摘要：房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，但居高不下的房價對居民生活和經(jīng)濟發(fā)展都產(chǎn)生了一定的影響，近期房價過高已成為人們關(guān)注的一個熱點話題。本文針對我國目前的房價現(xiàn)狀，分析了房價過高的原因，并將其對房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展、社會的穩(wěn)定、金融的穩(wěn)定運行、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、居民收入差距等方面的影響進行了論述，提出了有關(guān)抑制房價的方法和對策。

　　關(guān)鍵詞：房價 持續(xù)增長 對策

　　一、引言

　　隨著城市化及房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，我國住房供求失衡，出現(xiàn)了區(qū)域性投機購房過熱現(xiàn)象，房價漲幅遠超居民收入增幅。尤其是近幾年，部分城市房價連續(xù)快速飆升，“房價高、住房難”成為最大的民生問題和社會問題。在連續(xù)幾年的全國“兩會”上，住房問題都是社會關(guān)注度最高的民生熱點之一。從和諧社會與可持續(xù)發(fā)展的角度看，住房已成為社會矛盾激化、各方利益沖突的焦點問題。

　　對于房價過高的分析，國內(nèi)學(xué)者進行了多方面的探討。劉勝、劉旦（2007）從我國土地市場的壟斷性分析，認為土地價格上漲的原因在于我國房地產(chǎn)市場中存在壟斷因素；張繼彤、藍昊（2007）從供求角度，對我國房地產(chǎn)市場進行了實證分析，認為我國需求較大是房價上漲的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低這種需求，對抑制房價能起到一定的作用。張清勇（2007）分析了地價與房價之間的關(guān)系，認為地價在房價中所占比例較高是影響房價的重要因素。周曉東、文啟湘（2007）對房價與企業(yè)數(shù)目以及空間移動成本的關(guān)系進行了分析，認為房價與前者呈負相關(guān)，與后者呈正相關(guān)。另外，劉會洪和伍潔（2007）從制度角度考察了房地產(chǎn)市場，認為房地產(chǎn)市場中存在著高利潤，而這與政府行為有密切的關(guān)系，政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)市場制度，加大房地產(chǎn)市場信息的公開化。季雪（2010）分析了住房保障與供給不足的制度和政策原因，提出了一些看法。但目前對于房價較高問題的分析，仍然主要集中在房價與地價的關(guān)系及房屋的供需問題上。然而，我國房地產(chǎn)市場卻存在著一定的壟斷性，因此，除了供需問題的考慮，從制度及其他因素進行分析的學(xué)者也較多。

　　二、房價過高的主要原因

　　購房過熱的原因比較復(fù)雜，主要由市場供求關(guān)系、住房被放大的資本屬性與人們心理預(yù)期等因素決定。隨著城市化進程發(fā)展，城市居民婚嫁、改善、回遷等住房剛性需求進入高峰期，而我國住房供應(yīng)體系尚不完善，住房保障法律缺失；房地產(chǎn)高度市場化，土地“招拍掛”供應(yīng)模式致使地價不斷上漲并推高周邊房價；利益集團及境內(nèi)外投資群體哄抬房價，調(diào)控政策溫和加上部分地區(qū)地方政府不作為致使房價逆調(diào)控而上漲，房價屢調(diào)屢漲堅定了“中國房價必漲”的心理預(yù)期，導(dǎo)致投資投機需求不斷膨脹。

　　1、保障性住房建設(shè)與供給嚴重不足

　　隨著城市化進程和住房制度改革發(fā)展，我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，住房供應(yīng)高度市場化，保障性住房建設(shè)與供給嚴重不足。盡管近些年住房政策不斷調(diào)整完善，城市住房供應(yīng)層次與住房保障手段仍然單一，尚未做到住房供給與保障的全民覆蓋。面對高房價、低收入的基本國情，保障性住房供應(yīng)不足、保障對象覆蓋面狹窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市場，催生了不在保障之列又無力購房的龐大“夾心層”群體。

　　2、土地需求的不平衡性

　　首先是住房供給受土地供給的影響非常大，而土地資源是稀缺的，其供給往往不能隨需求的增加而增加，短期內(nèi)更是如此。住房對土地的這種強烈依賴性，致使住房供給對價格上漲反應(yīng)不夠敏感，住房的供給彈性較小。當住房市場需求增加時，如果廠商得不到土地，住房供給也就不能增加，住房市場往往只能提高房價，而不是通過增加供給來實現(xiàn)供給和需求平衡。其次是住房供給不僅需要土地，而且不同地段的土地存在著較大的差異性，由于土地不能移動，土地差異也就難以消除，結(jié)果就會出現(xiàn)這樣一種情況，即使是一模一樣的房型，如果建在不同地段上，住房產(chǎn)品也存在較大的差異性。經(jīng)濟學(xué)理論告訴我們：產(chǎn)品的差異性越大，替代性就越小，市場競爭也就越弱。正是由于住房的差異性非常明顯，從而削弱了開發(fā)商之間由于替代性引起的競爭，開發(fā)商因此也具有了相當程度上的市場控制力，表現(xiàn)出他們具有較大的定價權(quán)。住房產(chǎn)品差異形成的壟斷，造成開發(fā)商具有較大的定價權(quán)，而且地段差異越大，住房產(chǎn)品差異也就越大，房價定得也就越高。

