國有企業(yè)在改制時的未完項目，主要包括尚未履行完畢的合同以及尚未完工的工程項目。
一、 尚未履行完畢的合同，是指在評估基準(zhǔn)日或改制基準(zhǔn)日之前已經(jīng)簽署生效但尚未履行完畢的合同。這些尚未履行完畢的合同涉及的國有企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，一般在資產(chǎn)負(fù)債表中無法得以體現(xiàn)或無法得以充分體現(xiàn)，也即在評估基準(zhǔn)日或改制基準(zhǔn)日國有企業(yè)實際應(yīng)擁有的權(quán)益或資產(chǎn)項目在資產(chǎn)負(fù)債表中尚未體現(xiàn)或體現(xiàn)不充分，這就容易出現(xiàn)漏評現(xiàn)象。對尚未履行完畢的合同項目進行評估時，首先應(yīng)分析改制國有企業(yè)在評估基準(zhǔn)日的義務(wù)履行情況及權(quán)利實現(xiàn)程度，然后再根據(jù)其不同的義務(wù)履行情況及權(quán)利實現(xiàn)程度相應(yīng)確定評估途徑或方法，具體如下：1、 對義務(wù)已履行完畢的合同項目，應(yīng)以經(jīng)合理估算且該國有企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)的權(quán)益或資產(chǎn)價值作為評估值。
2、 對合同義務(wù)已基本履行完畢的合同項目，首先合理估算出其能夠?qū)崿F(xiàn)的權(quán)益，然后減去尚需履行的義務(wù)金額。
3、 對義務(wù)尚未履行的合同項目，不需納入評估范圍，但仍需在評估報告中對該合同項目的概況進行介紹并披露該合同項目對應(yīng)的權(quán)益或資產(chǎn)尚未納入評估范圍這一事實。
4、 對界于前兩者之間的合同項目，要根據(jù)實現(xiàn)情況區(qū)別對待，對能夠估算其合理收益并能夠準(zhǔn)確測算其未履行義務(wù)金額的，應(yīng)具體進行評定估算；對無法合理測算其未來收益或無法準(zhǔn)確計算未履行義務(wù)金額的，可不作具體的評估，但應(yīng)在評估報告中作出披露。
其中，在合理估算其能夠?qū)崿F(xiàn)的權(quán)益時，還要根據(jù)實現(xiàn)權(quán)益的時間進度和風(fēng)險程度綜合進行折現(xiàn)。比如，某國有企業(yè)在評估基準(zhǔn)日前已簽署了一份商標(biāo)許可使用合同，將其所擁有的商標(biāo)進行普通許可他人使用，截止評估基準(zhǔn)日，商標(biāo)許可使用費尚未收取，該國有企業(yè)賬面并沒有反映該合同的有關(guān)事項，但對于該國有企業(yè)而言，在評估基準(zhǔn)日，其收益是確定的、是可準(zhǔn)確計算的，而其義務(wù)的履行所需成本很低（即到工商行政主管部門進行備案）甚至可忽略不計，因此，在評估時應(yīng)將這些可計算的收益作應(yīng)收款增加處理，同時對合同對方的信譽和還款能力進行調(diào)查分析，進而對該應(yīng)收款進行評估定價。
二、 尚未完工的工程項目，包括尚未開發(fā)的空置地塊、尚未完工的在建工程、尚未結(jié)算的合建工程或合作項目。
1、對尚未開發(fā)的空置地塊，應(yīng)結(jié)合其區(qū)域因素和個別因素，選用合適的土地使用權(quán)評估方法進行評估。對具體規(guī)劃條件明確的熟地，應(yīng)優(yōu)先采用假設(shè)開發(fā)法進行評估。對尚未開發(fā)的空置地塊進行評估時，應(yīng)慎用基準(zhǔn)地價修正法，因為有些城市的基準(zhǔn)地價其實并非系各級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各用途的平均價格，而實質(zhì)是政府出讓地塊時的出讓金底限，在這種情況下采用基準(zhǔn)地價修正法將很有可能導(dǎo)致低評、造成國有資產(chǎn)流失。
