【案例】李先生在方莊有一套65平米小兩居公房，建于1998年，產(chǎn)權(quán)證已滿5年，當(dāng)前方莊小戶型二手房價在12000元/平米左右。由于這套房子面積較小，李先生想換一套面積稍微大一點(diǎn)的房子，位置可以相對稍遠(yuǎn)一點(diǎn)，最好在地鐵周邊或者交通較方便的地方。
趙女士在天通苑附近有一套98平米商品房，建于2004年，該區(qū)域二手房價格8500元/平米左右，現(xiàn)在是其父母在居住。為了方便父母生活，趙女士希望在城區(qū)找一套房子，周邊配套要比較成熟，附近最好有公園和醫(yī)院，房子不需要很大。
李先生和趙女士在朋友引見下，發(fā)現(xiàn)各自的房屋情況和所處位置都比較符合對方需求。為了更好地節(jié)約購房成本，他們都想到了換房的方式，能夠節(jié)省一些稅費(fèi)的支出。于是，他們迫切想要了解具體的稅費(fèi)繳納情況。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心專業(yè)人士介紹說，房屋交換過程中需要涉及到的稅費(fèi)，涵蓋契稅、營業(yè)稅（含城建稅和教育費(fèi)附加）、個人所得稅、土地增值稅，而根據(jù)北京相關(guān)規(guī)定，對于房屋交換價格相等的，可以免征契稅；交換價格不相等的，由房價低的一方繳納契稅，并且對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。
差價換房可省契稅23400元
第一種方案：如果李先生和趙女士按照市場價進(jìn)行交易，也就是李先生房子總價為78萬，趙女士房子總價為83.3萬。
兩套房子的價格不相等，作為房價低的一方李先生需要繳納契稅，契稅額為（83.3-78）×1.5%×10000=795元，趙女士則不需要繳納契稅。如果是按照二手房交易來進(jìn)行，換房的過程實際上完成了兩次買賣交易，按每次買賣交易都需要由買方來繳納1.5%的契稅來計算，兩次交易一共需繳納的契稅是24195元�？梢钥闯�，和雙方彼此賣出再買入的交易相比，這一項可節(jié)省契稅23400元，其中李先生節(jié)省11700元，趙女士可節(jié)省12495元。
盡管可以節(jié)省契稅，但由于趙女士的房子還未滿5年，需要繳納營業(yè)稅（含城建稅和教育費(fèi)附加）和個人所得稅，其中趙女士需要繳納營業(yè)稅83.3×5.5%×10000=45815元和個人所得稅83.3×1%×10000=8330元，李先生的房子已經(jīng)滿5年，不涉及營業(yè)稅和個人所得稅。土地增值稅雙方都不需要繳納。
等價換房可免契稅
鏈家地產(chǎn)專業(yè)人士還給出了第二種方案，如果李先生和趙女士并沒有按照市場價進(jìn)行交易，而是約定一個相同的價款50萬，那么根據(jù)“對于房屋交換價格相等的，可以免征契稅”這項規(guī)定，李先生和趙女士均不需要繳納契稅。而在這種方案中，趙女士需要繳納營業(yè)稅50×5.5%×10000=27500元和個人所得稅50×1%×10000=5000元，李先生的房子滿5年，還是不需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅；土地增值稅雙方都不需要繳納。
不過，需要提醒的是，這種方式雖然能省掉契稅，但對于“做低房款”的業(yè)主來說，在今后再轉(zhuǎn)手的時候，對于房屋價格的認(rèn)定，會出現(xiàn)低估的可能。