　　3、商品房供應(yīng)量少

　　商品房供應(yīng)量少的原因比較復(fù)雜。從供求關(guān)系看，主要有保障性住房供應(yīng)不足，土地及城市資源有限，開發(fā)商大量囤積土地、內(nèi)部自購住房、捂盤惜售等原因。加上剛性需求與投資需求旺盛，致使商品房供不應(yīng)求；從開發(fā)成本角度分析，高度市場化的“招拍掛”土地供應(yīng)政策、繁雜的稅費提高了開發(fā)成本，抑制了部分開發(fā)商的拿地沖動；從政策角度分析，商品房供應(yīng)的“不限外”政策、被無限放大的投資品屬性和地價漲則房價必漲預(yù)期，致投資購房比例遠超國際警戒線的15%；從市場角度看，保障房和商品房開發(fā)建設(shè)全部推給開發(fā)商，其他建房形式都受政策禁止與限制，開發(fā)商寡頭壟斷必然會推高房價。

　　4、住房供應(yīng)體系未覆蓋龐大的“夾心層”群體

　　針對城市的部分“夾心層”群體，管理層初步設(shè)計了政策性租賃房。作為保障性住房的新品種，政策性租賃房備受社會關(guān)注。按照政府主管部門的公開表述，政策性租賃房將定位于廉租房與經(jīng)濟適用房標準之間。其關(guān)鍵問題在于：第一，政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的“夾心層”家庭。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標準，理論上應(yīng)該是在扣除各類醫(yī)療社保、公積金、個稅后的可支配收入。如此符合政策性租賃住房條件的人數(shù)會比較多，政府需要提供相當多的房源才能滿足市場需求。當沒有足夠的房源來滿足市場需求時，提高準入門檻不可避免。第二，政策性租賃房并未覆蓋所有無力購房家庭，現(xiàn)行住房供應(yīng)體系還存在約40%的中低收入和中等收入“夾心層”供應(yīng)斷層。

　　5、城市危房改造和規(guī)劃調(diào)整以及城市吸收農(nóng)村剩余勞動力增加

　　在計劃經(jīng)濟相當長的時間內(nèi)，一直實行的是先生產(chǎn)后生活的指導(dǎo)思想，造成人們住房欠賬過多，房屋簡陋品質(zhì)差，加之風吹日曬年久失修，城市危房和棚戶區(qū)越來越多。隨著城市經(jīng)濟實力的逐漸提升，危房改造也相應(yīng)提上了議事日程，結(jié)果產(chǎn)生了大量的拆遷戶，這些拆遷戶的重新安置無疑會增加住房市場的需求，推動房價上漲。我國目前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處在由以農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨�業(yè)為主的過程之中，在這個漫長的轉(zhuǎn)變過程中，一方面城市擁有的現(xiàn)代文明和較高的收入吸引著農(nóng)民不斷流向城市，另一方面農(nóng)村人多地少的現(xiàn)狀導(dǎo)致勞動的邊際生產(chǎn)力低下，推動農(nóng)民離開農(nóng)村。這兩方面一推一拉的作用促使農(nóng)村剩余勞動力源源不斷地流向城市。這些長期生活工作在城市擁有農(nóng)民身份的人，遲早會融入所居住的城市之中。為了能在城市安家落戶，他們無論是租房還是買房，無論是買新房還是買舊房都將對住房市場形成一個驚人的需求。這種農(nóng)村剩余勞動力流向城市形成的住房需求，對未來房價造成的長期影響特別值得引起我們的關(guān)注。

　　總的來說，近幾年房價持續(xù)上漲的原因很多，從供求兩方面看，既有其住房產(chǎn)品本身特性的原因，也有我國目前特殊國情的原因，正確認識這些原因?qū)ξ覀內(nèi)�面看待目前房價漲升是否合理不無幫助。然而無論房價漲升是否合理，有一點是重要的，那就是面對不斷上升的房價，政府要做的工作不是直接去控制房價，而是應(yīng)該采用經(jīng)濟、法律、行政的手段規(guī)范市場行為，維護市場秩序，特別是應(yīng)該加強住房市場供給的競爭性，以減緩因需求增加引起的房價上升，這一點非常值得研究。

