5月30日在曲江賓館召開的由陜西省納稅籌劃研究會、西安晚報(bào)聯(lián)合主辦的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作報(bào)告會”，吸引了本市近百家房地產(chǎn)公司老總或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人參加，現(xiàn)場的火爆出乎主辦方的意料。一方面，眾多開發(fā)商對這件事非常關(guān)心和重視；另一方面，此次土地增值稅清算給房地產(chǎn)市場也帶來了巨大的沖擊和深遠(yuǎn)影響。
有開發(fā)商將被淘汰出局
記者了解，此次清算全市范圍內(nèi)1994年——2007年開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)將交納30%-60%不等的土地增值稅。而西安市目前注冊登記的房地產(chǎn)公司有4000多家，其中有項(xiàng)目的500余家，其中符合清算條件的有300多家。
“對土地增值稅清算我們以前有一些心理準(zhǔn)備，但沒有想到征收的力度會有這么大”，某開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者表示。
此間有關(guān)人士認(rèn)為，土地增值稅征收辦法從以往的“預(yù)征”步入“清算”時代，由過去的1%預(yù)征改為據(jù)實(shí)征收。在樓盤銷售不暢的情形下，如果有關(guān)部門嚴(yán)格按照要求征收土地增值稅，這將給不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈帶來一定壓力。據(jù)悉，我市個別項(xiàng)目經(jīng)過清算后，將要額外支出9-10個億的土地增值稅款，陜西省納稅籌劃研究會有關(guān)人士稱：此類開發(fā)商將會面臨倒閉的危險(xiǎn)。
囤地及開發(fā)成本將大增
記者采訪發(fā)現(xiàn)，土地增值稅由預(yù)收改為清算，顯然與目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的兩個現(xiàn)象有關(guān)。一是部分房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)偷稅嚴(yán)重；另一個是近年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利現(xiàn)象。長期以來，土地增值稅以預(yù)付的方式執(zhí)行，真正的結(jié)算卻沒有得到執(zhí)行，不僅少收漏收了大量的稅款，而且增值稅的作用完全喪失，土地收益越來越多地集中在少數(shù)開發(fā)商的手中。
這次稅務(wù)部門不僅明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算條件，而且堵住了當(dāng)前征收環(huán)節(jié)的一些漏洞。比如“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”以及“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地增值稅征收范圍。而且，《通知》還明確，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。這就避免了開發(fā)商最后一期項(xiàng)目遲遲不開發(fā)，整體項(xiàng)目就遲遲不清算繳納土地增值稅的情況。當(dāng)然，這還需要提防一些不規(guī)范的公司有可能會通過做假賬擴(kuò)大成本、建筑和管理費(fèi)用等途徑來逃避稅收，這是需要防止的。
此次清算最直接的影響是開發(fā)商的囤地和開發(fā)成本將大增。對于那些長期儲備大量土地的公司來說，由于原來取得的地價便宜，而現(xiàn)在增值很大，所要繳納的稅額也就會很高。
這個政策對開發(fā)商的利潤空間影響很大。土地增值稅開征后，開發(fā)商們的稅收成本必然上升。受影響的是那些手里持有大量土地同時財(cái)務(wù)費(fèi)用又很高的公司，這類公司有大量社會融資，利息很高，而稅務(wù)部門在計(jì)算土地增值稅時只會按銀行貸款的利率核算扣除，這樣，開發(fā)商的很多費(fèi)用無法攤進(jìn)成本，就要大大吃掉他們的利潤。對于大開發(fā)商而言，不用擔(dān)心資金壓力，沒有實(shí)力的中小開發(fā)商日子就比較難過。
開發(fā)商將精打細(xì)算過日子
有關(guān)人士認(rèn)為，隨著土地增值稅的清算，房地產(chǎn)市場將步入一個新的“微利”時期，此前粗放型管理也將向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變�，F(xiàn)在開發(fā)商也需要開始精打細(xì)算地過日子了，要向管理要效益，向質(zhì)量要效益，向精細(xì)化經(jīng)營要效益。
從目前看來，開發(fā)商面臨兩種選擇：一是相當(dāng)一部分中小開發(fā)商甚至是大開發(fā)商可能會選擇向其他行業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)，或是退出房地產(chǎn)市場；二是很多開發(fā)商可能會選擇向二、三線城市轉(zhuǎn)移，那些地方風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)然，也不排除一些開發(fā)商可能會選擇部分轉(zhuǎn)移稅收負(fù)荷抬高房價，如果市場能夠接受，那就有可能形成開發(fā)商與消費(fèi)者共同承擔(dān)稅賦的現(xiàn)象，但是這就得取決于消費(fèi)者的承受能力與價格預(yù)期了。 記者 周銳
觀點(diǎn)集萃
土地增值稅影響開發(fā)商的利潤，與開發(fā)商利潤有關(guān)的稅只有兩種，即土地增值稅和企業(yè)所得稅，而從2008年開始，企業(yè)所得稅已經(jīng)從33%降到25%，對開發(fā)商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對開發(fā)商影響不大。另外，稅制的改革是循序漸進(jìn)的，政策的出臺，可以解決運(yùn)行過程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。
——國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員張培森
隨著土地增值稅的清算，開發(fā)商項(xiàng)目利潤的攤薄，在管理環(huán)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會逐漸退出市場，優(yōu)勝劣汰的市場淘汰機(jī)制開始發(fā)揮作用，開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量將會整體性提高。如今每個小區(qū)都有30%-40%的空置率，如果只為了開發(fā)居住的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量已經(jīng)太多，減少一半的開發(fā)企業(yè)都能使行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
——中國社會科學(xué)研究院研究員劉維新
由于土地增值稅是超率累進(jìn)制，利潤空間越大繳稅越多，所以漲房價未必能增加利潤。而且，目前房價已經(jīng)很高，消費(fèi)者的承受能力已經(jīng)很有限，開發(fā)商漲價還是降價都要根據(jù)市場的需求情況。一般情況下，房地產(chǎn)公司會通過財(cái)務(wù)測算選擇自己的“繳稅方案”，高房價未必賺錢最多，低一些的房價也未必賺錢最少。
——北京聯(lián)合大學(xué)燕京房地產(chǎn)研究所副所長李雪妍
土地增值稅作為一個合理稅種，沒有轉(zhuǎn)嫁與否的問題。開發(fā)商的定價是依據(jù)市場供求關(guān)系，根據(jù)市場的反響定價。只要是市場能接受的價格就是合理價格。開發(fā)商對每個項(xiàng)目都有5%左右的不可控成本預(yù)算，可以根據(jù)市場情況來決定自己的利潤空間。
——北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問部總經(jīng)理張坤昱
