編者按：中國的固定資產投資是拉動中國經濟增長的重要因素，而其中房地產投資占1/4，并貢獻了10%的就業(yè)。在中國經濟下行，房市低迷時期，多部門開始討論所謂“救市”之策，問題的核心是我們如果放松房地產調控來拉動經濟，可能醞釀更大的泡沫，而推動固定資產投資和經濟增長的辦法有很多。
一位知情人士對本報表示，國家稅務總局9月底邀請了全國工商聯房地產商會、中房協(xié)、房地產企業(yè)代表和地方工商聯房地產商會代表召開了一次土地增值稅政策研討會。
據上述知情人士介紹，國家發(fā)改委多個司局負責人以及住房和城鄉(xiāng)建設部代表也參加了這次會議，土地增值稅“預征”制度是否要調整成為會議討論的焦點。
“預征”制度或改變
目前，土地增值稅屬于開發(fā)商繳納稅收中的“大頭”，該稅種核算方法是根據樓盤上一個年度的銷售額度估算，每年年初按最低1%的額度進行預征。
2007年樓價上漲迅速，國家稅務總局又出臺了土地增值稅清算的相關辦法，為了防止開發(fā)商偷逃土地增值稅，各地稅務機關普遍調高了樓盤土地增值稅預征比例。
但是今年樓市發(fā)生了很大變化，開發(fā)商樓盤銷售額度比2007年有了大幅度的下降，但是土地增值稅預征仍然按照樓市情況好的時候進行預征，開發(fā)商多數以自有資金支付，在今年開發(fā)商普遍“錢緊”的情況下，土地增值稅使開發(fā)商資金壓力雪上加霜。
開發(fā)商代表們在上述國稅總局研討會上表示，希望土地增值稅能調整現行的“預征”制度，將其變?yōu)槭潞笄逅�，這樣可以減輕開發(fā)商項目前期資金壓力，加大房地產項目開發(fā)投資力度，確保后期順利完成項目開發(fā)。
據悉，當前土地增值稅預征給開發(fā)商帶來的資金壓力很大。例如，按照樓盤上個銷售年度1%進行預征，北京一個樓盤在2007年銷售額度是10億元，1%預征就意味著開發(fā)商今年要先繳納1000萬元給稅務局，如果將這個算入開發(fā)成本，再加上資金的融資成本，其給開發(fā)商帶來的資金壓力就會在2-3%.
目前中國的房地產開發(fā)制度是“預售”，開發(fā)商往往采取“6個瓶蓋、10個瓶子”的游戲。即開發(fā)商資金實力只能開發(fā)6個項目，但是卻買了10塊地，中間的資本運作就靠“預售”制度。
中國稅網專家于蕾表示，在“預售”制度下，稅務部門也采取“預征”的辦法防止開發(fā)商逃稅，因此在2007年采取了一系列土地增值稅清算辦法，當時出臺政策的主要目的是穩(wěn)定房價，防止開發(fā)商囤地，如今市場情況已經發(fā)生了完全變化，開發(fā)商不再熱情拿地，樓價也開始下滑，原來的稅務調控政策完成了使命，應該考慮新的稅收政策調整。
而新的稅收政策不再是立足“控制”而是復蘇樓市。
由于土地增值稅改革啟動已有時日，這次土地增值稅調整是否會實現“一攬子”解決？將分散在土地購置環(huán)節(jié)的各種稅收、收費整合成一種土地增值稅來征收？
于蕾認為當前的土地增值稅政策調整是恢復樓市信心，恐怕不會出“一攬子”改革計劃，從土地增值稅現狀來看，改變“預征”制度會先行。
繼續(xù)拉動房地產投資？
10月10日，國家稅務總局有關人士承認了土地增值稅政策改革正在調研，但是稱上述9月底會議僅為國家稅務總局調整土地增值稅政策的調研活動，與國家刺激經濟政策無關。
與此同時，摩根大通10月8日發(fā)布的一份研究報告稱，中國有可能在近期采取刺激樓市和降息的辦法來保持經濟增長，房地產投資占固定資產投資1/4，并貢獻了10%的就業(yè)，有必要放寬對房地產的限制，來防止經濟增長整體放緩。
甘肅、江蘇、上海等地的房地產行業(yè)代表也參加了國稅總局召開的土地增值稅研討會，這些代表表示，各地都出現了開發(fā)商不買地、退地，拿地以后不開工等現象，長期下去，會給地方房地產市場帶來重大影響。
但是據國家發(fā)改委數據，今年1-8月份全國房地產投資增長約29%，是否繼續(xù)拉動房地產投資，恢復房地產信心來拉動經濟增長，成了是否要集中出臺政策刺激樓市的主要考慮。
中房協(xié)秘書長朱中一表示，7月份中房協(xié)通過住房和城鄉(xiāng)建設部給國務院上書了有關房地產宏觀調控政策調整的建議；8月份國家發(fā)改委又要求中房協(xié)向其做了房地產形勢的匯報，有關方面還組織了一場專家會，以對當前房地產市場中有關問題展開討論。
雖然有關部門目前尚無明確說法給樓市“松綁”，但是各地“松綁”樓市的行為已經屢見不鮮。除去西安、南京等直接出臺樓市救市政策的城市外，北京等城市也開始“隱性救市”。
對此，于蕾等專家也表示，土地增值稅征收方式、征收比例的改變，只是減輕開發(fā)商負擔、刺激開發(fā)商投資，對于購房者負擔和信心都沒有直接作用，因此，建議同時改革房地產交易環(huán)節(jié)稅收，降低房地產交易環(huán)節(jié)稅負，調整第二套房貸政策等恢復購房者信心。
不過，社科院研究員易憲容認為，中國樓市當前的主要問題仍舊是房價過高，政策調控的主要方向不能變。如果靠放松房地產調控來拉動經濟，暫時的矛盾掩蓋下以后，可能醞釀更大的泡沫，一旦泡沫破滅，后果會更嚴重。至于推動固定資產投資和經濟增長的辦法有很多，例如對農民的政策傾斜，中國有8億農民，如果讓他們有錢了，消費自然就上去了。投資也有很多途徑，可以多發(fā)展公共事業(yè)等。
