2006年年末，建設(shè)部表示正在研究出臺“保有稅”，對于戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用。這個表態(tài)引起了業(yè)內(nèi)的轟動。雖然目前只是處于醞釀階段，對于征收對象、征收稅率等細(xì)節(jié)還需要討論，甚至征收的依據(jù)也存在疑問，不過，市場研發(fā)中心認(rèn)為，對大戶型征收保有稅是未來政策的趨勢，出臺只是時(shí)間問題而已。受到此傳聞影響，大戶型二手房的掛牌房源增多，但是成交量卻不見起色。
掛牌房源增多8.6%
為了減少可能增加的持有成本給投資收益大打折扣，大部分持有大戶型的投資者紛紛撤出投資，將房源推向二手商品房交易市場。據(jù)中大恒基數(shù)據(jù)顯示，今年1月份140平方米的大戶型二手房源上市比去年12月份上升了8.6%.
中大恒基市場研究中心認(rèn)為：首先，主要是可能征收的保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)讓持有大戶型的投資者預(yù)期其投資成本增加，從而增加其出售房屋撤回投資的意愿。第二，140平方米以上大戶型在租賃市場上，由于面積過大而導(dǎo)致總租價(jià)相對較高，單人平均成本較高，若更多人的同時(shí)分享居住人多雜亂不方便，并不像100平方米左右的三居室一樣熱租，所以大部分投資者紛紛撤離。第三，2006年12月開始征收的土地增值稅也使得欲降低轉(zhuǎn)讓成本的投資者在12月前集中放量，從而促進(jìn)了大戶型二手商品房掛牌房源增多。
成交量下降22%
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析， 今年1月4日-25日，140平方米以上的大戶型成交量相比去年12月4日-25日，下降了22%，其中成交量主要以二手商品房為主，本期大戶型成交量中，二手商品房占到了87%.記者自“我愛我家”、“中大恒基”、“信一天”等其他經(jīng)紀(jì)公司得到的消息也是如此。因此“保有稅”的傳聞對于二手商品房的影響也最大。
“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松表示，這種政策的預(yù)期已經(jīng)快速傳遞給了消費(fèi)者，為了避免出售收益的減少以及增加持有成本，部分大戶型持有者開始加速房源掛牌的步伐，而部分大戶型的需求者則出現(xiàn)了觀望情緒，并導(dǎo)致大戶型成交量出現(xiàn)下跌。
大戶型經(jīng)濟(jì)適用房陷入困境
近期保有稅傳聞未對經(jīng)濟(jì)適用房大戶型成交量產(chǎn)生明顯影響，這是由于大戶型成交量本來較少以及迫切的自住需求所支撐的。不過，在保有稅出臺后，大戶型的二手經(jīng)濟(jì)適用房交易將陷入困境。
天通苑經(jīng)濟(jì)適用房成交量以80-110平方米的兩居為主，140平方米的大戶型成交量占比較低，因此反映在成交量上，變化并不明顯。而且需求大戶型的自住者，要么是追求生活高品質(zhì)，要么是家庭人口較多，需要寬敞的空間；而在天通苑購買大戶型的消費(fèi)者中，顯然是后者更多，這種需求非常迫切，即便是保有稅也很難阻擋。
金育松認(rèn)為，選擇在天通苑置業(yè)的消費(fèi)者，主要是中低收入者，支付及承受能力有限，因此最看重的是便宜的價(jià)格，80-110平方米是這部分消費(fèi)者能夠接受的面積范圍，而大戶型與這個群體的需求并不匹配。一旦征收保有稅，增加持有成本，那么中低收入者對大戶型經(jīng)濟(jì)適用房更加會望而卻步；加上天通苑距離市區(qū)較遠(yuǎn)，大戶型的經(jīng)濟(jì)適用房租金收益不高，140-160平方米的大三居，租金僅為2000-2500元左右，投資收益率偏低，使得天通苑大戶型很難得到投資者的青睞。
大戶型前景樂觀
盡管短期內(nèi)大戶型的交易會受到影響，但是，從長期來看，大戶型的前景非常樂觀。
“信一天”市場部經(jīng)理羅煜表示，2006年九部委新政規(guī)定的“90、70%”政策的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行年度考核，可以看出政府對“90、70%”政策的執(zhí)行決心。這將會使2-3年后小戶型大量增加，大戶型將會從目前的過剩轉(zhuǎn)為緊缺，供給的變化使得大戶型的投資前景看漲。
雖然目前大戶型交易出現(xiàn)了一定的變動，不過由于140平方米以上的大戶型成交量在總成交量中僅占5%左右，大戶型成交量的波動并沒有影響二手房市場的格局；對于需求大戶型的消費(fèi)者、需求迫切的自住者，此時(shí)可趁房源較多之時(shí)入市，畢竟未來升值空間可預(yù)期；而對于投資者而言，由于政策未穩(wěn)和股市的誘惑，投資大戶型，要更加關(guān)注區(qū)域的長期發(fā)展空間以及周邊的配套設(shè)施，特別是租金回報(bào)率。
人民網(wǎng)-《京華時(shí)報(bào)》
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知識點(diǎn)小貼士：
什么是保有稅？保有稅，實(shí)際上是物業(yè)稅的一種，即按房地產(chǎn)的面積每年付稅。主要是針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，實(shí)際上是在鼓勵購買中小套型、功能良好的住宅。基本設(shè)計(jì)理念是把我國現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)購買環(huán)節(jié)的土地出讓金，契稅，房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收合并到房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，一定程度上降低了購買的門檻，降低房價(jià)。據(jù)估算，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。
編輯留言：
目前房產(chǎn)供應(yīng)矛盾還不在結(jié)構(gòu)性矛盾，關(guān)鍵是在總量供應(yīng)存在問題，住宅供應(yīng)增長小于商用房產(chǎn)增長，中小戶型的增長小于大戶型的增長，總體的形勢是在總量供求存在矛盾的情況下，結(jié)構(gòu)性的供求矛盾更支撐了房價(jià)的上漲。因此對于大戶型的征稅，將很明顯的引導(dǎo)需求到中小戶型的需求上去，讓現(xiàn)在已經(jīng)很嚴(yán)峻的供求矛盾更加的激烈化，那么我們今年推出的各項(xiàng)稅費(fèi)向購買環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)嫁將形成百分之百的轉(zhuǎn)嫁，房價(jià)進(jìn)一步提升是肯定的。
就像前面說到的，財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)該做到普遍征收，而對某個領(lǐng)域的征稅將違反稅負(fù)公平的原則。對大戶型的征稅更像是消費(fèi)稅，但由于在保有環(huán)節(jié)征收，則具有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，筆者認(rèn)為還是應(yīng)該整體推出物業(yè)稅，對于不同戶型的房產(chǎn)設(shè)定不同的稅率檔次，對于擁有的住房以外的投資型和投機(jī)性房產(chǎn)也應(yīng)該規(guī)定比較高的稅率，做到橫向公平和縱向公平。這樣的稅制設(shè)計(jì)才是比較合理的。筆者認(rèn)為房價(jià)的上漲才是比較理性的上漲，就是說房價(jià)的上漲更多的體現(xiàn)為房產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)決定的上漲，少了很多投資性和投機(jī)性的因素，房產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)度會在合理的范圍內(nèi)。
