政策與程序同等重要——二手房個(gè)人所得稅政策評(píng)析

　　房地產(chǎn)是一種關(guān)系到國計(jì)民生的特殊商品，它不能用機(jī)械化的方式無限制地大批量生產(chǎn)。特殊商品必須輔之以特殊調(diào)節(jié)。

　　近兩年，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了住房市場化改革后的第一次全面繁榮。房價(jià)持續(xù)上漲，增速之快，許多城市已經(jīng)有心驚肉跳之感。房價(jià)離普通百姓的承受能力，愈行愈遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士說：一個(gè)商人做過房地產(chǎn)之后，從事其他行業(yè)便覺得沒有味道。做過房地產(chǎn)之后，開發(fā)商不再輕易對(duì)其他行業(yè)感興趣，不言而喻，最重要的原因還是這個(gè)行業(yè)暴利的存在。

　　近期房地產(chǎn)是否有泡沫的討論似乎突然有了傾向性結(jié)論，一時(shí)間評(píng)論如潮。許多人承認(rèn)部分城市房地產(chǎn)存在著較大風(fēng)險(xiǎn)，上海是風(fēng)暴的中心。房地產(chǎn)確實(shí)存在著風(fēng)險(xiǎn)，特別是政策性風(fēng)險(xiǎn)。更有人驚呼：上海樓市已深陷十面埋伏，一出悲劇正在上演。

　　值此緊要關(guān)頭，政府不會(huì)袖手旁觀。

　　一、征收個(gè)人所得稅并非“新政”

　　繼國家七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策后，7月初，國家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人對(duì)個(gè)人二手房交易所得征免個(gè)人所得稅政策的發(fā)言再次觸動(dòng)了房地產(chǎn)市場敏感的神經(jīng)，各種反映紛至沓來，有人拍手稱快，有人叫苦不迭……

　　只要辦了交接手續(xù)，房產(chǎn)當(dāng)即就成了二手房。二手房存量巨大，它的行情走勢對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場影響巨大。最近重申個(gè)人二手房交易所得征收個(gè)人所得稅政策，給人造成了這是為配合房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控而新開征個(gè)人所得稅的錯(cuò)覺。主要原因是以前個(gè)人二手房交易不活躍，交易量不大，社會(huì)關(guān)注度不強(qiáng)。其實(shí)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得征收個(gè)人所得稅是依法進(jìn)行的，已經(jīng)實(shí)行多年。

　　個(gè)人所得稅法從來就有對(duì)二手房征稅的政策要求。二手房交易涉及個(gè)人所得稅的具體規(guī)定，較早可以追溯到上世紀(jì)90年代中期。1994年國務(wù)院頒布《中華人民共和國個(gè)人所得稅實(shí)施條例》及1999年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》早已明確對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑物所得征收個(gè)人所得稅。

　　二手房個(gè)人所得稅政策被房地產(chǎn)界稱為“打擊面最廣”，“最能切中要害”的稅收“新政”。老百姓近來對(duì)房地產(chǎn)涉及的稅收政策，特別是對(duì)個(gè)人二手房交易所得征免個(gè)人所得稅政策十分關(guān)注。7月8日，就個(gè)人二手房交易如何繳納個(gè)人所得稅等現(xiàn)行稅收政策，國家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人重申了以下幾點(diǎn)。

　　1.并未開征新稅種

　　今年實(shí)行的宏觀調(diào)控政策，從稅收政策上講，有所調(diào)整的主要是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅，實(shí)質(zhì)是課稅依據(jù)的技術(shù)性調(diào)整，稅基有所擴(kuò)大，其他稅收政策沒有變化。

　　2.分三種情況征稅

　　按照《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20％。同時(shí)，1999年12月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部就有關(guān)問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：

　　-個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20％的個(gè)人所得稅，合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用。

　　-個(gè)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。

　　-職工出售以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。

　　3.二手房的免征、減征

　　主要有兩種情況可享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策：

　　一是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　二是對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國庫。

　　仔細(xì)體味，政策本身是合情合理的。政策目的是抑制房價(jià)炒作，同時(shí)也分別不同情況區(qū)別對(duì)待。其中的減免政策也為普通百姓以真實(shí)改善自身住房條件為目的的房地產(chǎn)交易行為網(wǎng)開一面。政策中5年、1年的規(guī)定是分別兩種情況給出了房產(chǎn)自用和炒作的劃分標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了嚴(yán)肅的法規(guī)里蘊(yùn)涵著人性化色彩。政策執(zhí)行中也應(yīng)該注意另外一種現(xiàn)象：許多人原本可以買二手房圓安居夢?？涩F(xiàn)在除了需繳營業(yè)稅外還要繳個(gè)人所得稅，雖說這些稅費(fèi)由業(yè)主繳納，但目前二手房市場尚處于賣方市場，供不應(yīng)求局面還未得到緩解。因此，如果業(yè)主不肯出這筆費(fèi)用，自然就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中來。這讓那些真正想買房的人多了一重顧慮。