　　三、房價過高的危害

　　1、導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展不均衡及損害房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展

　　高價房導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過熱，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP增長的貢獻在幾大重要行業(yè)中占居首位。房地產(chǎn)能否良性發(fā)展，不僅關(guān)系到與之相關(guān)的其他多個行業(yè)，還會對整個經(jīng)濟增長產(chǎn)生重大影響。從以往經(jīng)濟數(shù)據(jù)可知，我國的國民經(jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)，出現(xiàn)了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡的狀況，從地方政府層面分析，有太多的國有企業(yè)、政府部門介入房地產(chǎn)之中，房地產(chǎn)承擔著財政增收、GDP增長、城市改造等重任。地方政府越來越倚重拍賣地皮、推高房價帶來的經(jīng)濟繁榮，這肯定是不可持續(xù)的。

　　2、積聚了巨大的銀行信貸風險

　　房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲必將導(dǎo)致更多的消費者通過長期按揭的方式來滿足自己的住房需求，消費者在辦理按揭的時候通常根據(jù)自己當前的收入水平預(yù)期未來的債務(wù)償還能力，一旦將來實際收入達不到預(yù)期的水平，就很可能出現(xiàn)相互拖欠、甚至不能償還的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟出現(xiàn)整體不景氣，社會上就會出現(xiàn)大批的“負資產(chǎn)者”。信用渠道的阻滯和中斷，將會嚴重危害國家的金融安全和社會穩(wěn)定。

　　3、抑制了其他正常消費，社會利潤過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域

　　消費需求不僅是經(jīng)濟增長的重要動力之一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動所引起的震蕩。在購房過熱的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信貸資金購房。為了住房這個基本生存需要，他們不僅要拿出家庭全部積蓄，還透支了未來的幾十年。過高的房價需要普通消費者10—20年甚至更長時間才能償付一套住房的按揭貸款，這也就意味著在此期間的其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費擠出效應(yīng)。隨著房價的不斷上漲，消費者支出的擠出效應(yīng)也越來越突出，這必將壓制未來若干年的消費能力，使社會利潤過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，阻礙擴大內(nèi)需，影響國民經(jīng)濟的均衡發(fā)展。

　　4、嚴重危及民生，并成為社會的不安定因素

　　房地產(chǎn)的資本屬性早在資本主義初期就已經(jīng)顯現(xiàn)，但縱觀當今世界，執(zhí)政者都不敢不顧住房的民生性質(zhì)而放任住房投機泛濫。在中國歷史和傳統(tǒng)觀念上，“安居樂業(yè)”一直被認為是國泰民安的基本條件�？梢哉f，就業(yè)與衣食住行是民生之本，居者有其屋是人類生存的基本條件。房價過高致使房地產(chǎn)市場過熱，確實帶動了GDP增長和財政收入，但這種失衡的經(jīng)濟增長存在民生隱患。這種現(xiàn)象惡化了民生并成為社會不安定因素：其一，高房價使普通居民無力購房，并相當于對中產(chǎn)階級征收了不公平的賦稅，致使中國家庭債務(wù)陡升，人民生活質(zhì)量下降；其二，加劇住房的貧富差距和分配不公，剝奪了部分國民的居住權(quán)和幸福感，帶來民眾不滿；其三，培養(yǎng)了投機富豪和利益集團腐敗，加劇貧富分化，激發(fā)社會階層矛盾、沖突與對立，對民生和社會安定極為不利。

　　5、加劇城市危機、環(huán)境污染與資源浪費

　　第一，刺激地價不斷攀升，土地資源成為蜂擁而來的資本追逐對象，土地被過度占用、囤積和開發(fā)，致使土地供需失衡、耕地面積銳減、土地閑置浪費嚴重；第二，刺激房地產(chǎn)投資快速增長，帶動了鋼材、水泥、建材、電力等高耗能產(chǎn)業(yè)的迅猛增長，對中國原本脆弱的生態(tài)環(huán)境造成巨大威脅，加劇了日益嚴重的環(huán)境污染、資源浪費和產(chǎn)能過剩，對資源環(huán)境形成巨大壓力；第三，加速城市建設(shè)“攤大餅”式發(fā)展，致使城市生態(tài)危機隱患日益突出。加劇了住房及基礎(chǔ)設(shè)施不足的隱患，以及資源、交通、治安、污染、垃圾消納等方面的種種危機；第四，核心城市商品房空置率不斷攀升，一方面是大量住房困難家庭無力購房，另一方面是大量商品房被多年惡意閑置，造成具有一定使用壽命的住房資源嚴重浪費。

