境。我國傳統(tǒng)消費觀念的改變，或許是全面推出“反向抵押貸款”的重要前提條件。
“反向抵押貸款”（“Reverse Mortgage”）
是成熟市場經濟下的保險品種，它的出現(xiàn)將完善我國養(yǎng)老保障制度，推動保險業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展。目前，該業(yè)務已在我國開始試點。
在我國，居民購買的商品房和公房形成了家庭財產。特別是公房，使老年居民用較少的錢買下了較大價值的房產。有媒體據(jù)此稱，北京、上海有了多少“百萬富翁”云云�？墒牵簧俦挥嫗椤鞍偃f富翁”的老年人，卻抱怨“沒有百萬富翁的感覺”。因為他們每月可以支配的收入仍然僅有一兩千元，生活仍很拮據(jù)，成為所謂的“貨幣窮人、住房富人”。他們價值幾十萬、上百萬元的自有房產在現(xiàn)有制度下，不可能先行出售或出租盈利，因為這會使他們無家可歸。這套房產只能留待身后傳于子女，而子女往往已經有了自己的房屋，他們發(fā)愁的是如何年復一年地贍養(yǎng)父母。這些問題能不能綜合解決？能不能讓老年人價值不菲的自住房產在有生之年得以逐漸變現(xiàn)，使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力，保持在社會和子女面前的自尊與自信，同時，又能在有生之年繼續(xù)使用這套房屋呢？
抵押住房獲得終身養(yǎng)老金
在英法等歐洲國家有一個成熟的保險產品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房產、領取年金”的壽險服務（“Collateralized Annuity”）。這種服務是投保人將房屋產權抵押給保險公司，自己可以終身使用該房屋。保險公司則按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付。直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中去。它將投保人（受益人）的房屋價值“化整為零”，使他們生前就可以提前得到自己房屋的銷售款。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務反過來做，保險公司用分期付款方式從投保人手中買房，因此，在美國被稱為“反向抵押貸款”。
我國多年實行的低收入政策，絕大多數(shù)老年人沒有形成多少積蓄，只能靠退休金生活，而國家與社會所能提供的退休金是很有限的。我國壽險業(yè)務欠發(fā)達，靠壽險來保障老年人的生活，并沒有歷史上的保險費投入作為基礎。我們已難以找出更好的辦法來保障老年人的生活。但近幾年實行的公房出售，卻使得這些老年居民用較少的錢買下了較大價值的房產，有的人因此而“家產萬貫”。這筆固定資產如果能用活，完全可以彌補前兩項的歷史缺憾，這幾乎是目前在我國大部分老年居民中建立壽險保障的唯一出路。這種“反向抵押貸款”保險項目一旦設立，將使擁有私人房產并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務。下面舉例進行分析：
張先生60歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經評估房屋現(xiàn)價145萬元。按我國男性平均壽命69.63歲計算，投保人壽命計算基數(shù)為9年。9年后房屋折損26萬元，但房屋與土地增值預計也是26萬元，因此，相互抵消不計。保險公司扣除預支貼現(xiàn)利息25%（按年息6%計算），按房屋現(xiàn)價75%計算，給付金額為108萬元。再將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每年可以得到12萬元，每月可得到1萬元。
打消老年居民后顧之憂
如果投保人與壽險公司訂立了有效合同，并領取了一段時間的給付金以后，想從合同中退出是不是允許呢？根據(jù)中國國情，可以制訂了一套允許“贖回”的辦法，在不損害保險公司利益前提下，為投保人留出隨時可以退出的通道。贖回的條件是投保人（受益人）必須向保險公司退還已經領取的全部給付金本息，并進行一定的贖回補償。保險公司每年都可以向投保人提供一個合理的贖回價格，以利于投保人進行選擇�！摆H回”視同于投保人清償了以房權抵押向保險公司借的一種高息貸款，這樣做就等于把保險公司當成了“當鋪”。投保人（受益人）亡故后，保險公司還可以給予其子女以購買這套房屋的優(yōu)先權，滿足有些老年人希望身后讓子女繼續(xù)擁有這套房屋的愿望。
這種保險對投保老年居民的好處是明顯的。它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產金庫”，將積蓄在房產上的財富分期支用，有效補償老年生活。它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔心，放心大膽地花錢消費，心情愉快，延長生命，活多久保險公司就會供養(yǎng)多久。一位法國老太太就是買了這個保險，活了100多歲，把兩個保險經紀人都給熬死了，老太太還活得挺好，月月從保險公司領錢！
老年人最怕的是失去體面和尊嚴，老干部更是如此，可是退休后先是要看司機的臉色，病了要看醫(yī)護人員的臉色，“久病床前無孝子”，還要看子女的臉色。今后不必擔心了，可以得到子女與社會的長期尊重。它還保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩(wěn)定，有利于推進和諧社會建設。
對于城市領取“低�！钡呢毨Р疬w戶，也可以通過政府的運作，使他們在購買經濟適用房后進行“反向抵押貸款”，在獲得住房的同時享受抵押房屋的“給付金”。另外，如果我國今后實行遺產稅制度，這一險種可以有效為投保居民依法避稅。
解決社會保障問題的良方
實行“反向抵押貸款”保險服務的社會效應也很明顯。它會深刻影響其他社會人群，改變他們的觀念、生活和行為方式。多年來，我國居民儲蓄率過高而消費率較低，特別是中年人源源不斷地把錢存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。全面推行“反向抵押貸款”壽險服務，將使為養(yǎng)老進行儲蓄不再成為必要。既然產權住房可以成為一種“養(yǎng)老儲蓄”，當然可以鼓勵人們放心購買住房，擴大對于住房的需求。
實行“反向抵押貸款”還有利于從源頭上解決腐敗問題。黨政干部貪污、受賄等現(xiàn)象中有被稱為“五十九歲現(xiàn)象”的，就是人到接近退休的年齡生活預期不良，為維持自己今后的生活水平不下降，采取了不正當措施。這種壽險服務的建立，使他們?yōu)橥砟晟嫸`法違紀不再有經濟上的必要。
現(xiàn)在年輕人的新觀念是：人生最大的遺憾是什么——人死了錢還沒有花完；人生最大的悲哀是什么——人還沒有死錢花完了！而按照“反向抵押貸款”的辦法，不管人活多少年，在他死的時候恰恰消耗掉全部房屋財產，既沒有人生最大的遺憾，也沒有人生最大的悲哀。綜上所述，這種面向老年人的保險服務在我國的建立，不單是一項保險產品的設計，而是一項有重大經濟、政治和社會意義的系統(tǒng)工程。
我國房地產價格長期趨勢肯定是上漲。保險公司現(xiàn)在有的是錢，14000多億元保險資金沒有出路，缺的是安全而有穩(wěn)定收益的產品�！胺聪虻盅嘿J款”業(yè)務可以使壽險公司把保險業(yè)同房屋的長期經營結合起來，進入一個空間廣闊且盈利豐厚的經營領域。保險公司擔心的是房屋價格大幅度下跌，而就是在他們猶疑不定的最近兩年時間里，我國城市房屋價格持續(xù)上升。因此，盡早推行這一險種對保險公司大有裨益。
