細(xì)數(shù)“政策房”稅收政策之營業(yè)稅與房產(chǎn)稅

來源: 不詳編輯： 2010/04/06 08:37:20　　字體：大小

　　在扶持發(fā)展廉租保障性住房建設(shè)、盤活住房租賃市場方面，國家近年來出臺了一攬子稅收優(yōu)惠政策。

　　原稅收政策回放：稅法規(guī)定，企業(yè)出租房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，稅率分別為5%和12%。外商投資企業(yè)按照規(guī)定需要繳納城市房地產(chǎn)稅（現(xiàn)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅）。

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號）規(guī)定：對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

　　根據(jù)財(cái)稅[2000]125號等文件精神，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人出租商住兩用房征稅問題的批復(fù)》（國稅函[2002]74號）將其具體含義明確為：對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其繳納的營業(yè)稅仍應(yīng)按5%的稅率征收，房產(chǎn)稅按12%的稅率征收。

　　新稅收政策規(guī)定：財(cái)稅[2008]24號規(guī)定：對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　政策要點(diǎn)解析：財(cái)稅[2008]24號文件重申了廉租住房免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅政策，同時(shí)對廉租住房免稅條件進(jìn)行了限制。一是免稅對象僅限于廉租住房經(jīng)營管理單位；二是租金要按政府規(guī)定價(jià)格；三是出租對象僅限于規(guī)定的保障對象。如果不能同時(shí)符合上述3個(gè)條件，則不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。而且，從政策內(nèi)容可以看出，財(cái)稅[2008]24號文件是對財(cái)稅[2000]125號文件的補(bǔ)充，即財(cái)稅[2000]125號文件關(guān)于“公有住房”等其他稅收優(yōu)惠政策未做變動(dòng)仍繼續(xù)執(zhí)行。

　　財(cái)稅[2008]24號文件在財(cái)稅[2000]125號文件的基礎(chǔ)上，對個(gè)人出租住房應(yīng)繳納的營業(yè)稅再減半，在政策執(zhí)行上要注意以下要點(diǎn)：一是此項(xiàng)政策只適用于“個(gè)人住房”出租；二是無論住房出租后是否用于居住，都可以適用此政策；三是該政策的適用對出租價(jià)格無限制。財(cái)稅[2008]24號文件首次明確，對“非個(gè)人”出租住房（并且用于居?。?，房產(chǎn)稅同樣適用4%的稅率，但營業(yè)稅適用稅率應(yīng)仍為5%；如果不是用于居住，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅適用稅率則分別為5%和12%。

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