根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，從2007年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%到60%不等的土地增值稅。如今，正式實(shí)施的日期臨近，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)影響究竟如何？整個(gè)行業(yè)會(huì)發(fā)生什么變化？企業(yè)成本增加會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，造成房?jī)r(jià)的持續(xù)上升？《通知》出臺(tái)，再次引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士和普通購(gòu)房者對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的熱議。
尤為引人矚目的是，在《通知》發(fā)布的次日，萬(wàn)科等上市公司的股票應(yīng)聲跌落，大多數(shù)地產(chǎn)股陷入跌停，影響之大，使得萬(wàn)科等主要地產(chǎn)公司紛紛于前期發(fā)布公告，說(shuō)明土地增值稅開(kāi)征對(duì)本公司業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)的影響。
上市公司“福星科技”旗下有福星惠譽(yù)，在武漢開(kāi)發(fā)了金色華府、水岸星城等眾多樓盤。其公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“土地增值稅清算對(duì)公司影響并不大，我們已經(jīng)專門對(duì)此發(fā)布了公告，且預(yù)留了充足準(zhǔn)備金，但具體怎樣征收還有待地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。” 福星科技在公告中稱，其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以普通住宅開(kāi)發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對(duì)較小，且在銷售的同時(shí)已按規(guī)定預(yù)繳了土地增值稅。
萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮表示，萬(wàn)科主流產(chǎn)品為大眾化的普通居民住宅，受土地增值稅影響較小。萬(wàn)科已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)預(yù)交土地增值稅，并按土地增值稅清算口徑，在以往年度業(yè)績(jī)中作了較高標(biāo)準(zhǔn)的撥備和預(yù)提，并在新項(xiàng)目發(fā)展、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中作了考慮和預(yù)計(jì)。公司已公告的2006年度凈利潤(rùn)預(yù)增長(zhǎng)50%至65%不受影響。
國(guó)稅總局《通知》進(jìn)一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，有利于土地增值稅政策的進(jìn)一步落實(shí)和執(zhí)行，而在土地增值稅繳納標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)稅口徑方面與以往規(guī)定其實(shí)沒(méi)有變化。
金地相關(guān)人士也認(rèn)為，按照技術(shù)理論測(cè)算，項(xiàng)目毛利率達(dá)到37%以上才需交土地增值稅，金地的項(xiàng)目毛利率基本不高于35% ，所以新政策對(duì)公司影響不大。
事實(shí)上，在國(guó)稅總局后來(lái)補(bǔ)充文章中也專門提到，“建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅�！眹�(guó)家稅務(wù)總局刻意強(qiáng)調(diào)這句話，表明了土地增值稅清算針對(duì)的不是“低利潤(rùn)的普通住宅項(xiàng)目”，而是這之外的其他項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的政策消化期，市場(chǎng)普遍認(rèn)同這種概念，與之相應(yīng)的，各上市地產(chǎn)公司股票也逐漸恢復(fù)性上漲，扭轉(zhuǎn)了持續(xù)下跌的狀況。
值得一提的是，根據(jù)2006中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果揭示，萬(wàn)科、中海、招商地產(chǎn)、卓越置業(yè)、合生創(chuàng)展、廣州恒大、保利地產(chǎn)、中信華南、華僑城地產(chǎn)等成為“2004-2006連續(xù)三年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)2006年平均總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到193.4億元，平均銷售額達(dá)到71.8億元，其中，萬(wàn)科、中海去年的銷售額都超過(guò)了100億元。
隨著2006年房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加強(qiáng)，包括萬(wàn)科在內(nèi)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)在土地儲(chǔ)備、公司并購(gòu)方面也加快了步伐，行業(yè)整合力度增加的結(jié)果，可能使得強(qiáng)者恒強(qiáng)的情況更加明顯，這一點(diǎn)，在2007年百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究上必然有所體現(xiàn)。
