盡管清算土地增值稅的規(guī)定早已有之，但因在執(zhí)行層面上缺乏可操作性，幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算。但從2月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。
近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納適用范圍，以解決目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀。
《通知》還規(guī)定，對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算。
據(jù)稅務(wù)人員介紹，所謂土地增值稅，是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的凈增值額征收的一種稅種。根據(jù)增值幅度不同，房地產(chǎn)增值稅率在30%-60%之間。早在1993年，國(guó)務(wù)院已規(guī)定了這一稅種。不過(guò)，由于實(shí)施細(xì)則的長(zhǎng)期缺失，各地對(duì)于土地增值稅實(shí)際預(yù)征率普遍較低，基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行預(yù)征。石家莊目前的預(yù)征比例為預(yù)（銷）售收入的0.5%-2%.
另外，盡管清算土地增值稅的規(guī)定早已存在，但卻一直沒(méi)有限定房地產(chǎn)企業(yè)的完稅時(shí)間，幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算。以石市大部分房產(chǎn)企業(yè)為例，只要項(xiàng)目沒(méi)開(kāi)發(fā)完就一直拖著不清算。而即使開(kāi)發(fā)完了，只要開(kāi)發(fā)企業(yè)不注銷，他們也可以以銷售未完成為由拒絕清算。但新規(guī)定設(shè)定了期限，以后拖繳的行為就行不通了。
有關(guān)專家認(rèn)為，土地增值稅“清算令”重磅出臺(tái)，旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，而非單純地打壓調(diào)控。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，可免征土地增值稅。
業(yè)內(nèi)人士分析，土地增值稅“清算制”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴(yán)格“扣除項(xiàng)目”的界定。否則，開(kāi)發(fā)商做大扣除項(xiàng)目，增值額自然又會(huì)“縮水”。
根據(jù)土地增值稅實(shí)行的四級(jí)超額累進(jìn)稅率，利潤(rùn)越高的房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅率也越高。因此，超額利潤(rùn)有望得到抑制，將終結(jié)房地產(chǎn)暴利時(shí)代。
來(lái)源：燕趙都市報(bào)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開(kāi)了該不該開(kāi)征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說(shuō)是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？開(kāi)發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽(tīng)的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過(guò)這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見(jiàn)，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺(jué)。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問(wèn)題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開(kāi)發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
