世界大多數(shù)國家普遍開征房地產(chǎn)稅，但稅名有所不同，一般叫不動產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅；僅在東南亞個別國家和我國香港地區(qū)叫物業(yè)稅。但是物業(yè)稅與物業(yè)費等概念界定不清；財產(chǎn)稅又是按征稅對象分類的稅種，我國現(xiàn)階段也不可能對所有財產(chǎn)都征稅并納入一個稅種征收，所以，對房地產(chǎn)征稅改名“房地產(chǎn)稅”為好。本文針對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的改革滯后、收入偏小、矛盾突出等問題，提出應結(jié)合我國國情，加快改革步伐等具體建議。

　　一、合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有三個：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)“簡稅制”的原則，應該三稅合并，不再區(qū)分內(nèi)外資，不再區(qū)分自住、出租。統(tǒng)一征收。我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地價占主要比重，如杭州市，同樣建筑結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)在市中心每平方米建筑面積的市場價為15000元～20000元，而在郊區(qū)只要5000元～6000元。因此，房產(chǎn)稅和土地使用稅只能合并征收，以利簡化稅制，體現(xiàn)公平稅負。

　　至于土地出讓金可否并入稅收分年征收？有的學者認為應將現(xiàn)行土地出讓金一次性收取方式改為分年收取，并納入房地產(chǎn)稅征收，其理由是分年收取可以降低房屋開發(fā)成本，從而降低房價、減輕購房者的負擔，并防止地方政府在土地轉(zhuǎn)讓中的短期行為。但筆者認為，土地出讓金與房地產(chǎn)稅性質(zhì)不完全相同。土地出讓金是政府以土地所有者身份在出讓一定年限土地使用權(quán)時獲得的租金收入；房地產(chǎn)稅是政府為納稅人提供公共建設服務而對擁有房產(chǎn)的單位和個人課征的稅收。另外，現(xiàn)在土地出讓金已成為各地地方政府開展公共建設服務重要的收入來源，一旦改成年租制，分為50年或70年分年收取并納入稅收征收，會出現(xiàn)兩種后果：一是地方政府將減少一大筆可用作地方公共建設服務的收入，造成財政支出安排上的困難；二是將對房地產(chǎn)市場的供求狀況帶來無法預想的局面，如杭州市現(xiàn)在市中心的普通住宅，每平方米均價為15000元～18000元，杭州市國土資源局市中心土地使用權(quán)拍賣的價格為每平方米1000元～15000元，如剔除土地出讓金因素，房價可驟降至每平方米4000元～5000元，供求后果很難設想。因此筆者認為土地出讓金不能并入房地產(chǎn)稅征收。

　　二、擴大征收范圍，但農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民一般自住房應繼續(xù)予以免稅優(yōu)惠

　　根據(jù)“寬稅基”的原則，應該擴大房地產(chǎn)稅的征收范圍，打破原來征稅范圍的地域限制，以減少稅源流失、增加地方財政收入。但同時必須制定必要明確的減免稅優(yōu)惠政策：一是國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房地產(chǎn)應繼續(xù)免稅；二是由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房地產(chǎn)應繼續(xù)免稅；三是宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房地產(chǎn)應繼續(xù)免稅；四是農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地應繼續(xù)免稅；五是農(nóng)村農(nóng)民自住房應繼續(xù)免稅；六是城鎮(zhèn)居民自住普通住房也應繼續(xù)免稅。另外，國家機關(guān)公務員享受國家標準面積內(nèi)的住房，也可給予優(yōu)惠免稅。

　　而要征稅的房產(chǎn)重點是：經(jīng)營性房產(chǎn)（包括出租房）；排屋、別墅（含自?。?；自有兩套或兩套以上的房產(chǎn)就超過一套普通住房標準（如杭州市規(guī)定為140平方米以下）的部分。這樣規(guī)定，既能擴大征稅范圍，又能緩解征收上的矛盾，體現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，增加稅收收入。

　　三、科學確定適用稅率

　　房地產(chǎn)稅的改革要貫徹“低稅率”原則，稅法可制定0.5%～1%的彈性比例稅率區(qū)間，授權(quán)市縣政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況和納稅人負擔能力確定具體適用稅率，體現(xiàn)大城市稅率從高、中小城鎮(zhèn)稅率從低的原則。對高檔住宅和高爾夫球場等需適當限制的房地產(chǎn)可加威征稅。

　　設置上述彈性比例稅率，比原城市房地產(chǎn)稅稅率1.8%、房產(chǎn)稅稅率1.2%有所降低，但因征收范圍擴大，稅收不但不會減少，而且會有較大幅度的增加。

