我國目前對(duì)房地產(chǎn)征收的稅種還是比較多的，但主要格局是重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)。

　　一、2005年以來對(duì)住宅房地產(chǎn)調(diào)控的稅收政策內(nèi)容

　　按照目前的法律法規(guī)，住宅房地產(chǎn)主要涉及的稅種包括個(gè)人所得稅、營業(yè)稅及其教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅。但是具體如何繳納，在哪個(gè)環(huán)節(jié)繳納，怎么繳納，情況十分復(fù)雜。

　　我國對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)征稅在稅收制度設(shè)計(jì)上種類是比較多的，如在營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅制設(shè)計(jì)上，稅目的規(guī)定都囊括了個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)。目前我國采取的稅收政策措施主要是作用于供給方，直接對(duì)賣房人征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，當(dāng)政府對(duì)賣方增加稅收時(shí)，直接提高了供給者的成本，供給者為了取得與賣房前相同的利潤，會(huì)將稅收成本加在賣房的價(jià)格上，向需求方，即購買者索要更高的價(jià)格，因此最可能的結(jié)果是引起住宅價(jià)格的進(jìn)一步提高。另外，由于我國目前在住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，即在個(gè)人購買住宅后，擁有住宅房地產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓前的這段時(shí)間（5年內(nèi)），仍然是零稅收成本占有住宅房產(chǎn)。也就是說我國目前的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)實(shí)際沒有征稅，因此在個(gè)人占有這部分房地產(chǎn)時(shí)，只要不轉(zhuǎn)讓交易，仍然是零稅收成本占有住宅房地產(chǎn)。這樣，目前的稅收政策和制度更無法對(duì)抑制需求產(chǎn)生作用。

　　現(xiàn)行的稅收制度對(duì)于個(gè)人住宅房地產(chǎn)的征稅，主要是針對(duì)部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快而開征，我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)市場稅負(fù)格局是輕保有，重流轉(zhuǎn)。根據(jù)稅務(wù)統(tǒng)計(jì)資料測算，不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)是保有環(huán)節(jié)的4.4倍，占整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)稅比重由2000年的60、64%上升到2006年的82.5%，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)已相當(dāng)重。在這樣的稅負(fù)分配格局下，政府的調(diào)控格局若仍落在流傳環(huán)節(jié)，其實(shí)際效果非但不能達(dá)到降低房地產(chǎn)市場價(jià)格的目的，反而還可能成為房價(jià)持續(xù)上漲的刺激因素。

　　二、我國房地產(chǎn)價(jià)格趨勢

　　筆者認(rèn)為，未來房價(jià)明顯下跌的可能性很小，理由如下：

　　1.隨著中國經(jīng)濟(jì)的高度增長，物價(jià)也會(huì)隨之穩(wěn)步增長。

　　2.城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，住房供給缺口大。2006年末城鎮(zhèn)化率為44%，計(jì)劃2020年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，城鎮(zhèn)人口將再增加3億左右。到2020年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到35平方米，意味著人均居住面積增加10平方米，住房需求將上升到150多億平方米。而我國2006年底的商品房竣工面積為5.34億平方米，未來的供給缺口是巨大的。

　　3.城市的土地供應(yīng)量將逐步減少，存量不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)又受到諸多因素制約。從成熟市場國家來看，房地產(chǎn)市場中的存量房交易大于新增樓盤，其比值為6∶1.而我國不動(dòng)產(chǎn)市場主要是新增的商品房一級(jí)市場，存量二手房市場和不動(dòng)產(chǎn)的租賃市場發(fā)展緩慢。目前全國不動(dòng)產(chǎn)市場需求增長速度大于供給，某些地方供求比例嚴(yán)重失衡。根據(jù)北京二手房市場統(tǒng)計(jì)資料顯示，供求比例從2005年的1∶4.5上升到2006年的1∶6左右。這意味著從長期來看，我國房價(jià)有穩(wěn)步增長的客觀基礎(chǔ)。在很長時(shí)間內(nèi)，我國的不動(dòng)產(chǎn)市場是典型的賣方市場，稅收的后轉(zhuǎn)性強(qiáng)，開發(fā)商容易將增加的稅款向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，造成房價(jià)上漲。事實(shí)也證明，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)增加后，售房者的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。因此，目前的集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控政策效果是短暫的，從長期來看其實(shí)際效果很有可能起負(fù)面作用。

　　三、稅收調(diào)控的政策建議

　　1.盡早建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng)。這是政策對(duì)房地產(chǎn)管理和實(shí)施宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)體系，也是政府依法科學(xué)征稅的基礎(chǔ)依據(jù)，我國對(duì)住宅房地產(chǎn)征稅本來就是重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)，而保有環(huán)節(jié)該征的稅由于現(xiàn)行稅務(wù)部門無法準(zhǔn)確掌握納稅人的稅務(wù)信息資料，加之監(jiān)控系統(tǒng)的落后，使得保有環(huán)節(jié)的稅收形同虛設(shè)。

　　2.減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)是解決目前房地產(chǎn)市場諸多問題的治本之策。稅負(fù)較多地集中在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，是國際社會(huì)的普遍做法。許多發(fā)達(dá)國家的地方稅收收入主要來自對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)征稅。以英國為例，直接來自于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收（指個(gè)人而不包括公司）僅占全國總稅收的1%～2%，而來自房地產(chǎn)保有的居住用不動(dòng)產(chǎn)稅和經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)稅占總稅收的30%.這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，減輕供給者的成本。我國如果能提高保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，則能抑制房價(jià)上漲過快，同時(shí)也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)供給。

　　需要指出的是，將來改革不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收應(yīng)該是有區(qū)別的，對(duì)保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)控應(yīng)首先從空置不動(dòng)產(chǎn)入手，而對(duì)普通居住用的不動(dòng)產(chǎn)在很長時(shí)間里免稅。對(duì)現(xiàn)行空置的不動(dòng)產(chǎn)征收比較重的保有環(huán)節(jié)的稅收，增加投機(jī)者的持有成本，減少投機(jī)收益，使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場供給量有所增加，緩解供求矛盾和房價(jià)上漲的趨勢。對(duì)目前百姓消費(fèi)居住不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施合理的免征額，在很長時(shí)間不應(yīng)增加他們的稅負(fù)，因?yàn)樗麄冊(cè)谫I房時(shí)已承受了沉重的稅負(fù)。

　　3.加快推進(jìn)物業(yè)稅的改革。筆者認(rèn)為，逐步將房地產(chǎn)稅收的重點(diǎn)由目前的對(duì)供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫?，?yīng)是下一步調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策選擇的方向。對(duì)需求方征稅也就是對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅。我國目前雖然有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等保有環(huán)節(jié)的稅種，但是對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)事實(shí)上沒有征稅，因此在個(gè)人占有這部分房地產(chǎn)時(shí)，只要不轉(zhuǎn)讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產(chǎn)。所以多占有住宅房地產(chǎn)以保存財(cái)富的成本就非常低。這樣，目前在交易環(huán)節(jié)設(shè)置的稅收政策和制度便無法對(duì)抑制房地產(chǎn)投資需求產(chǎn)生作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的稅制體系，不動(dòng)產(chǎn)稅制（即物業(yè)稅）的改革是當(dāng)前首要的任務(wù)，在住宅保有環(huán)節(jié)征稅，將會(huì)進(jìn)一步有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。