蘇州市地稅局稽查局日前召開(kāi)面向納稅人的陽(yáng)光稽查案例分析會(huì)。在分析會(huì)上，該局披露了近年來(lái)發(fā)生在我市房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的偷稅案例及其偷稅手法，一方面警示相關(guān)企業(yè)不要抱僥幸心理，而應(yīng)該不折不扣地依法納稅，另一方面也反映了市地稅局在政務(wù)公開(kāi)、服務(wù)社會(huì)等方面的有益嘗試。與會(huì)的房地產(chǎn)和建筑企業(yè)代表表示，參加這樣的陽(yáng)光稽查案例分析會(huì)很有收獲，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中一定要照章納稅，守法經(jīng)營(yíng)。
房地產(chǎn)建筑行業(yè)稅額占地稅總額41%
據(jù)了解，蘇州房地產(chǎn)投資額由2001年的69億元增長(zhǎng)到2007年的601億元，增長(zhǎng)了771%.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例從2001年的12%增加到2007年的25%.相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)率比重大、且逐年增長(zhǎng)。從全省的情況來(lái)看，2007年度地方稅收總額1365億元，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收為319億元，占地方稅收總額的23%；建筑行業(yè)稅收為198億元，占地方稅收總額的15%.從我市的情況來(lái)看，蘇州市2007年度地方稅收總額352億元，房地產(chǎn)行業(yè)稅額為92億元，占26%，首次超過(guò)制造業(yè)稅額（90億元）；建筑行業(yè)稅額為51億元，占15%.房地產(chǎn)和建筑行業(yè)稅額合計(jì) 143億元，占41%.
由于房地產(chǎn)和建筑行業(yè)稅額占比大，因此，國(guó)家稅務(wù)總局已連續(xù)6年組織全國(guó)性房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)檢查，檢查出的大要案也很多。蘇州市地稅局提供的數(shù)據(jù)表明，我市房地產(chǎn)和建筑行業(yè)查 補(bǔ) 的 稅 金 逐 年 增 多 ，2004-2006年查補(bǔ)金額為6600萬(wàn)元。市地稅局稽查局從2007年起開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化稽查，2007年查補(bǔ)金額為1.18億元，其中查補(bǔ)金額超過(guò)100萬(wàn)元的大要案有十幾個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)元的大要案有三個(gè)。
一些房地產(chǎn)建筑企業(yè)慣用五種手法偷稅或少繳稅款，市地稅局稽查局有關(guān)人士介紹說(shuō)，一些房地產(chǎn)企業(yè)主要采用五種手法偷稅或少繳稅款：
手法1：虛增成本
少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)著手，虛增開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，以消化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中賺取的利潤(rùn)，達(dá)到偷稅的目的。每平方米虛增開(kāi)發(fā)成本100至200元，就可以輕易地隱瞞上百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的利潤(rùn)，以少交企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。
手法2：多列支出
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還將其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本或其他單位的支出列入開(kāi)發(fā)成本，以達(dá)到多列成本、少繳稅款的目的。
手法3：利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移利潤(rùn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與關(guān)聯(lián)的建筑裝飾公司、銷(xiāo)售代理公司和物業(yè)管理公司訂立各種虛假合同轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，或?qū)⒗麧?rùn)轉(zhuǎn)移至股東或股東開(kāi)辦的關(guān)聯(lián)公司等關(guān)聯(lián)方，由關(guān)聯(lián)方消化高額利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等的目的。
手法4：合伙“炒樓花”少繳稅款
有些人通過(guò)簽訂合同后再由房地產(chǎn)企業(yè)更名，從中賺取差價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)也利用購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，將部分房屋預(yù)先定給內(nèi)部職工或與關(guān)系戶(hù)聯(lián)手炒作。前幾年，這種現(xiàn)象比較普遍。由于實(shí)際銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)高于合同轉(zhuǎn)讓價(jià)格，這些房產(chǎn)再度轉(zhuǎn)手時(shí)會(huì)牽涉到營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，現(xiàn)在成為新的舉報(bào)熱點(diǎn)。
手法5：對(duì)出租和自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品仍計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)
國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》中規(guī)定，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)計(jì)算視同銷(xiāo)售行為的收入征收企業(yè)所得稅。但不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能認(rèn)真執(zhí)行這項(xiàng)規(guī)定，對(duì)出租和自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品仍在成本中計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。
偷稅得不償失
稅務(wù)部門(mén)提醒：偷稅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，查補(bǔ)稅金超過(guò)100萬(wàn)元的，要在全省誠(chéng)信網(wǎng)上公布，將極大損害企業(yè)形象。對(duì)于企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等個(gè)人來(lái)講，一旦具有主觀故意的偷稅行為被查處，不僅要處以補(bǔ)征稅款、加收滯納金和數(shù)倍的罰款等經(jīng)濟(jì)制裁，還要被追究刑事責(zé)任，顯然是得不償失的�！抖愂照鞴芊ā返诹龡l規(guī)定：“納稅人偽造、變?cè)�、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”《刑法》第二百零一條規(guī)定：納稅人實(shí)施偷稅行為，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上且偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上的，對(duì)法定代表人和相關(guān)責(zé)任人員處以三年以下有期徒刑或者拘役，并處以偷稅數(shù)款一倍以上五倍以下罰金。
“透視鏡”讓偷稅無(wú)處遁形
房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，稅務(wù)稽查人員通過(guò)不斷學(xué)習(xí)，具備了豐富的行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，稽查的準(zhǔn)確性和效率也不斷提高。
為了準(zhǔn)確、全面了解被查單位的開(kāi)發(fā)情況，市地稅局稽查局走訪了國(guó)土局、規(guī)劃局和房管局等職能部門(mén)，收集了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證和初始產(chǎn)權(quán)登記等信息資料。
他們還邀請(qǐng)房地產(chǎn)資深專(zhuān)家和建筑行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士授課，重點(diǎn)講解房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)程序、建筑安裝工程的招投標(biāo)程序、建筑施工流程以及各種建材的市場(chǎng)價(jià)格等，學(xué)習(xí)建筑人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、利潤(rùn)和管理費(fèi)等項(xiàng)目的定額計(jì)算方法；系統(tǒng)學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算方法、流程和各項(xiàng)稅收政策，重點(diǎn)研究了開(kāi)發(fā)成本和企業(yè)所得稅之間的關(guān)系。
在此基礎(chǔ)上，市地稅局稽查局設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“商品房建造成本匯總表”，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本細(xì)分為土地費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等六大類(lèi)30個(gè)小項(xiàng)。再進(jìn)一步采集了房地產(chǎn)企業(yè)的正確數(shù)據(jù)，結(jié)合市工程造價(jià)管理處提供的數(shù)據(jù)，一并進(jìn)行測(cè)算、歸納和總結(jié)，進(jìn)而形成各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)，制定出蘇州各類(lèi)房屋建安造價(jià)評(píng)估指標(biāo)（包括多層、小高層和高層房屋）。有了這套動(dòng)態(tài)的評(píng)估指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)是否存在偷稅情況就一目了然了。
