二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅實(shí)施細(xì)則出臺(tái)
商鋪轉(zhuǎn)讓也須征收增值稅
轉(zhuǎn)讓寫字樓、商鋪也要征收土地增值稅。29日，二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，按照這一細(xì)則，二手房范圍從住宅擴(kuò)大到寫字樓、商鋪等非住宅。此外，所征收的土地增值稅也將不扣除因轉(zhuǎn)讓房屋獲利所需要交納的個(gè)人所得稅，這意味著，房主所需交納的土地增值稅也要有所“增值”。
昨天，朝陽(yáng)區(qū)地稅局向京城各大中介公司下發(fā)了土地增值稅實(shí)施細(xì)則。據(jù)介紹，其他各區(qū)縣除可能有個(gè)別環(huán)節(jié)的不同外，在征收標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式等關(guān)鍵問(wèn)題上將統(tǒng)一按朝陽(yáng)區(qū)實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。
土地增值稅是北京市目前二手房交易中最后一個(gè)未實(shí)現(xiàn)全面征收的稅種。11月14日，北京市地稅局正式公布了《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》，規(guī)定自2006年12月1日起北京市將對(duì)二手房交易全面征收土地增值稅。細(xì)則的出臺(tái)，意味著二手房征收交易土地增值稅可順利進(jìn)入實(shí)際操作階段。
征收細(xì)則重點(diǎn)
征收范圍擴(kuò)大
細(xì)則顯示，所需交稅的二手房種類范圍擴(kuò)大。按照此前的規(guī)定，140平方米以上的、未滿5年的非普通住宅在轉(zhuǎn)讓中，才需要交納土地增值稅。而細(xì)則規(guī)定，其他非住宅型房屋，如 寫字樓、商鋪也將征稅。同時(shí)細(xì)則還明確了，以法定繼承方式或?qū)⒎慨a(chǎn)贈(zèng)與親屬及社會(huì)公益、福利團(tuán)體的免征土地增值稅。
140平方米以下房間不受影響
按照此前的規(guī)定，建筑面積在140平方米以下的普通住宅將無(wú)需在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納土地增值稅。而在將征收土地增值稅的消息傳出后，市場(chǎng)一度風(fēng)傳，140平方米限制將下調(diào)為120平方米。昨天，細(xì)則再次確定，建筑面積的限制仍然是140平方米。[推薦：市場(chǎng)供需矛盾激化 直擊北京二手房?jī)r(jià)攀升背后]
不扣除 個(gè)人所得稅
按照此前的規(guī)定，所需交納的土地增值稅，將扣除因轉(zhuǎn)讓獲利而交納的個(gè)人所得稅，但新的細(xì)則規(guī)定，扣除項(xiàng)目不包括個(gè)人所得稅。這意味著，房主將需要多交納相當(dāng)于個(gè)稅款額的費(fèi)用。細(xì)則同時(shí)規(guī)定，3-5年期非普通住宅出售減半征收。按照細(xì)則，新的計(jì)算方式的計(jì)算也實(shí)際上有所改變。新的計(jì)算公式為：土地增值稅=（房產(chǎn)交易合同價(jià)格-扣除項(xiàng)目總額）×規(guī)定稅率-（扣除項(xiàng)目總額×規(guī)定百分比）。其中，扣除項(xiàng)目為：原購(gòu)房發(fā)票金額+營(yíng)業(yè)稅+印花稅+原購(gòu)房 契稅+加計(jì)5%金額（即原購(gòu)房發(fā)票金額×5%×居住滿年數(shù)）；規(guī)定稅率依舊采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率；規(guī)定百分比與規(guī)定稅率同比變化：當(dāng)規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比為0；當(dāng)取40%時(shí)，為5%；當(dāng)取50%時(shí)，為15%；當(dāng)取60%時(shí)，為35%. [推薦：輕輕松松選擇心儀的二手房 教你選房八大招數(shù)]
計(jì)算舉例
比如，孫先生2004年購(gòu)進(jìn)一套150平方米房產(chǎn)一套，總價(jià)90萬(wàn)元，現(xiàn)準(zhǔn)備以120萬(wàn)元出售，所有票據(jù)齊全，（計(jì)算其規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比取0）。所需交納土地增值稅如下：
土地增值稅=（房產(chǎn)交易合同價(jià)格120萬(wàn)元-扣除項(xiàng)目總額）×規(guī)定稅率-（扣除項(xiàng)目總額×規(guī)定百分比）
扣除項(xiàng)目總額：①購(gòu)進(jìn)價(jià)格：90萬(wàn)元；②契稅：90萬(wàn)×1.5%=13500元；③營(yíng)業(yè)稅：120萬(wàn)×5.5%=66000元；④加計(jì)金額：90萬(wàn)×5%×2=90000元⑤印花稅：90萬(wàn)×0.05%+120萬(wàn)×0.05%=1050元。五項(xiàng)相加合計(jì)扣除1070550元。
應(yīng)繳土地增值稅=（120萬(wàn)元-107.055萬(wàn)元）×30%-107.055萬(wàn)元×0%=38835元。
重要“漏洞”仍未填補(bǔ)
對(duì)于扣除款額不再包括個(gè)人所得稅這一項(xiàng)，房屋中介公司“信一天”市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜認(rèn)為，雖然表面看起來(lái)征收費(fèi)用要提高，但實(shí)際影響不大。因?yàn)榧?xì)則和之前的通知都確定，“對(duì)于既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。”1%是一個(gè)相對(duì)較低的收稅率，按照以上的例子，120萬(wàn)房屋交易需交納近4萬(wàn)元的土地增值稅，如果以“丟失發(fā)票”為名義，按照1%的征收率，則只需要交納1.2萬(wàn)元。因此，在這一“漏洞”下，羅煜預(yù)測(cè)，房主都會(huì)按照1%交納土地增值稅，征收額基本無(wú)變化.