早在2002年湖北省地稅出臺(tái)的文件中，就曾對(duì)土地增值稅預(yù)征稅率作過(guò)規(guī)定：預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，依預(yù)售收入的0.5%預(yù)交土地增值稅；預(yù)售其他商品房，包括賓館、飯店、辦公寫字樓及非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓等其他房地產(chǎn)按2%的比例預(yù)交；單純土地轉(zhuǎn)讓按5%的比例預(yù)交。在2007房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究的初步調(diào)查也表明，武漢多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均稱該通知對(duì)企業(yè)的影響并不大。
這樣看來(lái)，土地增值稅的征收影響并沒(méi)有市場(chǎng)初期判斷的那么大。
實(shí)際上，由于市場(chǎng)前景看好，萬(wàn)科在武漢也改變了一貫的發(fā)展模式，不僅在郊區(qū)板塊開(kāi)放普通樓盤，其在武漢市中心的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也取得了成功，成功完成農(nóng)村包圍城市的轉(zhuǎn)變。其最新開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科潤(rùn)園，單價(jià)在萬(wàn)元以上。
以華中地區(qū)發(fā)展較為典型的武漢來(lái)講，自從2005年世茂、瑞安、和記黃埔高調(diào)進(jìn)入以來(lái)，又有融僑、保利、金地、恒大等企業(yè)再次出手拿地，著手長(zhǎng)期發(fā)展布局，加上此前，萬(wàn)科、大華、卓越、華潤(rùn)等知名企業(yè)已經(jīng)分別在武漢立足，這些外來(lái)企業(yè)對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極的推動(dòng)作用，提高了市場(chǎng)發(fā)展水平。作為武漢為數(shù)不多的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，福星惠譽(yù)是這幾年市場(chǎng)迅速發(fā)展的一個(gè)縮影，其開(kāi)發(fā)的高檔項(xiàng)目水岸星城作為武漢典型住宅指數(shù)樣本項(xiàng)目，由于其品牌號(hào)召力加上產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)異，平均價(jià)格在7000元/平方米以上，2006年單個(gè)項(xiàng)目銷售突破12億元，為本地市場(chǎng)少見(jiàn)。而這種成績(jī)，是在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入情況下取得的，更是彌足珍貴。
根據(jù)2006年10月的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，每平方米超過(guò)3000元的中部省會(huì)城市有武漢、太原、南昌和合肥，其中最高的為武漢，均價(jià)達(dá)3700元左右。武漢的增長(zhǎng)勢(shì)頭十分明顯，2007年，即使有土地增值稅等政策的出臺(tái)，市場(chǎng)總體看好的情形并沒(méi)有轉(zhuǎn)變。
此外，土地使用稅費(fèi)的提高，普遍被認(rèn)為將直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升；二手房交易稅費(fèi)提高，賣方轉(zhuǎn)嫁成本，間接提高房?jī)r(jià)上漲。土地增值稅同樣提高了土地成本，理論上提高房?jī)r(jià)的可能性仍然存在。尤其是在某些產(chǎn)品供不應(yīng)求的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)拉高銷售價(jià)格以平衡土地增值稅帶來(lái)的增加成本，而局部區(qū)域價(jià)格的上漲，可能產(chǎn)生的傳導(dǎo)效應(yīng)也是市場(chǎng)最為擔(dān)心之處。不過(guò)，這種做法無(wú)疑需要企業(yè)保持相當(dāng)健康的資金狀況，否則，這種“不得民心”的操作最后將得不償失。
在武漢市場(chǎng)上，不少企業(yè)土地儲(chǔ)備都是前幾年獲得，成本相對(duì)較低，而目前土地較三年前增值已相當(dāng)可觀，而現(xiàn)在，不管是直接賣地走人也好，還是立即開(kāi)工建設(shè)也好，此稅征收將使得企業(yè)獲利大打折扣。更重要的是，一些實(shí)力不濟(jì)而手中有地的企業(yè)，將發(fā)現(xiàn)自己處于一個(gè)兩難境地——囤地不動(dòng)政策不容，開(kāi)發(fā)銷售則利潤(rùn)大減。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，在武漢市場(chǎng)，房?jī)r(jià)近三年連續(xù)上漲，局部地區(qū)尤其是一些郊區(qū)，市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，后市供應(yīng)仍將有增加，與此同時(shí)，購(gòu)房需求不夠旺盛，如果企業(yè)為追求利潤(rùn)而抬高房?jī)r(jià)，無(wú)異于自絕后路，轉(zhuǎn)嫁成本是“不可能實(shí)現(xiàn)的任務(wù)”。
怎么辦？開(kāi)發(fā)商必將在高價(jià)低量銷售而高增值稅，與低價(jià)加快銷售而低增值稅的策略之間間進(jìn)行“痛苦”的抉擇。今后，開(kāi)發(fā)商拿地將更加謹(jǐn)慎，而對(duì)于一些投機(jī)或?qū)嵙Σ粷?jì)企業(yè)，無(wú)論從政策角度還是實(shí)際發(fā)展來(lái)說(shuō)，選擇退出也許是他們所能做的最好選擇，而對(duì)于以百?gòu)?qiáng)企業(yè)為代表的實(shí)力型企業(yè)，這可能是新一輪發(fā)展的歷史機(jī)遇。
