近日，國(guó)稅總局與財(cái)政部再次聯(lián)合發(fā)出通知，針對(duì)從1月1日起上調(diào)的城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)，向地方提出了嚴(yán)格貫徹落實(shí)的要求，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大征稅范圍、嚴(yán)格控制減免稅等。
今年1月1日起，中國(guó)將單位面積的城鎮(zhèn)土地使用稅，在原先規(guī)定的基礎(chǔ)上提高了兩倍。同時(shí)，外資企業(yè)也已被納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。這是近20年來國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)首次進(jìn)行調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地使用稅稅額的調(diào)整，一方面使土地的真正價(jià)值得到了認(rèn)可，對(duì)土地空置現(xiàn)象會(huì)有一定的緩解作用，另一方面也提高了土地的使用成本，是國(guó)家土地及房地產(chǎn)整體調(diào)控的一個(gè)組成方面。
北京某樓盤的銷售經(jīng)理對(duì)記者表示，修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅，每平方米年稅額從過去的0.5元至10元，提高到了1.5元至30元，從表面上看或許漲幅有點(diǎn)驚人，但實(shí)際上由于其在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例較小，對(duì)房?jī)r(jià)的影響并沒有大家想象的那么大。她同時(shí)還表示，決定房?jī)r(jià)的因素主要還是應(yīng)該從樓盤質(zhì)量以及地理位置等各方面綜合考慮，而不會(huì)是土地稅增加的緣故。
城鎮(zhèn)土地使用稅的調(diào)整，對(duì)地方政府來說或許會(huì)有一定“壓力”。有專家指出，此次財(cái)政部和稅務(wù)總局出臺(tái)通知也是為了嚴(yán)格土地稅收政策。這一方面是為了保證對(duì)土地調(diào)控政策的協(xié)調(diào)一致，另一方面更是為了保護(hù)土地資源。
東方證券相關(guān)分析師認(rèn)為，城鎮(zhèn)土地使用稅是我國(guó)目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種，在中央政府強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，留給地方政府的操作空間不大。修改后的土地使用稅將在一定程度上增加房地產(chǎn)公司的稅收負(fù)擔(dān)，但是對(duì)房地產(chǎn)公司整體的盈利水平不構(gòu)成大的影響。
國(guó)金證券分析人士也發(fā)表了類似的看法，認(rèn)為土地使用的征收對(duì)象是擁有城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，是針對(duì)土地持有環(huán)節(jié)征收的稅負(fù)，目的在于調(diào)整土地收益分配。耕地占用稅的征收對(duì)象是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，表面上看，雖然會(huì)增加開發(fā)商的土地獲取成本，增加了物業(yè)持有型公司的負(fù)擔(dān)，但實(shí)質(zhì)影響有限。
國(guó)泰君安則認(rèn)為提高土地使用稅一方面將抑制開發(fā)商超長(zhǎng)時(shí)間的捂地和囤地，對(duì)開發(fā)商在土地、開發(fā)和銷售三個(gè)環(huán)節(jié)上的綜合協(xié)調(diào)和規(guī)劃能力提出了更高的要求，中小開發(fā)商和項(xiàng)目公司生存空間將進(jìn)一步被擠壓。另一方面，由于土地使用稅在房?jī)r(jià)中所占比例非常之小，并且是由開發(fā)商所交納，所以土地使用稅提高對(duì)消費(fèi)基本沒有影響。
分析人士還指出，隨著包括取得和使用成本在內(nèi)的地價(jià)上漲邊際速度越來越快，而房?jī)r(jià)和銷售受調(diào)控政策影響較大，未來整體上開發(fā)商毛利率趨于下降的預(yù)期越來越清晰，這將有利于具有規(guī)模效應(yīng)、資金和土地平衡能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)大中型企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也意味著未來土地增值稅的負(fù)面影響將越來越小。
證券日?qǐng)?bào)
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是城鎮(zhèn)土地使用稅？
城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地單位面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人就是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人，但外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)暫不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。我國(guó)稅法明確規(guī)定了以下具體情況下的納稅人：
�。�1）土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；
�。�2）土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；
（3）土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。
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城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響肯定是存在的，只是影響程度很小，在房?jī)r(jià)上漲的各因素中占有的地位微乎其微，幾乎難以準(zhǔn)確的量化和分析。目前針對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策層出不窮，應(yīng)該說是處于政策密集期。公眾對(duì)政策如此敏感，以至于在每個(gè)政策出臺(tái)后必然會(huì)和房?jī)r(jià)聯(lián)系在一起，公眾已經(jīng)對(duì)政策具有了相當(dāng)?shù)摹罢呖謶帧毙睦�，而這種心理必然造成市場(chǎng)的恐慌和房?jī)r(jià)的震蕩，筆者認(rèn)為這肯定是無庸質(zhì)疑的。
城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)土地保有環(huán)節(jié)征收的稅款，原則上可以推動(dòng)開發(fā)商加快土地的利用速度，減少土地囤積，促進(jìn)土地的合理高效流動(dòng)，而在目前的房產(chǎn)供求形勢(shì)下，這樣的稅費(fèi)增加向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁基本是100%實(shí)現(xiàn)的，而政策造成的恐慌可能帶來房?jī)r(jià)更大規(guī)模的上漲，在這種情況下，稅總推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的政策恐怕難以達(dá)到目的。完全的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁并不能調(diào)動(dòng)開發(fā)商集約利用土地的積極性。
