成交量下降不能說明房地產(chǎn)熱已在降溫，因為推高房價的根本動力是房地產(chǎn)投機商的高預(yù)期，與供求沒有關(guān)系。真正能影響房地產(chǎn)趨勢的手段應(yīng)該是征收物業(yè)稅，但由于投資者的通脹預(yù)期高漲，物業(yè)稅的制定面臨著嚴(yán)峻考驗。如何既防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)升溫，又不讓它猝然爆裂，需要我們更進(jìn)一步探索合理的解決之道。
在2007年的最后三個月里，有關(guān)房地產(chǎn)的消息似乎開始讓國人看到了這個已經(jīng)熱了5年多的泡沫即將降溫的希望。先是各主要城市房屋成交量驟降，深圳、廣州、北京、上海等房地產(chǎn)“熱島”的情況尤為明顯，成交量同比降幅為歷年之最，于是有人說這是房地產(chǎn)將走下坡路的明顯跡象；最近又有報道說廣州的樓盤開始降價了，而且一降就是30%！當(dāng)然，最重要的利好消息當(dāng)屬有關(guān)要征物業(yè)稅的傳聞，雖然現(xiàn)在還只是傳說，但這個有識之士呼吁多年的稅種終于要“亮劍”了，還是給人很多希望的遐想。
我關(guān)注房地產(chǎn)熱多年，然而面對這么多“好”消息，卻還是樂觀不起來。因為上述信息中，除了征收物業(yè)稅在理論上還有可能起點作用外，其他兩條甚至根本就算不上“好”消息。就說成交量吧，房地產(chǎn)熱的表現(xiàn)是房價飛漲，不是成交量的多少，成交量下降既不能說明房地產(chǎn)熱已經(jīng)開始降溫，也不會對房價產(chǎn)生根本性影響，因為推高房價的根本動力是房地產(chǎn)投機商的高預(yù)期，與供求沒有關(guān)系。
不過，反對我這種論點的人恐怕也不在少數(shù)。廣州房價的下跌或許是反對者最有力的佐證——先是成交量的下降，后又房價下滑。這兩件事聯(lián)系在一起，最簡單的解釋就是“購房需求的減少把房價拉下來了”。怎么能說房價和供求無關(guān)呢？其實，只要稍微深入分析一下就能發(fā)現(xiàn)，廣州房價下跌只是個表面現(xiàn)象，拋開客觀存在的“明降暗升”因素不說，單就名義房價的下降而言，最主要的原因?qū)嶋H上是個別中介商流動性不足所致，根本就不是因為供求關(guān)系的影響。
受緊縮的貨幣政策影響，商業(yè)銀行的資金頭寸受到限制，以銀行貸款為主要流動資金來源的小型中介商和個人炒房者為了急于回籠資金，進(jìn)而被迫降價售房。但我懷疑這會帶動全國房地產(chǎn)業(yè)從此開始降溫。理由有二：一，面臨流動性困難的投機商主要是個人炒房者，甚至不能包括稍微像樣些的小中介商，媒體所舉的例證也驗證了這一點，否則就該有“大規(guī)模，大降價”的現(xiàn)象出現(xiàn)才對。而這部分投機者對房地產(chǎn)熱的影響系數(shù)是非常小的；二，流動性困難對資產(chǎn)價格的影響是短暫的，因為它并不改變投資者的長期預(yù)期，因此也就不會改變房地產(chǎn)這項資產(chǎn)的長期價格趨勢。
實際上，真正能影響房地產(chǎn)趨勢的手段應(yīng)該是征收物業(yè)稅，幾年前就有有識之士提出了這個觀點，其中的道理也不算復(fù)雜：開征物業(yè)稅相當(dāng)于迫使房地產(chǎn)——這項對投機者來說是看漲期權(quán)——的標(biāo)的物變成一只不斷分紅的股票，根據(jù)現(xiàn)代資產(chǎn)定價理論，一項分紅股票的看漲期權(quán)的價值要低于不分紅的股票的看漲期權(quán)。所以，征收了物業(yè)稅，房地產(chǎn)的價值會下降，炒房人愿意為此付出的代價也會跟著降低。應(yīng)該說，如果這項措施能早點實施的話，也許房地產(chǎn)泡沫就不會持續(xù)膨脹到今天了。可惜，就如某首歌曲里唱的那樣：物業(yè)稅“來得稍晚了一些”。
如果倒退三年，開征物業(yè)稅的辦法一定是有效的。甚至夸張些說，倒退一年也會是有效的。但現(xiàn)在的情形已經(jīng)變了，首先是通脹預(yù)期把情況弄復(fù)雜了，與前些年相比，2007年投資者的通脹預(yù)期最高漲。按理說，通脹會使得把住房作為商品的購房者的需求大大降低，但正如前面說的，房價不取決于供求關(guān)系，因此通脹條件下的住房需求萎縮不會影響房價上漲。而通脹對于房地產(chǎn)投機商來說，情況稍微復(fù)雜一些，如果投機商認(rèn)為通脹（預(yù)期）是短暫的，那就不會影響他們的投機預(yù)期，因此也就不會影響他們的投資熱情，當(dāng)然也就不會影響房價的上漲；但如果這些人預(yù)期通脹將會持續(xù)下去，并且會愈演愈烈，那他們會采取一切手段在短時間內(nèi)推高房價，然后拋售，這樣的結(jié)果必將使房地產(chǎn)泡沫爆裂，從而對宏觀經(jīng)濟的正常運行產(chǎn)生嚴(yán)重影響。在這種情況下，物業(yè)稅的制定就得面臨嚴(yán)峻的考驗了。如果投機者的預(yù)期是前者，理論上講只要物業(yè)稅稅率大于通脹率就可以發(fā)揮作用；但如果投機者的預(yù)期是后者，物業(yè)稅非但不會產(chǎn)生正效應(yīng)，反而會對房地產(chǎn)泡沫的破裂產(chǎn)生推波助瀾的作用，與這項政策的初衷背道而馳。問題是，投機者的預(yù)期到底是什么，誰能預(yù)料呢？
問題還不僅于此，更麻煩的是人民幣實際價值的下降，會進(jìn)一步推高當(dāng)前的房價。今年以來，雖然人民幣對美元不斷升值，但由于美元大幅度貶值，人民幣的實際價值是下降了。這種情況如果不能改善，那么未來任何以人民幣標(biāo)價的資產(chǎn)價格都會相應(yīng)地提高，不可避免地，房地產(chǎn)也會受害。這個問題同樣會影響到物業(yè)稅的效果，而且，影響的程度甚至大于通脹，而三年前是不存在這些問題的。
所以我樂觀不起來，當(dāng)然也不必悲觀，畢竟這次政策制定者是在正確的道路上邁出了一步，至少方向是對的。只要我們沿著這個方向探索下去，就一定能找到合理的解決辦法，既要防止這個最有可能危及宏觀經(jīng)濟的泡沫繼續(xù)升溫，又不要讓它猝然爆裂。
上海證券報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