　　四、抑制房價過高的建議

　　1、加快體制改革步伐，完善土地市場制度

　　我國還處于體制改革階段，還沒有建立完善的市場制度，尤其是土地市場制度。針對我國現(xiàn)有的土地制度，盡可能地公開土地使用信息，規(guī)范操作，從土地的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)向透明度高的招標、拍賣方式，更大程度地實現(xiàn)土地資源的合理配置，減少土地炒作的投機行為；同時，增強政府行為的透明度，從源頭上杜絕炒作行為的發(fā)生。加大對土地供應(yīng)的調(diào)控力度，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。例如在土地供應(yīng)上，適當增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，并且加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房價格要嚴格實行政府指導(dǎo)價，應(yīng)完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要擴大廉租住房制度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建設(shè)情況納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標責任制管理。

　　2、控制住房的投資性需求和被動性需求，遏制投機性需求

　　主要通過土地、稅收、金融等經(jīng)濟手段進行調(diào)控，加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。對于購買商品房不足一定年限出售的要加大稅收。對于國內(nèi)炒房者，需要通過加大稅收力度進行限制；而對于大量外資的投機性購房，則通過加強金融監(jiān)管以及稅收進行共同調(diào)節(jié)。

　　3、大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風險

　　隨著我國資本市場的逐步開放以及人民幣升值的預(yù)期，外國投資基金進入中國是大勢所趨。同時，我國社會保障制度和保險制度進一步完善和實施，中國必然面臨著養(yǎng)老基金和保險資金的保值增值問題。借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，允許保險資金、養(yǎng)老基金和外來投資者進入房地產(chǎn)投資，建立多重房地產(chǎn)融資體系，不僅將房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風險從單一的銀行體系中分離出來，更能有效地避免系統(tǒng)風險在銀行體系中聚集，而且解決了養(yǎng)老基金和保險資金運用問題，同時也合理地利用外資，促進房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

　　4、國家利率政策的調(diào)整

　　國家長期的低利率政策是房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的重要原因。前美聯(lián)儲主席格林斯潘說，一個國家實行長期的低利率政策是會引發(fā)許多問題的。而我國較長一段時期的低利率政策，加之利息稅的實施，使得“存錢不如買房”的觀念成為共識，這也加劇了購房熱潮不斷升溫。隨著國家利率政策的調(diào)整，利息的升高，對房地產(chǎn)的消費者和投資者都將產(chǎn)生深刻的影響。首先是對房地產(chǎn)的消費者來說，加息的影響遠遠大于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，加息實際上是降低了銀行對購房者的支持力度，降低了購房者的支付能力，購買力的下降必將使得市場整體的需求逐漸降低。加息還降低了實際的房價收入比，如果收入不變，真實房地產(chǎn)的價格在降低；如果房地產(chǎn)的價格沒有降低，那么收入必須增加，只有這樣才能支付得起相應(yīng)的房價。如果收入沒有變化的話，那么邊際支付能力的人必然排除在外，其結(jié)果也是降低了需求。其次對投資者來說，雖然加息的幅度不大，但對投資回報率下降的影響是非常顯著的，必將導(dǎo)致投資性需求減少，投資者很可能轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，或者持幣待購，這在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策對房地產(chǎn)的影響比較大，對需求的作用大于對供給的作用，主要是抑制了房地產(chǎn)的需求。但由于經(jīng)濟發(fā)展的慣性使然，不可能在短期或者一段時間內(nèi)明顯改變供求關(guān)系，因此房地產(chǎn)的價格暫時不會下跌，但增幅會減小，起到緩慢的抑制作用。加息更主要的是對整個經(jīng)濟起到宏觀調(diào)控的作用，對房地產(chǎn)更重要的作用在于擠出房地產(chǎn)的泡沫。美國的房地產(chǎn)利率在7%～8%，所以我國的加息空間還很大，隨著加息力度的逐漸加大，對房地產(chǎn)價格的影響也會逐漸顯現(xiàn)出來。

　　5、加強職業(yè)道德建設(shè)，提高企業(yè)道德素質(zhì)

　　高價的房地產(chǎn)是一個經(jīng)濟現(xiàn)象，也是一個道德法律問題。只有房地產(chǎn)企業(yè)與管理者的素質(zhì)和道德修養(yǎng)得以提高，人們的價值觀念轉(zhuǎn)變，才能消除各種導(dǎo)致高房價行為產(chǎn)生的誘因。

　　五、結(jié)論

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的和諧可持續(xù)發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的意義。然而，自我國實行改革開放政策以來，房地產(chǎn)市場幾乎一直保持高位運行，嚴重影響了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，給社會帶來巨大的危害。房地產(chǎn)市場不合理的競爭，促進了房地產(chǎn)市場的壟斷，帶動了房價的高漲，給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的危害。為了促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須加快體制改革，加強監(jiān)督懲罰機制，同時，加強房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟人的道德素質(zhì)修養(yǎng)，從各個環(huán)節(jié)減少房價的泡沫，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)范化、合理化。

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