廣東省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)人近日透露，廣東將對(duì)擁有多套房的人開(kāi)征土地使用費(fèi)。這意味著一旦新政實(shí)施，擁有多套住房的業(yè)主就得多交一筆土地使用費(fèi)。對(duì)于這項(xiàng)“對(duì)擁有多套住房者開(kāi)征土地使用費(fèi)”政策，業(yè)內(nèi)人士普遍不看好。首先這筆費(fèi)用有重復(fù)收費(fèi)之嫌，從法律上講是沒(méi)有依據(jù)的。
重復(fù)征收土地使用費(fèi)屬于亂收費(fèi)
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商品房的時(shí)候，首先要通過(guò)招拍掛的方式拿地，已經(jīng)向政府繳納了一筆土地出讓金，這部分土地出讓金通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，消費(fèi)者也已經(jīng)承擔(dān)了向國(guó)家繳納土地出讓金這樣一個(gè)義務(wù)，那么在目前這個(gè)情況下，再對(duì)他（消費(fèi)者）征收一次土地使用費(fèi)，那就是雙重征費(fèi)了�！�
筆者也同意董藩教授的看法，對(duì)個(gè)人征收土地使用費(fèi)確實(shí)有重復(fù)征費(fèi)的味道。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤的時(shí)候支付的土地出讓金：即70年土地使用的租金，實(shí)際上是為購(gòu)房者提前交納的土地使用費(fèi)，然后開(kāi)發(fā)商通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者，消費(fèi)者其實(shí)已經(jīng)交納了自己擁有的土地使用權(quán)的費(fèi)用，如果再對(duì)多套住房征收土地使用費(fèi)確實(shí)是重復(fù)征費(fèi)。從民眾的情緒上講，這樣針對(duì)擁有多套住房的政策越多越好，但是政府在收費(fèi)上缺少法律依據(jù)，而且重復(fù)征費(fèi)也是絕對(duì)不能被容忍的。收費(fèi)有法律支持的話，重復(fù)征費(fèi)就屬于亂收費(fèi)的范圍了，是根本沒(méi)有法律依據(jù)的。政府如果考慮征土地使用費(fèi)的話，政府的嚴(yán)肅性和公信力將受到影響。
土地使用費(fèi)的征費(fèi)說(shuō)法其實(shí)應(yīng)該為征土地使用稅
筆者認(rèn)為，如果對(duì)個(gè)人擁有的多套住房考慮開(kāi)征土地使用稅的話，就可以避免重復(fù)征稅的問(wèn)題。根據(jù)最新修訂的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：個(gè)人所有的住房及院落用地仍然由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地增值稅。而實(shí)際的情況是對(duì)于個(gè)人住房是免征土地使用稅的。如果對(duì)多套住房恢復(fù)征收土地使用稅就不存在重復(fù)征稅的問(wèn)題，而且也能體現(xiàn)國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向，促進(jìn)存量住房進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通，活躍二級(jí)市場(chǎng)。
筆者猜想：廣東省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)人說(shuō)的征收土地使用費(fèi)的問(wèn)題可能是土地使用稅的意思，原因是目前新的土地使用稅剛剛修訂，廣東省就表示要對(duì)個(gè)人擁有的住房征收土地使用費(fèi)，可以說(shuō)這個(gè)言論是在土地使用稅這樣一個(gè)大的背景下出來(lái)的，筆者可以斷定那位負(fù)責(zé)人想說(shuō)的是土地使用稅，而不是土地使用費(fèi)，僅一字之差，效果和影響卻大不相同。還有一個(gè)證據(jù)可以證明筆者的觀點(diǎn)：最近對(duì)于廣東征收土地使用費(fèi)的報(bào)道中，我們同樣能夠看到媒體土地使用費(fèi)的反駁其實(shí)用的是土地使用稅的證據(jù)，說(shuō)明社會(huì)對(duì)這兩者是分不清楚的，存在誤解和混淆，那么那位負(fù)責(zé)人可能是由于口誤而說(shuō)成了土地使用費(fèi)。