　　二、政策與程序同等重要

　　一項(xiàng)早已明確的稅收政策，重申一下還要引起“軒然大波”，可見當(dāng)前房地產(chǎn)市場“泡沫”確實(shí)很嚴(yán)重，經(jīng)不起“鳳吹草動(dòng)”了。專業(yè)角度分析，其中還有一個(gè)不易察覺，但又不可小視、不得不說的本質(zhì)問題。

　　政策已有，重申一下，反響巨大。原因何在？說來也簡單：執(zhí)行不力。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)“炒房”的稅收征管顯然力度不足。比如某大城市，去年一年征收到此類稅收僅為10萬余元，占其21.5億個(gè)人所得稅收入的0.4％，比重過低，與個(gè)人出售住房應(yīng)征稅收的差距過大。

　　長期執(zhí)行不力，其中必有緣由。該政策只規(guī)定該征，具體怎么征，卻沒有下文，由各地因地制宜，各顯神通。二手房個(gè)人所得稅本就難征，加之方方面面壓力大，各地難以統(tǒng)一起來。個(gè)人所得稅開征20年來，一個(gè)基本的經(jīng)驗(yàn)就是源采控制。丟掉這一基本經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人所得稅就成了無源之水。二手房個(gè)人所得稅的征收效果不佳，原因就在于源泉控制不力。據(jù)調(diào)查，全國沒有統(tǒng)一的具體征管辦法，省一級(jí)統(tǒng)一的辦法都很少見。許多地方二手房交易都是先辦過戶，然后自行到稅務(wù)局繳納個(gè)人所得稅。由于缺乏有效的約束機(jī)制，實(shí)質(zhì)是有政策無措施，規(guī)定形同虛設(shè)，這樣的政策可以稱之為“瘸腿政策”。瘸腿的政策在紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)生活中是難有作為的。

　　其間，許多地方也創(chuàng)新了一些自己的源泉控制辦法，比如個(gè)人所得稅與產(chǎn)權(quán)過戶掛鉤。此招一出，立竿見影，成效卓著。隨之二手房成交量也應(yīng)聲而落?？上У氖牵?jīng)常受到各種利益集團(tuán)的抵制，加之政府方面的壓力，堅(jiān)持不了許久，就悄然引退，不了了之。

　　安徽某市一位老板說，房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。因?yàn)?，雖然國家出臺(tái)的政策很嚴(yán)，但地方的實(shí)施細(xì)則很寬松，對(duì)投資買房基本沒有影響。他的話在房產(chǎn)局、開發(fā)辦負(fù)責(zé)人最近的表態(tài)中得到了印證。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人明確表示，等待降價(jià)、打壓房價(jià)的心態(tài)是一個(gè)誤解。市開發(fā)辦負(fù)責(zé)人更是直言，合肥的房價(jià)要降也降不下來，因?yàn)槲覀兪菑牡蛢r(jià)拉起來的。這顯然很符合房地產(chǎn)商們的意愿。據(jù)媒體報(bào)道，類似情況許多地方都存在。如此看來利益集團(tuán)，部門利益，地方保護(hù)主義的力量不能小覷，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)做好源泉控制，要爭取他們主動(dòng)地配合支持，困難不小。

　　政策與程序同等重要。沒有部委一級(jí)法規(guī)規(guī)章的支撐，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的具體操作辦法一旦面對(duì)利益集團(tuán)和地方保護(hù)的壓力，往往難以招架。因此，制定二手房個(gè)人所得稅國家層面的具體征稅辦法和程序，為二手房個(gè)人所得稅強(qiáng)筋健骨，十分必要。

　　操控市場的有兩只手：一個(gè)是無形之手，即價(jià)值規(guī)律；另一個(gè)是有形之手，即政府的宏觀調(diào)控。既然政府已經(jīng)出手，那肯定是萬不得已，而且是不達(dá)目的，誓不罷休。兩只巨臂，太極推手，必然要推出一個(gè)老百姓完全可以接受的房價(jià)來。希望那些“炒房者”和地方保護(hù)轉(zhuǎn)移者理解政府調(diào)控政策的意圖和決心。香港寸土寸金的地方，房價(jià)都會(huì)一落千丈，內(nèi)地房價(jià)就沒有調(diào)控余地么？還是認(rèn)清大勢，按理出牌吧。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場中的過高收入，從利潤方面淡化其特殊性，勿使其高人一等，還原房地產(chǎn)普通商品的本質(zhì)。房地產(chǎn)可以作為保值增值的手段，但決不能讓它成為簡單的提款機(jī)。可喜的是，近期政府一系列抑制房價(jià)的政策，已經(jīng)收到明顯的效果。我們相信，隨著市場監(jiān)管力度的增強(qiáng)，稅收征管手段的規(guī)范嚴(yán)密，房地產(chǎn)身上的泡沫會(huì)一步步地被擠掉，從名實(shí)不符走向名至實(shí)歸。