2、對尚未完工的在建工程，應(yīng)先綜合考慮其形象進度及形象進度對應(yīng)的未完工程的義務(wù)歸屬，再確定相應(yīng)的評估技術(shù)途徑。對形象進度對應(yīng)的未完工程義務(wù)由改制前國有企業(yè)或其上級主管部門履行的，應(yīng)按完工工程進行評估，同時根據(jù)完工期限及完工工程價值實現(xiàn)風(fēng)險進行折現(xiàn)后求取評估值。對形象進度對應(yīng)的未完工程義務(wù)由改制后的主體履行的，按一般在建工程進行評估。
3、尚未結(jié)算的合建工程或合作項目，一般又存在三種合作分成模式：一是以利潤方式分成，二是以成果分配方式分成，三是以固定金額分成。以房地產(chǎn)開發(fā)國有企業(yè)為例，較為常見的合作模式是國有企業(yè)提供土地使用權(quán)（并負(fù)責(zé)拆遷安置、建設(shè)手續(xù)的審批事項），合作對方出資金進行合作建房，項目建成后以利潤分配或?qū)嵨锓峙涞哪Ｊ竭M行結(jié)算。下面我們就這三種合作分成模式下的評估技術(shù)途徑和方法進行分別介紹：（1）、對以利潤分配方式進行分配的合作項目，評估時，若國有企業(yè)的義務(wù)已履行完畢，且合作建設(shè)項目的利潤及其實現(xiàn)風(fēng)險均可測算的，應(yīng)預(yù)測該國有企業(yè)能夠分得的利潤，并根據(jù)實現(xiàn)該利潤的周期及風(fēng)險進行折現(xiàn)后相應(yīng)確定評估值；對合作建設(shè)項目的利潤及其實現(xiàn)風(fēng)險可測算，國有企業(yè)的義務(wù)雖尚未履行完畢但尚余義務(wù)對應(yīng)的金額能夠準(zhǔn)確計算的，應(yīng)預(yù)測該國有企業(yè)能夠分得的利潤，并根據(jù)實現(xiàn)該利潤的周期及風(fēng)險進行折現(xiàn)后的價值，再扣減尚余義務(wù)對應(yīng)的金額作為評估值；若國有企業(yè)的義務(wù)未履行完畢且尚余義務(wù)對應(yīng)的金額無法準(zhǔn)確計算的，或合作建設(shè)項目的利潤及其實現(xiàn)風(fēng)險無法預(yù)測的，可不需作出具體的評定估算，但仍應(yīng)在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。
�。�2）、對以成果分配方式分成的合作建房項目，若國有企業(yè)的義務(wù)已履行完畢且其未來將分得的房產(chǎn)售價及售價實現(xiàn)風(fēng)險均可預(yù)測，應(yīng)預(yù)測該國有企業(yè)能夠收回的售房款，并根據(jù)實現(xiàn)該售房款的周期及風(fēng)險進行折現(xiàn)后相應(yīng)確定評估值；對未來將分得的房產(chǎn)售價及售價實現(xiàn)風(fēng)險可測算，國有企業(yè)的義務(wù)雖尚未履行完畢但尚余義務(wù)對應(yīng)的金額能夠準(zhǔn)確計算的，應(yīng)預(yù)測該國有企業(yè)能夠收回的售房款，并根據(jù)實現(xiàn)該售房款的周期及風(fēng)險進行折現(xiàn)后的價值，再扣減尚余義務(wù)對應(yīng)的金額作為評估值；若國有企業(yè)的義務(wù)未履行完畢且尚余義務(wù)對應(yīng)的金額無法準(zhǔn)確計算的，或未來將分得的房產(chǎn)售價及售價實現(xiàn)風(fēng)險無法預(yù)測的，可不需作出具體的評定估算，但仍應(yīng)在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。
（3）、對以固定金額分成的，可直接將國有企業(yè)該分得的固定回報轉(zhuǎn)作應(yīng)收賬款處理，然后對合同對方的信譽和還款能力進行調(diào)查分析，進而對該應(yīng)收款進行評估定價。此時，若國有企業(yè)的義務(wù)尚未履行完畢但尚余義務(wù)對應(yīng)的金額能夠準(zhǔn)確計算的，應(yīng)在應(yīng)收款評估值的基礎(chǔ)上扣減尚余義務(wù)對應(yīng)的金額；若國有企業(yè)的義務(wù)尚未履行完畢且尚余義務(wù)對應(yīng)的金額無法準(zhǔn)確計算的，可不需作出具體的評定估算，但仍應(yīng)在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。