從征收的可能性看，征收土地使用費(fèi)明顯有重復(fù)征費(fèi)，而且是亂收費(fèi)，這一點(diǎn)，國(guó)土資源部門的領(lǐng)導(dǎo)不會(huì)不知道；而且以前從來(lái)沒(méi)有要征收土地使用費(fèi)的說(shuō)法。從目前政策上講，能對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定有作用的政策，物業(yè)稅、保有稅等財(cái)產(chǎn)保佑環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該健全，但這些稅收健全需要稅制的重新設(shè)計(jì)，雖然北京等城市在試點(diǎn)物業(yè)稅，具體細(xì)則和稅制設(shè)計(jì)仍然在完善之中，而同樣是作為保有稅意義的土地使用稅，是土地使用權(quán)保有期間的唯一的稅收，根據(jù)社會(huì)對(duì)財(cái)產(chǎn)保有稅的熱切期待，地方政府也在考慮在國(guó)家修訂城鎮(zhèn)土地使用稅這樣大背景下，同時(shí)修訂對(duì)個(gè)人住房的土地使用稅政策，達(dá)到政策調(diào)控的目的，一方面可以對(duì)社會(huì)表示地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心，排除社會(huì)對(duì)于地方政府維持高房?jī)r(jià)對(duì)自己有利的說(shuō)法；另一方面還可以增加自己的財(cái)政收入，何樂(lè)而不為呢？第三方面是房產(chǎn)擁有著如果承擔(dān)了土地使用稅，那么未來(lái)房?jī)r(jià)因素中上漲因素又有幾分增加，這樣的結(jié)局其實(shí)對(duì)地方政府也是有好處的，那么地方政府想房?jī)r(jià)上漲的面目在使用稅這樣調(diào)控工具給隱藏掉了。
不管是從政策執(zhí)行的可能性還是影響后果來(lái)看，土地使用稅都要比土地使用費(fèi)現(xiàn)實(shí)很多，筆者對(duì)各個(gè)方面能夠進(jìn)行粗略的分析，土地資源部門的人應(yīng)該不會(huì)不知道吧，因此筆者認(rèn)為廣東國(guó)土資源的相關(guān)負(fù)責(zé)人其實(shí)想表達(dá)的意思是廣東可能對(duì)個(gè)人擁有的多套住房征收土地使用稅，因?yàn)榭谡`的原因說(shuō)成了土地使用費(fèi)，結(jié)果引起了社會(huì)的普遍反對(duì)。
征收土地使用稅同樣面臨和保有稅類似的問(wèn)題
對(duì)于個(gè)人擁有的多套住房征收土地使用稅，首先面臨的問(wèn)題是如何確定個(gè)人的多套住房？其次的問(wèn)題是對(duì)于具體房產(chǎn)的權(quán)屬也沒(méi)有辦法確定。即使是新房和新過(guò)戶的房子，也難以確定房子的真正主人。如果是以家人或者親戚的名字作為過(guò)戶的名字的話，稅務(wù)部門根本不能確定是否是多套住房。而且從目前的情況來(lái)看，對(duì)于個(gè)人在不同的地方擁有的多套房產(chǎn)是征稅也根本不現(xiàn)實(shí)，執(zhí)行成本太大。從個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅等稅種也是不納稅的。
關(guān)于廣東省征收土地使用費(fèi)的報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士分析，該政策除較復(fù)雜外，實(shí)施起來(lái)也有一定難度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州目前有相當(dāng)比例居民擁有兩套或以上住房，如何對(duì)這部分人征費(fèi)，細(xì)則制定相當(dāng)困難。此外，地產(chǎn)資深人士也表示，如何判斷多套住房的標(biāo)準(zhǔn)也是個(gè)問(wèn)題，一個(gè)人買房，可以用他親戚朋友的名義，很難判斷誰(shuí)到底擁有幾套房。筆者認(rèn)為，征收土地使用費(fèi)和土地使用稅面臨的問(wèn)題實(shí)際是一致的，那么征收土地使用稅也是基本不現(xiàn)實(shí)的。上述的很多問(wèn)題也是制約物業(yè)稅和保22等出臺(tái)的原因。同樣對(duì)于今年四月出臺(tái)的保有稅，筆者的態(tài)度不太樂(lè)觀。
