財政部、國家稅務總局針對房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題發(fā)文《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）進行了明確，對無租使用其他單位房產、出典房產、融資租賃房產的房產稅政策以及地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅政策分別進行了細化，進一步完善了稅收政策，堵塞了稅收征管的漏洞。

　　一、房產原值的界定

　　財稅[2008]152號文件規(guī)定，從2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在“固定資產”科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。財稅地字[1986]第008號第十五條同時廢止。

　　對于房產概念的界定，可比照的文件有以下幾個：財稅地字[1987]3號文件中明確規(guī)定，房產是以房屋形態(tài)表現的財產，獨立于房屋之外的建筑物不屬于房產。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。國家稅務總局《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號），規(guī)定從2006年1月1日開始，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。與此同時，財政部、國家稅務總局《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）規(guī)定，自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。

　　二、房產稅征收標準

　　從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率（1.2%）；從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%。這里要特別說明的是，文件中所說的房產余值，在房產稅暫行條例中有規(guī)定，是指房產稅依照房產原值一次減去10%至30%后的余值計算繳納。具體扣除比例各地略有不同。

　　三、無租使用、出典、融資租賃房產的房產稅政策

　　財稅[2009]128號通知指出，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅；產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅；融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　對于無租使用其他單位房產如何交納房產稅的問題，房產稅暫行條例中沒有規(guī)定，（86）財稅地字第008號雖有規(guī)定但不嚴密。實際上，在實務中各地也均按房產余值代繳納房產稅。根據財稅部門原有的相關規(guī)定，無租使用其他單位房產的，房產稅由使用人代繳納，但對這種情況下房產稅的計稅依據是按租金還是按房產余值沒有明確規(guī)定。為統(tǒng)一稅收政策，對無租使用房產應按房產余值計征房產稅。

　　根據現行房產稅條例，房產出典的，房產稅由承典人繳納，但對出典房產的計稅依據并沒有明確。根據現行房產稅政策，房產稅有從租和從價兩種計稅依據，由于出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。

　　融資租賃的房產，國稅函發(fā)[1993]368號文件中有規(guī)定，但和本文件規(guī)定不一致，本文件已將其廢止。按原規(guī)定，融資租賃房產按房產余值繳納房產稅，納稅人由各地稅務機關自定。大部分地區(qū)都規(guī)定由承租人繳納，也有少數地區(qū)規(guī)定由出租人繳納，這種政策執(zhí)行中的不一致不利于稅收公平，也不利于稅制規(guī)范，應統(tǒng)一予以明確。實際上，房產融資租賃是承租人分期付款購買房產的一種形式，出租人提供的只是金融信貸服務，因此房產融資租賃期間的納稅人應為房產承租人。

　　四、地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

　　對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快和技術的進步，單獨建造的地下建筑逐漸增多。對地下建筑，現行政策已經明確應征收房產稅，但對其用地，沒有明確是否征城鎮(zhèn)土地使用稅，這造成了一定的政策空白?！?a target="_blank" href="http://m.galtzs.cn/new/63/73/157/2007/3/wa153902916191370029420-0.htm">物權法》明確規(guī)定，地下土地使用權和地上土地使用權同屬物權。單獨建造的地下建筑用地，同樣屬于占地行為，應征收城鎮(zhèn)土地使用稅，征稅面積按土地使用權證記載面積為準，沒有土地使用權證或土地使用權證上沒有標明用地面積的，應以建筑物投影面積為準。同時，考慮到地下空間的開發(fā)有利于土地的節(jié)約利用，相比地上空間，其開發(fā)、利用成本也較高，因此對地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，宜給予一定的稅收優(yōu)惠。