　　另外，某些國家和地區(qū)根據(jù)地方政府支出需要，采取量入為出的辦法來逐年確定適用稅率。有的觀點認為可以為我所用，但筆者認為這種做法手續(xù)較繁，征收成本較高，不符合我國國情，不宜采用。

　　四、計稅依據(jù)要改按市場評估值，但應給予適當?shù)恼劭?/p>

　　從國外房地產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)稅改按房地產(chǎn)市場評估值的一定比例作為計稅依據(jù)已成為世界主要經(jīng)濟發(fā)達國家的共識。為了真實地反映房地產(chǎn)的市場價值，公平稅收負擔。體現(xiàn)“量能負擔”的原則，使稅收與經(jīng)濟發(fā)展和物價水平同步增長，房地產(chǎn)稅應將原來按賬面原值計稅、從租計稅辦法，一律改為按市場評估值為計稅依據(jù)。但在實際評估時，仍要區(qū)別土地和房產(chǎn)、土地的不同等級和房屋的不同建筑結(jié)構(gòu)，評估市場價值；在實際征稅時，對每一應稅房地產(chǎn)對照統(tǒng)一評定的不同等級的土地市值，不同建筑結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)市值，再核算綜合市場評估值，給予一定幅度的折扣后，核定計稅依據(jù)，據(jù)以征稅。

　　按市場評估值再給予一定幅度的折扣后計稅，主要是考慮到房價升降的變化因素和房產(chǎn)的新舊程度，也照顧到不同納稅人的負擔能力，這也是美國等經(jīng)濟發(fā)達國家較多采用的做法。根據(jù)我國的實際，計稅依據(jù)的折扣減除率，以市場評估價值的10%～30%為宜。評定公布的房地產(chǎn)評估價值應保持一定時間不變，可3～5年評估一次。

　　房地產(chǎn)市場價值的評估工作關(guān)系到地方政府稅收收入和納稅人的實際負擔，要求做到客觀、公正、低成本。因此，應建立相應評估機構(gòu)，制定統(tǒng)一的評估辦法和標準，配備和培訓評估人員；評估機構(gòu)設在市、縣級地稅機關(guān)內(nèi)部為好；并應建立健全房地產(chǎn)登記管理制度，利用計算機網(wǎng)絡加強房地產(chǎn)建造、持有、買賣、分割、租賃等的信息管理，稅務部門應與房產(chǎn)、土管、城建、工商行政管理等部門密切協(xié)作，實現(xiàn)信息資源共享，加強稅源管理。

　　五、房地產(chǎn)稅應劃為地方稅

　　房地產(chǎn)稅的征稅對象是不動產(chǎn)。是對房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的征稅，屬于直接稅的范疇。房地產(chǎn)具有不可移動和難以藏匿的屬性。決定了房地產(chǎn)稅源的非流動性和穩(wěn)定性，且易與所在地區(qū)的公共建設服務聯(lián)系在一起，便于征管。從世界各國和我國稅制建設的歷史沿革看，房地產(chǎn)稅都被劃為地方稅。地方稅的基本要求和特征是：稅源的非流動性，收入的相對穩(wěn)定性，地方征管的效率性。房地產(chǎn)稅完全具有上述特征。劃為地方稅有利于調(diào)動地方政府組織收入的積極性。因此，改革后的房地產(chǎn)稅仍應繼續(xù)劃為地方稅，作為市、縣級地方財政的固定收入，按屬地原則進行分配。

　　六、中央制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法，但應賦予地方適當?shù)亩悪?quán)

　　我國幅員遼闊，地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展很不平衡，市政建設水平不一，城鄉(xiāng)差距明顯，社會財富和個人收入分配差距都較大?；谶@一基本國情，房地產(chǎn)稅法的制定，既要保證全國稅政的統(tǒng)一性，又要兼顧各地的實際情況。房地產(chǎn)稅法應由全國人大立法頒布，稅法規(guī)定各個稅收要素，制定幅度稅率。基于房地產(chǎn)稅稅基具有相對獨立性和明顯地域性，中央應賦予地方適當?shù)亩悪?quán)，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人大制定實施辦法。賦予稅法解釋權(quán)、稅收減免權(quán)和加成征收權(quán)，地方政府在統(tǒng)一的幅度稅率范圍內(nèi)自行確定適用稅率。這不僅有利于維護中央的稅政統(tǒng)一，也有利于地方政府根據(jù)本地實際積極組織房地產(chǎn)稅收收入，促進地區(qū)經(jīng)濟和公共建設事業(yè)的健康快速發(fā)展。